还有多少地可以商改住 ？ | 房叔好房No.15
之所以写这个选题是因为这期“房叔好房”打算写写绿城在城东新城的项目（城东新城单元SC080201-03地块），就是新风地铁口附近绿城以40479元/㎡楼面价拿的那块地（以下简称“绿城新风项目”）。
城东新城以杭州东站为中轴分成东片区和西片区。绿城新风项目属于西片区。
东片区在2018年底到2019年左右的时候，有一波集中供应，当时各大板块都有万人摇，唯独占尽地理位置和交通优势的城东新城是个被购房者犹疑观望的地方。
我清晰地记得景粼天著（现名皓玉府）、钱塘天誉（现名天誉湾）、首开东城金茂府（现名盛茂府）、三湘印象森林海尚（现名海尚观邸）、都会风华（现名铂瑞悦府）、都会森林（现名玉润钱潮府）等大量的楼盘都在一个时间段集中上市。
在4.65万元/㎡的限价下，这个板块被购房者认为“供应量大、没有优质学区、没有优质商业的、不适合投资、适合地缘自住”……
东面一路之隔还有当时限价还在4.04万元/㎡的艮北虎视眈眈。在当时的楼盘普遍品质躺平的时候，城东新城东片区的楼盘们只能使出浑身解数，一边拼命卷产品，一边百般吆喝，一边甚至降价求生。
西片区就更加了。西片区规划发展比较早，当时已有的房产品已显后劲不足，到2018年的时候已经几乎无宅地。现在大热的安琪儿板块当时才开始拆迁。西片区最西北面的新天地金色时光和天城府上市的时候，才3万多的价格，还引发过一轮“毒地”之争。
我更是清晰地记得在当时城东新城控规中，西片区中如今绿城新风项目以及南面相邻的地都是商业用地，后来都加入了商改住行列。
现在回头看看当时艰难求生的这些次新房，因为投资客少、自住客为主，而且品质远胜当年那批因为一二手倒挂不愁卖的“万人摇”盘，在如今的二手市场表现很好。
在很多万人摇盘跌破或几乎跌破发行价时，城东新城的次新品质盘跟随着城市发展、空降学区、尤其是东南面江河汇、钱二概念的崛起水涨船高。而安琪儿板块随着城市更新大有成为一大豪宅区的趋势。
以下为皓玉府、首开东城金茂府、玉润钱潮府，以及最靠近绿城新风项目的棹月雅府近期的成交情况。（感谢德祐望和湾店提供数据支持）
所以，当命运的齿轮开始转动时，冥冥中自有天意。价值的轨迹也许会迷路，但它终会找到属于自己的坐标。
绿城新风项目并不大，总建筑面积约7.5万方，容积率2.5，被绿城以40479元/㎡的楼面价拿下，溢价率43.4%。
规划8幢17-20F高层，共278户，户型160㎡（3幢）起步，另有185㎡（3幢）和230㎡（2幢）两个户型。根据杭州市规划和自然资源局发布的杭政储出【2025】17号地块设计文件，可以看到首层为局部架空，架空层4米，层高3.1米，整体品质在目前大环境下可以说是中规中矩。
下图为绿城新风项目鸟瞰图，185㎡为前排中间两幢和后排左一，230㎡为后排右边两幢，其余为160㎡。
南面的商改住地块建筑面积也在7.2万方左右，都是不大的地块。
我惊讶于绿城新风地铁口和南面的地属于商改住凭空变出来的供应，同时也发现这两年，杭州有不少的商改住或者其他性质用地改住宅用地，而且这些商改住的地块都有一个共同的特点——核心区的优质地块或者优质板块的低密地块。
像同在城东新城的安琪儿板块，大家咏印明庐就是由幼儿园用地（A34）改为住宅用地R21的，楼面价47485元/㎡，比绿城新风项目高了约7000元/㎡。
大家咏印明庐的总建筑面积比绿城新风项目少一半左右，只有4幢，面积更大，210-380㎡，放风价7万+元/㎡，总价1400万+。优势是北面临大运河，整体居住氛围更纯粹，架空层有11.6米的抬升。
绿城新风项目放风价6万元/㎡，起步总价约1000万，优势离地铁口更近一些。
应该说绿城新风项目180㎡的起步户型按6万元/㎡的放风价，与城东新城东片区的此类户型总价接近，新房毕竟还少了点税费，房产品质也会更胜一些，算版块内比较有性价比的改善选择。
绿城新风项目的230㎡大户型总价与大家咏印明庐的起步户型210㎡的总价接近，另外此总价预算还有其他板块的选择，确实会让1500万总价的购房者更为纠结。
根据自己的实际情况，购房者可以添加房叔微信，获取一对一咨询服务。
（扫码咨询新房选择、二手房买入时机和房源筛选服务）
除了绿城新风地块、大家咏印明庐，商改住的地块还有很多。
如备受关注的蒋村建发地王、中海的寰宇西项目、奥体的奥映鸣翠府、世纪城南的建发英冠宸云、之江华润之江沄璟、宁波东投的三塘低密地块、滨江新拿的西站地块、兴耀位于下沙金沙印象城南侧的青森轩、保利置业新近入手的三墩西源赋府和另一块宅地、黄公望低密地块……均为商改住项目。其他板块如云谷、浦沿均有这类情况。
后续可能还有与华润亚奥城隔河相望的世纪城核心单元XS010104-07地块，由商业用地变更为住宅用地，容积率2.4，待公示。
从上图不完全统计来看，各城区商改住的体量都不小。
对于购房者而言，买房本应跟着规划走。但面对规划像“任人打扮的小姑娘”一样随时可能变更，购房者的感受真是几家欢喜几家愁。
核心地段冒出的这些“商改住”项目，总价都不低。有实力的买家能借此住进以前不敢想的地段，买到更好的房子，自然欢欣鼓舞。
但对原本就在这些地段的住户来说，规划变更却意味着可能少了配套，二手市场上还多了竞争对手，实在难言开心。
石桥板块杭汽轮综合体地块的经历就是例子。根据2019年的规划，该地块曾计划打造一个集商业、商务、娱乐休闲和餐饮为一体的新型城市综合体，后来两宗商业服务地块被调整为宅地。今年年初，因为周边居民千人联名反对，这两块地又改回了商业用地。
商改住、住改商。
这个反复的过程，恰恰反映出当前土地规划面临的挑战和商改住背后的隐忧。
规划与市场脱节，蓝图赶不上现实的变化？
杭州早期的城市规划对商业寄予厚望，尤其在新区和交通枢纽周边预留了不少商业用地。但现实是，电商改变了大家购物习惯，线下商业需求对运营商的要求更高了；同时写字楼同样承压，空置多、租金低。
规划时预设的“商业繁荣”并未如期而至，反而留下了一些利用效率不高甚至闲置的土地。
有些调整是合理的。比如蒋村的建发地块，在附近已有龙湖西溪天街和西溪银泰城两个大型商业中心的情况下，把原本规划的8万㎡商业用地改成了住宅、教育和文化用地。这既避免了重复建设商业体，又补充了公共服务和区域内的新房供应，是切合实际的做法。
但商改住最令人担忧的，是它可能成为依赖土地财政的“捷径”。这种做法确实能快速消化商业用地库存、增加政府收入，短期内像一剂“解药”。然而，如果过度依赖这种“输血”，就容易掩盖更核心的问题：
如果城市/板块缺乏有活力、缺乏能创造税收和就业的产业支撑，光靠卖地盖房维持运转，最终会陷入“卖地-盖房-再卖地”的循环，反而削弱了城市\板块长期发展的经济根基。
杭州接连不断的商改住现象，表面看是规划灵活适应市场变化，实际上折射出城市发展模式和经济结构转型面临的深层挑战。
在核心地段增加高端住宅、满足部分改善需求的同时，也可能带来配套不足、过度依赖土地收入、忽视产业培育的隐患。
每一次改变土地用途，都在重新塑造这座城市。说到底，商改住这剂“解药”能否真正强健城市肌体，而非仅仅缓解一时之渴、甚至饮鸩止渴的权宜之计，考验的是规划能否真正洞见并服务于人的需求与城市的长远活力。
（扫码咨询新房选择、二手房买入时机和房源筛选服务）
本文仅代表作者个人观点。
楼盘名 | 面积 | |||
钱二 | 170-220 | 59100 | 24 | |
青山湖 | 桃李西径 | 87-207 | 13613 | 169 |
楼盘名 | 面积 | |||
临平新城 | 如玺华院 | 198-209 | 28848 | 7.23 |
萧山 | 樟源府 | 89-105 | 13731 | 7.23 |
| 2025杭州楼盘图（7月版） |
 |
请扫描添加上方微信获取地图大图 |