保值，买的不是空间 | 房叔说1043
盛夏至半，得益于顶层会议的“一盆冷水”+北京五环外放松限购“棒子+糖”的组合，买方市场的多空大战，观望情绪更浓，笔者得以有空重拾推文。
而在7月粉丝服务的忙碌中，笔者也分明地观察到，无论是面访或是咨询，无论是买方或是卖方，各行各业的粉丝对“房子”这一资产的期待，与过去相比正发生极其清晰的两大转变：
增值转向保值预期、从短炒赚钱转向相对长期的持有可流转。大白话说：不亏小亏就行，少折腾以后转手有人要。
思潮的转变里，挥别过往的“摇哪个赚得多”，“这个能赚多少”，现在最多的疑惑变成了，房叔一叶，过去折腾了好多房子，总是买不明白，到底什么样的房子最保值？保值到底看什么？
想必这也是大部分读者普遍对于不动产的终极之问，今日推文，说说笔者的答案——
保值，买的不是空间。
▲英蓝中心 by 辉
保值到底看什么？
坊间最爱谈到的几个回答：看地段、看公区、看物业、看立面、看装修、看得房率...
都有一定的道理，但是都是一个方面，很少有人能综合起来处理这么多复杂性的集合，并且往往这个答案会局限在静态的比较里。
它更适合解决，在某个特定的时间里，具体房源的比较。
比如娃要上学，A和B房源的比较，先地段，如果能级相当，再一个个比两所初中升学率、物业费和维护水平、公区是草坪亭子还是堆坡泳池、立面是铝板还是涂料、实际使用面积哪个高...
可以得出结论A比B强，但是问题也随之而来，再往前问一步，A的价格比B的价格更适合买吗？这时候抓瞎一批人。此时此刻都是两盘最佳的购入时间吗？再抓瞎一波人。买个书包房要用12年，12年后B还会输给A吗？又抓瞎一群人。
发现了么，这是套“片面的消费品逻辑”，像极超市买瓶酱油比三家，最后选一瓶用三个月。
简而言之，把房子作为空间具备的“静态要素”堆一起，出于它具备的要素多寡，去衡量出一个“动态”的说服自己的结论，说A因为比B此时此刻这些优势，所以A比B此时此刻此价更值得买，且过了12年后A比B能更保值。
以偏概全，刻舟求剑，答非所问，张冠李戴。
▲城北全景 by 辉
所以，买房保值，根本不是个“空间”的问题，是个“时间”问题。
真正的概括是：一套房子，它能吸引占据的时间总量越多，时间的质量越宝贵，它就越保值。
翻译翻译，前半句，吸引占据的时间总量，越多的人，愿意掏空一家6口用人生的劳动时间凝结的钱包去换占据这套房子，这套房子就值钱、保值、流动性好。
所以，买房的第一逻辑是地段和板块，为什么？
因为土地占据配套，配套是时间资源，交通、商业、强书包、医院，这些都是一旦占据就是几十年尺度都相对成熟的配套，而不是因为地段有个要素而已，比如摆个酒楼、饭庄、停车场，因为这类配套没法凝结时间价值。
再后半句，时间的质量越宝贵，即这套房子本身的折旧时间，以及住在其中的人群处在生命的哪个阶段。
翻译翻译，浅显的理由房子本身越新，折旧越弱，尤其交付15年内，树木长大，电梯没坏，铝板很新，顶层防水稳固，占据这15年，房子当然相对15-30岁保值。
▲西湖日落 by 辉
同时，这个小区占据是上升人群的黄金时间，当然更保值。
举例，申花蒋村，吸引未科大厂的新生儿父母特别多，一生娃就往这两个板块跑，为啥，因为有欲望、愿意卷、愿意牺牲通勤、让娃去上升。
再比如钱二，杭州以及省内的老钱特别多卖了当地房子去钱二放着长持，置换掉自己15-20年当年豪宅，从空间舒适度的角度，从啥都有到一张白纸、人生地不熟、从前还看不起的地方，因为不会固步自封，愿意押注这个未来，愿意和押注这个起步就5.1万/平方米的板块的人群住一起。
抑或如粉盘板块，钱新、下沙、滨江、主城上班，450w-700w预算，许许多多双职工奋斗的年轻家庭，买不起滨江、世纪城、奥体、南星桥；
很现实就会往艮北、明石、之江、浦沿的次新房去，政府适时给予地铁、商场、医院、产业和书包，不看好在这样的板块里的青春开花结果，难道看好噶是非、吃租金、打麻将、9点多熄灯的老片区吗？
城市生活的滋味往往来源于市井空间的固化，而我们的城市运营者过去却从不思考如何让这份滋味仍有秩序性的成长，而让秩序生长的新城有滋味。
本质上，中国房地产的发展阶段，需求为服务土地财政的供应买单，既没有达到普遍为空间审美付费的社会阶段，也没有铺开结构、构造和建造体系的创新，大多情况下只是强排框架结构的换皮游戏。
所以，在中国，长期保值和房子空间的品质有关，但这种关联面对时间的力量十分脆弱。
刚开盘那些眼花缭乱的门头、会所、泳池、健身房、大片喷泉，一眼心动的空间点缀，物业费高一旦欠缴多，放在5年后都难言实用，更不要说长持流转时当加分项了，但求牢靠一点而已。
▲《我的建筑师：寻父之旅》海报
21年前，神州大地陆续拉开土地招拍挂的序幕，海对岸的那头，完整经历了前现代、现代、后现代、新城市主义当代城市化阶段的美国，当年奥斯卡最佳纪录片提名了一部名为《我的建筑师：寻父之旅》的传记电影。
在开场的20多分钟，纪录片的拍摄者，作为当代著名建筑师路易斯·康的私生子，就评判建筑价值的标准采访了同时代的贝聿铭先生，如上图。
从古至今的建造活动，最大难题从来都是对抗时间，而最高理想往往“塑造永恒”。
对如你我的老百姓来说，别说永恒，在房屋寿命全周期维护更新基本看天的保障真空里，三十年墙皮不坏、隐蔽工程不漏水都阿弥陀佛，只要第一诉求是保值，那且只用庸俗的视角，永远和上升人群绑一起，无论这个空间曾给过你多么美好的生命历程。
市场是大众，大众品不到个体的乡愁，当孔雀东南飞，该离场莫徘徊。
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楼盘名 | 面积 | |||
锦城 | 观锦宸樾府 | 191-193 | 26612 | 18 |
奥体 | 奥映鸣翠府 | 225 | 86901 | 36 |
南部新城 | 鸣湖里 | 261-423 | 40784 | 33 |
楼盘名 | 面积 | |||
世纪城 | 丽香庭 | 149-185 | 54104 | 8.20 |
三塘 | 天青岳 | 225-369 | 55609 | 8.20 |
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