“房东税”来了吗？房价跌还是涨？ | 房叔说1044
近期，楼市最火的新闻，除了顶层针对房地产行业的“不发声”和“发声”，LPR8月降息意料内的落空外，毫无疑问必是所谓“房东税”9.15正式实施。
在一个整体仍需努力“巩固止跌回稳”的市场，这三个字一出，毫无疑问是对“持有住宅成本”的进一步拉抬，尤其针对待价而沽边售边租的房东，更是如此。
再进一步，当前想入市购房者本就观望情绪浓厚的预期又蒙上了一层纱。
到底是怎么一回事，会收吗？怎么收？作用到房价吗？短期、中长期有什么深远影响？想必买卖双方都想明了，粉丝也有不少问。
蜻蜓点水的笔墨非笔者风格，要写就写清楚。
今日推文，房东税来了吗？房价跌还是涨？
▲英蓝中心 by 辉
首先，从说文解字开始。
“房东税”，作为税种，严格意义上这个名称不存在，更贴切的，普通人能接触到的说法，在发票代开点，会笼统开具一般不到4%的发票，上写“房屋租赁税”，是几种税的集合。
所以，不要因为“眼球效应”，瞎焦虑。
其次，9.15征收“房东税”这个热点新闻，缘起于国务院7.16号签的812号国务院令，正式名是《住房租赁条例》，截图如下，中央政府官网都可以自行查阅。
同时，在《住房租赁条例》中的第八条、第三十条，分别如下：
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简单说：
1：明确了租房要备案，且承租人也可以通过当地租赁平台备案，当然信息及明确标准包括住址、房东、租金、租期等等以及这次条例中明确的第七条“合理合规能租人居住的空间和面积”。
2：该平台备案数据与八部门数据共享，包括公安以及税务。
这两条一组合，租客可以备案租金和房屋情况，且这些数据信息和税务连通，9.15正式实行，于是演变成“9.15房东税开征”的说法。
杭州很早就是备案试点，所以中介一般都不陌生，但是房客很少听到这个税，原本是因为很少有个人租客找个人房东开发票多缴一笔钱的，能意识到的，也都在房东的“给你便宜点”、“你也用不到”里了。
所以，“9.15房东税开征”是个讹传，精确的说法是，为规范个人住房租赁市场的房屋、资金、税务以及数据监管，《住房租赁条例》正式明确了过去种种“灰色地带”，从“模糊”到“应缴”，搭建起制度性、技术性的基础，9.15正式实行。
大白话，过去一直有，普遍性违缴，监管不来收，9.15以后明确了，应当缴、要管起来、技术和基础打好，也充实金税四期，至于什么时候开始收，“适时”。
▲城北全景 by 辉
第二个问题，为何要此时出台《住房租赁条例》。
1、当然是填补地方财政的收入。截止6月，各级地方债务余额519503亿（援引自新华社7.30消息），无论中央债怎么发专项债低息换高息，40w亿要还总没跑，起码要有新增税源维持“付息”的能力。
2、房产税赋通常分四块，企业自持、企业出租、个人自持、个人出租。
前两项一直都有缴纳税款，税务好监管，包括增值税、个税、房产税、土地税和印花税等，各地区有差异，一些城市会综合征收；
第三项个人自持则是大家常规理解的“房产税”，大白话就是只要拿着到一定标准的房子就要按月交钱，目前只有重庆、上海试点，还未到全国推行的时刻，各方阻力都挺大。
于是，第四项“个人出租”就是明确的推行阻力小，且应当推行缴纳的部分，甚至其中的个人向企业出租厂房、商业等非住宅，监管也很容易征税。
最大的漏洞就是个人房东向个人及多个人出租住宅，尤其二房东、串串房、小产权房、群租、违建改租等等明明是“经营性收入”的行为，但逃脱工商、税务的监管。
全国有两亿多租房人口，租金总额超3万亿，但交税的比例极低（主要都是租给企业这部分），理论上粗略算综合税率10%不减免，轻易就能产生年3000亿的税收，过去蚊子腿，各个省会多卖块地一凑就有了，以后，它是肉。
▲曲院风荷 by 辉
3、加速“以租养贷”逻辑的破产，同时推进“租售同权”。
以租养贷这种行为，在投机客的手里，很多时候直接等同于“0成本持有、囤积居奇、以待时变”。
既然短期不能在持有环节直接征税，至少增加投机客的持有成本和市场博弈的难度，同时通过免征额度可以精准打击到这部分人群。
比如说，“房屋租赁税”中的增值税，规定年收10w免征，超过部分减按1.5%，同时是租赁行为，在杭州一年收租超10w的非自住的单套房源，起码是个核心区的小四房。
至于“租售同权”，承租方可以通过备案公平得到学位的权利，几表生另说是排序的问题，但租客可以通过备案主张这项权利，比如说弱一点的主城书包，尤其是老城区的，新一届里娃不多的，就可能实现通过租赁合同获得和小区业主同等的入学机会。
又比如，打击房东不去备案，挂着学位边租边卖以期更理想价格的行为。
▲西湖日落 by 辉
第三个问题，怎么收。
既然中央发令，那就姑且以北京当前的办法为例，分别以个人向企业出租非住宅和个人向个人出租住宅为横向对比。
个人向企业出租非住宅比如厂房、办公，1、增值税，年租金10w以下免征，超10w，减征5%，增值税产生的附加税，自然人按小规模纳税人管理六税两费减半；
2、个税20%，其中月租超4000，可以减20%，还有修缮支出也可以每月减800后征；
3、房产税，12%减半，6%；
4、土地使用税，按平米缴纳，比如北京中关村，三级土地，每平米18，一些特殊机关、学校、医院等免征。
5、印花税，1‰减半，0.5‰。
合起来这五项，也就是发票上的“房屋租赁税”，也就是新闻传的一直该收、但一直个人向个人出租没收的所谓“房东税”。
再看个人向个人出租住宅。1、增值税，年租金10w以下免征，超10w，减征只有1.5%。
2、个税，只有10%。
3、房产税4%减半为2%，4、5项免征。
这几项打包，“综合征收率”核定一部分个税优惠，像北京年租10w以内，缴纳2%房产税+0.5%个税，即租金的2.5%，赚10w，缴2500。
大框架在此，当然，既然明确全国一盘棋，未来个中微调变动也在情理之中，权作参考。
▲武林之星 by 辉
第四个问题，对价格的影响，包括房租价格、房价。
先说房租，理论上，市井智慧，房东自然想转嫁这部分成本给房客，但是最终要看供需关系，今年上半年全国租赁市场下跌1.37%的惨淡；
杭州是领头跌的佼佼者，大部分房子本来就难租，想涨价还得看竞品房东，多折腾一个月找房客损失的租金，不如直接交税。
▲上半年主要城区平均租金跌幅
至于群租、二房东、非正规托管等灰色经营性收入，可以仔细了解下隔壁上海，一线城市之所以一线，“示范”作用势必突出。
另外，也别想着和房客协商蒙混过关，承租方拿着备案合同在年底综合汇缴时可以进行专项附加扣除，简单说，退税。
或者买通中介平台？一经发现最高10w行政罚款，且《条例》需要八部门打通数据的租赁平台，显然不是第三方某壳、某家，主体在《条例》中已经明确，必须是提升服务水平的房产管理部门。
也好理解，都互联税务、公安了，怎么可能民营企业是主体。
再说房价，短期直接作用在房价上不剧烈，毕竟只是全国统合的制度基础先行，还未正式、全面、明确针对个人房东开征，对大部分买卖双方来说，好比是告诉小初的小朋友以后有一天要考高等数学，别说影响，从未经历存量市场的双方都还没概念。
反而，短期直接的影响在于预期，至少是个明确增加持有多套房产成本的制度安排，在这里建议粉丝和读者，更要树立“房子在精不在多”、“正向置换”的资产意识。
至于中期，“个人住宅租赁”环节的明确征税，毫无疑问是对“个人自持房产”的“房产税”的投石问路，让阻力小的小步先行；
并且，“租金法”，一直是“自持环节房产税”的主要设计思路之一，且对我国“小产权房”这一特殊产权关系的利得监督有奇效，代表地区为香港。这里的想象空间就很大了，笔者从前就写过，延伸阅读“房产税能怎么收？ | 房叔说929”。
再到长期，在发达国家，所谓“房东税”是直接税体系的重要组成部分，这标志着我国的征税监管环节从企业逐步聚焦向个人，从间接税逐步迈向直接税体系更进一步。
总结，土地财政增量时代到存量时代的制度、数据、技术、服务基础已然打下，第一步什么时候迈，“适时”。
借《住房租赁条例》的综合明确落实，笔者希望，至少杭州房叔的粉丝，都更能体会到楼市政策调控的目标，何为“稳”——
治大国如烹小鲜，单向多空都愚蠢。有托市暖风、有力措施亦会有，同时“税改”开关的两手准备从未停止。
恩威并施，软硬相济。
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楼盘名 | 面积 | |||
临平 | 如玺华院 | 209-284 | 42340 | 18 |
运河新城 | 96-126 | 29369 | 52 | |
双桥 | 悦海棠 | 125-168 | 32681 | 78 |
锦城 | 观锦宸樾府 | 191-193 | 26612 | 18 |
闲林 | 溪径恒庐 | 285-390 | 54600 | 12 |
东新 | 96-120 | 29066 | 52 | |
北部新城 | 和萃揽悦园 | 168 | 30837 | 32 |
楼盘名 | 面积 | |||
奥体 | 奥映鸣翠府 | 225 | 86901 | 8.23 |
南部新城 | 鸣湖里 | 261-423 | 40784 | 8.23 |
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