北上政策暖风序幕，杭州楼市何去何从？ | 房叔说1046
本周，楼市最大的新闻，毫无疑问是上海8.25沪六条新政，继北京8.8放开五环外限购之后，上海两周后跟进，外环外解限购，外环内有条件放松，地产股随即大涨。
这两大绝对一线王者城市的下场，一方面，标志着二季度中到三季度这5个月，全国楼市现实面的退防到达了稍显窘迫的地步，一线城市也到了不能独善其身的程度；
另一方面，也明示了在楼市传统旺季金九银十前，南北双雄打样，给其他二三线城市政策预期积极的灯塔意义。
翻译成大白话，前半句，4-8月连跌5个月，跌幅比去年还惨，要是再不做点啥，2024.9.24一揽子救市计划满一年之际，假使到10月统计量价还退步，太难看了，一线就别端着了；
后半句，北上行动了，深杭蓉宁眼巴巴地终于能望梅止渴，久旱盼甘霖，人工“降雨”快了。
回过头来，北京尚且遥远，上海可是近在杭州咫尺，上海新政讲了啥？会对杭州楼市产生怎样的影响？
今日推文，北上政策暖风序幕，杭州楼市何去何从？
▲浦东 by 兰
先简单说下上海的新政变化，主要是两大块，一是限购套数，二是钱包括公积金、房产税、首套二套贷款比例调整等等，一图对比如下：
▲沪六条前后对比
简单说主要内容，套数方面，外环外，有资格（1年社保起步）的随便买；外环内，一个人视作家庭，至少可以买一套，多生娃、缴了三年社保、积分高的，可以买二套、三套；本地人同理，只是不用看积分，多生娃就行，外环内可以三套，外环外随便买。
特别补充，原本非沪籍交满3年社保，在外环内只能买一套二手房，放松后可以购买新房。
钱方面，公积金贷款提额，能提同时能贷，首套二套利率不区分，具体多少松开和LPR硬绑定，简单说-25BP后各家银行的利润还要让几个点自己协商，鼓励购买绿色建筑，二级标准的新建住宅，以及房产税二套给予一定免征额。
这一系列政策，直接推动了原本具有购房资格的改善性需求加速释放，进一步优化了区域内的供需结构，也在向市场传递，限购直到完全解除限制的趋势不会停止。
▲城西晚霞 by 辉
但是，笔者对北京808、上海825新政评价，依然局限在“优化”、“暖风”、“放松”，绝对不是“史诗级”、“超级”、“解开”这一类眼球词汇。
为什么不是“大招”？对比了放松前后的变化，请着眼在“不变”。
最重要的不变在于“人的资格”，北上的新政，无论哪家，都是在本就满足购房资格的人群里优化了购房条件，如果看需求侧，最大影响反而是单身认定成家庭这一条。
翻译翻译，本来就在我北上的池塘里交社保、积分落户、生娃的这部分人，单身可以买一套、多生一个娃可以多一套、可以买新房、可以买外环内、可以省点钱少交税。
说白了，在一个封闭系统的存量里找增量，再给这部分增量减负，没有主动在系统外找“新增需求”，三个字总结——没抢人。
这是关键，是北上作为指标城市对全国一盘棋的考量，也是上海作为华东龙头，顾及周边苏杭甬宁一众兄弟城市的一份体恤。
▲乌龟潭 by 辉
所以，回到杭州，自然引出了大家最想问的问题：上海新政，会吸杭州的购买力让房价跌吗？
不能说完全没有。毕竟是一线放松了，尤其是购买力在3500w+，又有机会同时在沪杭工作、置业、可以交满社保，做抉择的这部分购买力，或者就是1000多w跑去外环外五大新城做一个户籍投资、布局上海卷。
但是，有限。二者之间的购买力梯级泾渭分明，3000w以内，尤其省内想改善的购买力会问自己一个问题：2000w+买上海外环还可以的次新，还是杭州核心区新产品？
笔者认为，想必大部分还是会选杭州核心区，实在很有实力，也会是上海外环内一套新房给娃+杭州核心区一套养老的组合更多。
另一方面，既然“北上”通盘考虑，没有出“非京沪籍”五环、内环内无条件可购一套商品房这一类弃车保帅的终极吸人大招。
那么，优质二线城市的稳态就是下一步希望达成的格局，杭州首当其冲。
这也是必然的事，北上这样的大小王作为底牌，能少动则少动，治大国如烹小鲜，动大小王，代表4个2都压不住了，不动则代表“你看，我还有底牌”，市场就会自动交易预期。
让人相信能做到，和真的能做到，中间永远有“切香肠”的暧昧。
现实是，只要全放开抢人，“北上”需要政策救吗？换言之，北上带头拆单张打，其政策对全国楼市作用的想象空间远大于作用在自身——
上海新政了，杭州会远吗？北上不抢人，那政策真正要保住有效需求，托举供应支援财政的是哪些城市？同样，北上偏重优化，杭州能够独立“打鸡血”吗？
因此，对于杭州，政策暖风的落地大概率只在前后脚，但杭州房叔公号一直强调，暖风、优化、求稳，而非“史诗”、“大招”、“暴涨”，会是这个金九银十，以及未来的若干“春秋旺季”，都将持续良久的基调和叙事。
珍惜淡季窗口期，以及，拭目以待。
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楼盘名 | 面积 | |||
闲林 | 溪径恒庐 | 285-390 | 55826 | 6 |
北部新城 | 和萃揽悦园 | 125-139 | 28358 | 75 |
之江 | 106-128 | 32013 | 93 | |
华丰 | 棠悦芳华轩 | 108-139 | 31834 | 84 |
市北 | 121-139 | 42500 | 63 |
楼盘名 | 面积 | |||
金沙湖 | 湖映金沙轩 | 139 | 37552 | 9.1 |
星桥 | 雲隐星润 | 213-218 | 31800 | 8.31 |
| 2025杭州楼盘图（8月版） |
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