人民城市——长效的政策暖风 | 房叔说1047
本周，楼市最大的新闻，毫无疑问是上海8.25沪六条新政，继北京8.8放开五环外限购之后，上海两周后跟进，外环外解限购，外环内有条件放松，地产股随即大涨。
 |
8月全国的楼市数据，延续7月的低迷，同比环比5连跌，杭州二手楼市的成交量也不能免俗。
因应这种意料之中的局面，808北京放松限购，819国务院第九次会议发声“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，随即825上海出台沪六条，在一周前的“北上政策暖风序幕，杭州楼市何去何从？ | 房叔说1046”笔者写道，这几乎明示了楼市政策暖风的将至。
然而此时，身处二线头的杭州，看看邻居上海，看看邻居苏州，不禁会升起这样的一种困惑：北上特殊，中国也仅此两城还有许多后手，但剩下的城市放无可放时，宏观该如何“巩固”春天止跌企稳的局面？甚至严峻到守不住去年9.24的成果。
毕竟，余下的所有300多个地级市，无论强弱，“政策工具箱”几乎空空如也，连苏州都“脱光”了，能自救的办法该给都给了，几乎双手一摊，只能“大旱望云霓”。
“云霓”很快会来，笔者深信，因为不得不，但矛盾的是，笔者也对“新政”二字脱敏，因为深知“云霓”也不能浇灌多久，所谓大招、史诗的措施都听出茧了，从去年5.17、9.24到今年的阳春，短期刺激的效力不过又是几月，且效果一次比一次短。
中国楼市，真正来到一个临界点，比起“刺激相信相信的力量”，更需要的是一种“宏观高度的”、“长期制度性的”、“根本性的”土地运营机制和办法。
信心，来自于告诉地方执政者、千万的传统行业就业者、老百姓，“穷尽土地财政”后，新模式、新道路、新方向到底长什么样？
 |
《国务院关于推动城市高质量发展的意见》（后简称《意见》）在8.28横空出世，在其中，明确了中国城市工作的彻底转变。
今日推文便与此有关，人民城市——小基建时代的来临，长效的政策暖风。
▲城西晚霞 by 辉
宏观的宣告，笔者知道大部分读者也不爱读，总觉得空话多，离自己的生活很远且没有具体的措施、量化的指标，没法联系到现实的问题，有种“话谁都会说，活你又不干”的美感，笔者就直接提纲挈领，简单带读者过一下《意见》。
最重要的内容，如下截图所示，就在开篇总体要求里了，简单说，定一个目标，做五项工作的转变。
 |
核心目标：2035，建成“人民性”城市。
五项工作内容：
1、指导思想：城市，从以钱为本，到以人为本。
土地财政从土地榨钱，转向抢人、锚定人、锚定人才，这要求地方上改变“城市是人生产的效率机器”的现状，切换成“城市，是人生活的载体”。
大白话：从透支、收税转向服务型政府，定义城市的功能不是基建刷政绩，而是吸人、服务人民，弥补“宏大叙事”和“个体贫瘠”之间的鸿沟，大基建，转向“小生活”改造，是谓“以人为本”的小基建。
2、工作方式：注重集约高效。
科学看待基建，城市三级体系各有分工，城市群重联动，分工合作；超大城市各有明确、精准定位；中小城市和县城，不吸人、不具备产业能力、低效率、乱扩张、瞎基建的地方不再享有事权，统一大市场、税改同步推进。
大白话：没条件的地方别瞎搞同质化竞争了，山沟沟里搞AI、算力、互联网、特色古镇浪费财政不许再有，交给有条件的大城市，各自分工好，协作发展城市群。
3、工作动力：注重特色发展。
城市职能和功能的分化，高精尖等高附加值的产业，不可再以邻为壑、虚假招商、政绩工程，要视各城市禀赋和市场竞争，配置资源。
大白话：你做你的我做我的，不要一股脑大家都冲一样的，全国都是生物医药、智能芯片、AI算力、高端智造...最后产能过剩、价格战、虚假突破，依照自己的禀赋和条件抓准定位。
4、工作重心：从求量转向治理投入。
土地一二三级市场，以后重点都在存量，按照以人为本、建设人民城市的思路探索、考核、建设、运营已经成为既成事实的存量城市，放缓增量。
5、工作方法：重统筹，全国一盘棋，一个地方的部门之间不要打仗。
比如隔壁城市，比如企业面对一个地区的国资委和税务局、行政和市场两套班底的打架内耗...不展开了。
▲魏庐 by 辉
同时，《意见》回答一些困惑。
钱从哪里来？统筹财政资金、社会资本和金融等资金渠道，狭义点翻译就是财政、股市、发债。
 |
钱换成基建往哪去？重点是科技产业，和老百姓相关的如截图，翻译成人话，建筑业要标准化、预制化、科技化、绿色化等等，房地产搞点无人机快递、机器狗外卖、几恒系统、可更换老化外立面等等，充实“好房子”概念，再和“人民城市”联动。
 |
人民城市为人民，人民要啥？盘活用地，闲置地效场地改改公园、改改商业综合体、老年活动中心、青少年活动场地等等。
于是房价如何体现？越科技、越绿色、越吸引人才、越以人为本的城市，房价越稳定，从政府和房企应该要意识到诸多“未竟的道路”才是真正的“迭代好房子”、“人民性城市”。
未竟的道路：当代中国住宅的城市缺位 | 房叔说No.669；
我“家”这么贵，为啥技术含量却不高 | 房叔说No.697；
从“好房子”到“人民城市”到“房地产新模式”，一整套制度的建立，会重塑“草莽”、“粗放”的中国楼市，反过来反哺从需求出发塑造供应，细分市场的慢慢出现。
▲丝绸博物馆 by 辉
通篇读完《意见》，笔者不关心蓝图，只关心存量如何转型变现，各方都能创收，才是现实。
最令笔者注意的是坚决遏止地方平台新增隐形债，并明确了各级资本市场甚至是社保、在原本支持“科技创新”板块的基础上，增加到了“建立可持续的城市建设运营投融资体系。”
 |
翻译成大白话，地方融资，找股市、银行、债市要钱，投入“城市更新”，建成“运投融”体系，改造城市，方向是人民福祉。
这是一种新模式的探索和企图——以政府平台和国有资本为主体，资本市场参与的合作模式，建立起REITs，拆迁、城市更新小基建、社保税收、资本市场、金融系统合作，一揽子替代“增量土地金融”的模式。
什么意思？现实困境由如下三方构成——
银行方面，钱贷不出去，净息差吃紧，压力巨大，存款高企；
政府方面，财政压力吃紧，土地难卖，投资没地方去，就业要保，借债的由头和明确能创收的方向没有，但是稳楼市、促发展的责任和压力却在。
居民方面，分三批：
1、持有老破房屋的业主。房子地段好，但是老、破、小，拆改要投票，投票成功了也没用，各家业主不一定掏得出钱，不光卡在投票，更卡在钱。
2、有点钱，有房子的市民。投入100、200给楼市没什么用，但是股市、外汇又完全不敢，需要一个低风险理财的渠道，结果只能变成存款。
3、有钱，又买不到好地段，适当面积的房子的购房者。因为一方面核心区比如杭州老城区没地、都是老房，另一方面，核心区新地块，政企都以稳利当头，做超大户型，快速消耗头部购买力，过一天算一天。
要从存量城市里盘活这三方，可行性模式猜想如下：
城投平台转型，工作重心从“卖地”到“城市更新”，拆改一定条件的老城小区，并提高该小区一定的容积率，把原本一房45、50㎡的步梯老破小，改成75㎡两房、90㎡三房等；
融资从哪来？资本市场，发相应的REITs，以社保、国有资产作保，实现类国债的性质，发给广大老百姓，让有点钱，不敢玩股市，又想低风险理财的存款去往资本市场，明确告诉参与者，背后是城市更新。
分红从哪来？拆改完提升了容积率的老旧小区，提升的容积率大部分给存量业主，其余退出一部分空间，比如单独切出一栋楼，比如一小块地，比如各楼幢的顶底房源，投入商品楼市，或者长租合同变成资产包投放债市，或者直接当商品房销售，控制总价。
老城区好地段，老旧小区改完，切出一小块地盖个10层新小洋楼，卖8-10w/㎡，但是100㎡三房，一定有市场。
在这个过程里，所有的工程人员有就业，投资有方向，人民搬了新房或得了实惠，银行缓解了压力，资本市场有了土地价值作压舱石，社保的缺口可以通过资本利得补充；
并且这次城市更新必须注入科技、绿色的元素，房企要肩负社会责任，提高建造的预制化率和工业化率，担负起建筑全构建全生命周期的维护，跳出30年变老破小的轮回。
当然实践会有各式各样的问题，但目前，只有这条路是足够全面、可预见、可测算的，当一套新机制能稳定、批量产出更高级版本的、绿色科技的“浙工新村”、“百井人家”，其土地价值因为城市更新的价值而再生，稳楼市自然就不是一个问题。
▲太子湾 by 辉
塑造人民城市，小基建时代来临，比起短期暖风，笔者更期待，“土地更新财政”这样的长效政策暖风。
截图/摘自网络、已标明出处，若涉及侵权联系删除
（扫码咨询新房选择、二手房买入时机和房源筛选服务）
本文仅代表作者个人观点。
楼盘名 | 面积 | |||
浦沿 | 139 | 36957 | 26 | |
世纪城 | 丽香庭 | 149-185 | 53002 | 48 |
未科 | 时舟里 | 120-139 | 34528 | 195 |
楼盘名 | 面积 | |||
三塘 | 天青岳 | 225-369 | 55609 | 9.7 |
东湖新城 | 滨杭滨纷城 | 89-116 | 17600 | 9.7 |
| 2025杭州楼盘图（9月版） |
 |
请扫描添加上方微信获取地图大图 |
| 我为什么去摇悦海棠 |