为什么绿城“娃哈哈”敢做这么大的户型 | 房叔好房020

奥体核心区的奥映鸣翠确实猛，均价接近8.7万元/㎡，户型大到225-350㎡，结果还是一房难求。不得不说，核心区就是核心区，这号召力没谁了。

不过再往南、往西一点点，到被称为“世纪城南”或“市北西”的地带，情况就有点不一样了。

绿城在世纪城南的丽香庭率先开盘，均价5.4万/㎡，149㎡起步，差不多800万的门槛，可以说是临近奥体这一片的最低门槛了。

最终中签率27.81%，首开剩下4套没卖完。有人说这价格偏高了，但说实话，放开限价之后，市场本来就该这样：卖得动、但也留点余地。

丽香庭楼幢图

丽香庭首开楼栋位置不错，最近二开，4号楼领证，因为受东边高楼遮挡，位置应该说是差一点点，价格也下来了一点点，约5.3万元/㎡。

价格策略上完全遵循着“进可攻退可守”，丽香庭这波操作，营销总可以打满分。

限价放开之后，杭州楼市定价越来越看想象力。核心区和非核心区、甚至相邻板块之间，价差越拉越大。

奥映鸣翠站稳8万+，丽香庭5.4万元/㎡试了试世纪城南的水温，接下来，就轮到绿城在市北西的“娃哈哈”地块晓澜玉华轩登场了，预计示范区将在10月开放。

至于同样的185+㎡选丽香庭还是晓澜玉华轩，可以对比下两个户型，区别还是比较明显的。丽香庭是边厅设计，晓澜玉华轩是南厅设计。

上图为晓澜玉华轩186㎡户型示意图

下图为丽香庭185㎡户型示意图

有意思的是，晓澜玉华轩放风价在5.5万/㎡左右，直接对标丽香庭。就算这样，它还是做了185㎡起步，直接卡在1000万级别门槛上。那么问题来了：它凭什么这么敢？

关于市北西、北干、世纪城南那一片一窝蜂做大户型的神仙打架场面我一直不太理解，一个限价不到4万元/㎡的地方，次新二手房还频繁破发的地方，怎么就敢？

后来仔细分析了非限价市场的定位、定价逻辑，同板块下不同的小区域和不同的产品将会产生明显的价差。对晓澜玉华轩敢做高层185㎡、217㎡、238㎡、241㎡的面积，叠墅237-364㎡的面积，突然就有点理解了。

首先，位置确实是硬实力。晓澜玉华轩离奥体莲花碗就约2公里，和钱江世纪城核心区只隔一条河，吃奥体和滨江购买力的外溢算是“近水楼台”。

跟世纪城南的丽香庭、或者市北东的竞品比，它离奥体和滨江更近，属于市北西板块里位置靠西、靠北的，小区域里没有硬伤，这点优势还是很实在的。

其次，配套也跟得上。项目处在两条河交汇处，河景还是有看点的，跑个步散个步都很美。

地铁有15号线丰二路站（在建）和7号线明星路站，不算近，但也在步行可达范围；

商业方面，南侧规划了市北目前的大配套龙湖天街，北侧1公里左右就是已开业的奥体印象城。

再加上周边娃哈哈总部、英冠乐创中心、微医等一批办公楼，产业人群和购买力是有支撑的。

再加上绿城品牌和产品上的发力。限价时代结束之后，品质说话的分量更重了。晓澜玉华轩更多的细节还没有透露，从目前已经出街的设计来看，品质是在线的。

高层层高做到3.15米。公区也舍得投入，直接把1号楼和2号楼的底部做了8.2米挑空，拉出130米的超长沿街界面，还请来朱炳仁做铜艺照壁，据说成本百万级。朱大师最近在房产界的出镜率还挺高。看得出来，是想靠产品差异甩开限价时期那批房子。

晓澜玉华轩外立面效果图过程稿

不过最关键的可能还是这一带，1000万级、180㎡以上户型目前几乎是空白。而这里的客群又很明确：一边是滨江改善外溢，一边是萧山本地实力派，购买力都没得说。晓澜玉华轩瞄准的，正是这群人。

所以结论就很简单了：

晓澜玉华轩敢做这么大，不是因为头铁，而是因为它卡的位置、对的客群、加上产品差异化，正好切中了一个细分市场。

按照绿城品质兑现的能力，晓澜玉华轩去化没什么问题，无非定价略高略低，去化略快略慢而已。

这两个月市北西、北干、世纪城南有一堆大户型要上市，比产品、比操盘、比速度，开发商的金九银十首轮考试要开始了。

具体选择可以看之前的推文《世纪城南、市北、北干的改善“血拼” | 房叔好房No.14》，等浩运府、松川境示范区出来，我们继续评测。