新房什么时候做小？ | 房叔说1048
北京808，上海825，深圳905，广州去年就解了限购，跨过九月，拨拨手指头算，轮到杭州也快了。
要说这个时候谁最期待新政，除了二手房东，那一定就是各家房企了，从去年尾到今年春拍下的各种“地王”已经长成了各色“迭代豪宅”蓄势待发，只等“暖风”吹热市场的炉火，年终奖就靠这个秋天了。
可是，就算有这份热闹，也注定是少部分人的，主城区180㎡、1000w以下的少之又少，如果在核心地段更是门槛都够不到。
简单说，95%以上的购买力，要么卖房+拉高杠杆，要么纯买不起，正如笔者开年就预言今年杭州市场的“大基调”正是“故意错配”。(杭州新房已跟普通人无关，“故意”错配！ | 房叔说1017)
此时，完全的二手小白，都会有个疑惑从心底升起：新房从此就这样了吗？一直这么高总价了买不起吗？我不会买二手，能等到有一天主城区面积做小吗？
说道说道，今日推文，新房什么时候做小？
▲城西晚霞 by 辉
回答这个问题，背景、逻辑和答案其实分别藏在这样一个主题里：明面算盘的困境——新房的长期逻辑。
说文解字，这个主题分三个部分，明面算盘、困境、新房的长期逻辑，先说第一part，明面算盘。
问：如今买房怕什么？
答：怕买进不稳。
问：哪里相对稳？
答：主城区最好核心区，配套越多（江景、牌子书包、地铁、综合体、医院近）越稳。
问：如何利用这种市场共识？
答：拍主城区的地，高价开，只要比周围的二手次新的产品高半挡到一档，含税费单价相当，给购房者造成这样一种局面——
比周边二手，单价相当的新房得房率更高、产品更新更好、面积更大，全面碾压吸高净值购买力。
比上级临近板块二手，单价更低的新房得房率更高、产品更新更好、面积更大。
被偏爱的都有恃无恐，所以买新房，做大做贵也得认。
同时，500w以下，95%的购买力被挤到个别几个主城区带一两个强力配套的楼盘，都会好卖的，再摇不中的、更迫切的、离得远的等等去接盘二手稳成交量。
作为普通人，可能会咒骂“歪风邪气”，但作为开发商和地方稳市场的阳谋无可厚非，这就是明面算盘。
▲钱江世纪公园 by 辉
但是，明面算盘，必然是权宜之计，第二部分，有困境、有隐忧，拖两年而已。
困境是“吸钱的地不多了”，这套算盘打得响，本质上依然是依赖“地王”、“好地”，能做“真豪”的永远不可能放富阳、临安，水电新村放绕城外造成皇宫也是徒劳。
“新豪宅”、“迭代”、“好房子”，听听就好了，哪年产品不说自己迭代，更多是锦上添花，本质的决定因素是“也没什么能选”。
隐忧是“能吸的钱不知道还有多少”，省内的高端购买力，一方面等着上海，一方面有3000多w买房子的人，没有渠道和能力把它变成别的资产吗？
一旦这两个要素消耗完任意一个，这套明面算盘就敲不响。
或者，戳破窗户纸也很容易，买完等两年交付，全新成品的买入价+大税+契税+个税+资金成本，是否有人接盘，成为二手房的它是赚还是亏，或者趋势是赚是亏，很好验证。
此时，你有可能升起质疑，因为如今的产品更新更好，取消限价后的新房轨道可以脱离旧有的限价二手价值比较，成为独立一轨？
道理没错，但卖的时候有没有更高的购买力接盘，那可就是另一个悬疑故事了。
换言之，今天，可以接盘周边二手的购买力，被消耗在了新房，当新房变二手，还有没有更强的购买力，会愿意消耗在接手你这套加了税和资金成本的二手房？
如果接不起，那整套新房的逻辑不成立，整个新房市场没有存在的意义，因为等新房成为二手必然更便宜，大家都去等地卖完买二手房就好了，房东想卖就为自己的决策在买方市场里买单。
如果届时接盘侠真能又多又强，那大家的普遍收入预期显然要跑赢接盘成本的利率，这基本意味着社会走出通缩甚至经济过热，“买不限价盘还能有大倒挂吃”，市场短期能回到那样，笔者梦里都笑醒。
▲玉湖 by 辉
最后，谈谈新房轨道的长期逻辑。
所谓长期，就是更健康的，更主流的，更贴合市场和购买力的供应，即供需搭配，略有精进，笔者也是房叔平台一直呼吁的——新房最终一定会回到“小改善房”。
啥意思，比方说，桥西和运河新城，前者能级比后者强一档，距离相近，规划的生活状态类似，桥西的三档、四档老房子房子老了，卖掉，去运河新城置换一个面积大点的、房子新点的、容积率低点的、杠杆不用加太多的、离原本生活圈不太远的。
例：从锦绣文澜阁置换到滨运锦上湾的洋房。
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从一个老去的强板块，去往邻近弱一档，但产品强一档，总价略升一点点的平替，老百姓压力不太大，也确实有了生活的改善，银行放出了贷款，这是“新”的意义，这是“小改善”，如此的供应才能在城市更新里逐渐实现“人民城市”的精神。
因为家学、专业和工作的关系，遍览先发发达国家城市发展史，算是很基础的功课。
每当笔者慨叹于当时那些粗放、短视、野蛮、前现代、缺乏人文关怀的城市营造，此时，总有房叔在我旁边重复黑格尔说：人类从历史中学到的唯一教训，就是人类不会从历史中吸取到任何教训。
放心，最多两三年，好地卖光了，迟早做小。
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楼盘名 | 面积 | |||
南站新城 | 棠前明月 | 103-112 | 32768 | 100 |
南部新城 | 鸣湖里 | 305-422 | 72662 | 8 |
北部新城 | 115-143 | 32800 | 75 |
楼盘名 | 面积 | |||
运河新城 | 宸岸栖月 | 105-128 | 33700 | 9.14 |
望江 | 御园 | 294-469 | 188638 | 9.14 |
金沙湖 | 青森 | 127-135 | 33999 | 9.14 |
银湖 | 颐萃别院 | 95-97 | 17648 | 9.13 |
临平新城 | 春棠雅韵府 | 240-310 | 43010 | 9.13 |
| 2025杭州楼盘图（9月版） |
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