安璞逸庭确实挺美的，但是…… | 房叔好房021

前几天我去看了安璞逸庭刚开的示范区，车刚到就被保安引到地库了。大热天不用从停车场晒着走过去，真的好感瞬间拉满。讲真，示范区和地库能同时开放的盘不多见。

地库也确实让人一眼惊艳，很有努力挣钱买辆劳斯莱斯停这里的念头。

我在安璞逸庭大门外转了十几分钟，换了好几个角度想拍出它的好看，但实景那种舒服的氛围，照片真的很难传达。它跟我想象中萧山闹市该有的“镀金铝板霸气门头”完全不一样，反而是玉石白的色调，门头不高，自然融入街道，不装不端，自然而然。

回家就该这个样子，舒适、自在、松弛，而不是被雄伟的门头震撼得不穿个晚礼服就不敢过这道门。

我当即给房叔发了条微信：“安璞逸庭做得挺不错，想写。”

一进门是老石皮照壁，配合跌落的流水，中式大宅的仪式感，加上现代的演绎，有点传统、有点俏皮，和大门一样，就是很舒适的归家感。沿着回廊，峰回路转映出一片水景，度假风瞬间到位。用料也扎实，目之所及都是石材，毕竟吹风价6万/㎡，该有的档次必须在的。

穿过接待区，探入水院的半下沉式会所豁然展现，远远望去，我只会用“哇塞”来形容了。

整个园区景观的风格，像漂浮会所、大水面的处理，跟兴耀之前做的沐晴川、沐新月都有点像。所不同的是，安璞逸庭的用材“含石量”更高一些，水面更开阔一些；而在杭州，兴耀是第一个把这类风格运用到住宅领域的。如果杭州楼盘颜值有等级，我把他们都归入第一流。

安璞逸庭是中天和海威合作开发，设计是海威负责。海威做豪宅的能力在大平层项目安铂中心里就已经体现得淋漓尽致，惊艳众人，这次在安璞逸庭的住宅公区又秀了把实力。

架空层有5.5米高，空间感非常舒服，灯光也是仔细选过的，3000k色温很温馨。这也是近几年少有的和我提起住宅对色温要求的开发商。

我记得没错的话，灯光的色温要求最早是在绿城的兰园实践的，这也是当年绿城豪宅之所以能执牛耳的原因之一。如今有开发商能重提这么细节的领域，也是托放开限价的福和开发商自身的上进了。

再看室内。目前开放了245㎡两个和285㎡，共三个样板间，不让拍照，就说我的整体感受。

公区实在太出色，跟公区比，室内哪怕是知名如CCD操刀的285㎡样板房，都稍微有点平。

我的记忆点就留在主卧270°的无敌景观飘窗了。哦，对了，安璞逸庭用的是旭格窗，这个词自从杭州住宅进入限价时代以来就已几乎消失，如今又回归了。开心。

最近室内装修又开始流行上世纪八九十年代的木饰面上墙，区别是现在的木饰面颜色更好看，不是之前千篇一律的黄色。审美真是一场轮回，谁也别嫌弃谁。

285㎡还在全屋墙面大量使用了类格栅的装饰条，从底到顶。尽管住这么大屋子的女主人肯定不用像我一样，整天擦擦洗洗搞卫生，但这个类格栅真的太容易积灰，爬上爬下搞缝隙里的灰尘，太难为保洁阿姨了。

我想到了一个奢侈品的笑话。某人去买一件奢侈品的T恤，发现水洗标上写着不能干洗、不能水洗，就问服务员这衣服脏了怎么办，服务员说：“不好意思先生，我们这的衣服都是只穿一次的。”

看完室内转战会所。整个会所的灯光显得暗幽幽，确实有高级酒店放松休闲的调调。私宴厅、恒温泳池、高尔夫推杆场、spa房……各种和“高端”沾边的场景，这里都有呈现。

恒温泳池雾气氤氲，一走进去就暖烘烘的，这确实是恒温泳池岸边该有的温度。安璞逸庭这个体验做得很到位。

停车区是细节真正打动人的地方。司机休息室很多豪宅都有，不算新鲜。但宠物淋浴间真的太贴心了，爸妈们都懂带毛孩子滚一身泥回来有多崩溃。在这里，直接带到淋浴间清洗、烘干，干干净净回家。

还有洗车房，目前杭州很多楼盘都开始流行在地下车库做洗车房，安璞逸庭也配置了。

物业服务必须要好好夸一下。摆渡车小哥是倒车去接客户的，这样就一步到位，不用在客户面前来回调头；走的时候保安小哥还主动带我找到原来的车位。这种细节和服务意识，真的可以给满分。

房叔说，这让他想起20多年前在深圳参观天鹅堡的时候，距离有点远，开电瓶车的小哥一路给客人讲新天鹅堡的轶事。虽然没过几年，杭州就成了被参观的对象，但这个场景在杭州看盘那么多年也没有重现过。

好的，夸完了，接下去就是“但是”了。说说我的几个疑问。

1.公区的大面积水景，这在营销卖房期是个很好的亮点，目前很多楼盘都这样设计。但实际交付后，这片水面的维护、保养、消杀对物业来说都是一个麻烦事。更关键的事，对于家里有孩子和老人的家庭来说，这片水域并不安全，至少小小朋友在这里玩耍的时候，大人得时时刻刻盯着。

安璞逸庭做得还算好，我见过一个离谱的示范区，水系间的过道只有窄窄一条，但凡眼神不好，随时会一脚踩入。如果小孩还好，顶多就是湿了鞋子，如果是老人，摔一跤，那就是大事了。

所以我觉得楼盘在设计的时候，可不可以多一些交付思维。要做水系的话，多做点可亲水的空间。

2.样板房看完还是有遗憾的。首先是户型有硬伤。虽然是类一梯一户，但从电梯到入户，门厅有点窄，个人感觉子母门的同心圆设计也有点拉低豪感。更关键是245㎡和285㎡两个户型都各有两个暗卫，我个人是不介意暗卫的，室内排风设施做好就行，但作为终极改善的豪宅，这确实是个遗憾。

3.会所里的很多设施都有些鸡肋。像私宴厅、spa房都是要自带厨师和按摩师的，这空间交付以后可以预想使用率会有多高。高尔夫推杆场的使用频率预计也不会太高。

房叔说，他跟很多开发商探讨过，公区到底是应该用更大的空间、更多看上去似乎很美丽的功能来吸引客户呢，还是应该用更实用的空间，更低的管理费用和难度，为客户创造实用、高效且不输体验的服务。

会所不是越大越好，功能也不是越多越好，所有费用最终都是业主买单的。譬如有些低使用频率的功能，是可以用同一空间实现的，只要人力提前布置即可，就能为业主节约没必要的开支。

4.目前参观的动线是公区、室内、会所，光线是层层递减。会所的灯光很暗，购房者的情绪也是一路高涨一直到完全松弛。从卖房角度来说，应该让购房者的情绪逐渐高涨，直到非买不可。目前动线其实并不利于购买情绪培养；当然开发商说“我们只追求有缘买一套”，也是极好的。

5.早在示范区没开之前，我就对安璞逸庭210㎡起步的定位有点担忧。虽然它在萧山老城厢，虽然它出门即繁华，如今示范区展现也极其出色。但经过这十年的市场教育，萧山人心中的白月光早就是奥体了。

所以，安璞逸庭这么美，那目标客户到底是谁？萧山各乡镇的老钱还是本地改善？隔壁钱塘明月的人会不会选择改善到这里来？有没有可能为了学区买个大200㎡的房子？

这就涉及产品定位和目标客户的匹配问题了。这个区域的目标客户，能不能接受或者说认可安璞逸庭的美。

目前放风价是6万元/㎡。很多开发商的套路就是放风价定得高一些，把预期拉满，然后用实惠一些的价格来个惊喜。

所以安璞逸庭的合理价位应该是多少呢？我不说，说了开发商又要我改价格。

之前我们发过绿城市北的娃哈哈地块（晓澜玉华轩）的文章《为什么绿城“娃哈哈”敢做这么大的户型》，可以从流量看出这个盘的关注度很高。同理，我们来看看这一篇会有多少流量。安璞逸庭的市场接受度，马上见分晓。

当然，不管怎么样，每一个愿意为美、为杭州房产品质的进步付出努力的开发商，都值得我们的尊敬。