不止地段、板块，今后保值，要有“住区观” | 房叔说1050
9.24满一年，伴随着月底发布会“预期利好”的落空，
此时，你若问笔者后续的市场微观，很简单，两手一摊，等宏观。短期内只有政策暖风会吹落那朵打搅市场涟漪的落花。
既然淡薄，有空针对购房者常见的疑问，输出些一直想分享的观点。
今日推文，不止地段、板块，今后保值，要有“住区观”。
▲御园 by 辉
想写这篇很久，因为时常在直播间有各色的问题，最多的某个盘、某个区域以及竞品比较保值，无论新房或是二手。
通常购房者，会有困惑，来源于两种价值判断，一种叫看地段，一种叫看板块，然后彼此打架。
看地段，本质是个距离观念，多见于“老杭州”、“省内人买房”，老杭州，一个盘离武林门和鼓楼多远，离城门多远，基本就几句话定生死；
省内人较高预算，7成二手买在世纪城。一来对杭州不熟，但是知道亚运会；二来，总说一句在南边，“回老家方便”。
很理性吗？真谈不上。
而看板块，本质是“发展观”，最爱问潜力。过去二十年，一路见证拥江、申花、未科的崛起，中国人都亲身感受到了城市化红利的东风。
但是，我们也都明白，“饼”不是个个保香，“瓜”不是个个保熟。
发展路线的天花板还是看产学研路线成不成，需要人口、人才、机遇、政策扶持，犹记得3年前还是一堆新城，如今连从业者都记不得几个，以后，大规模的产业城新增基本是0，能把滨江、未科云城两个产业重镇剩下的工业用地填满都仍需时间。
所以，这两种价值判断，除非单项优势和确定性特别明显，比如御园、水电新村，不用发展，现成拥江拥西湖贵的要死，不然在土地财政临近末路亟待转型，城市化早已下半场的当下，都有其局限性。
▲文晖嘉里城 by 辉
因此，在确定地段、板块规划后，还打鼓的时候，“保值”要开第三只眼，看“住区”。
啥叫住区，规划的最小单元，百科解释如图。人话翻译，几个小区、配套真正组合而成的生活区，住区即板块与小区之“间”的尺度。
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笔者也可以给个感性标准，吃完晚饭可以靠脚丈量，遛狗溜达最多的范围。
新住区越一体，越存粹，越均好，长期看，其保值和流动性一定强过大多数单盘孤军奋战。
比如安琪儿，比如亚运村，比如明石七子，比如杭氧嘉里城，比如钱二围绕几个地铁口的小区域，便宜的比如云谷西湖大学地铁口的新区域。
在我国，社区是个政治概念，板块是个土地供应概念，因为土地财政从娘胎起，基因里就是“未来征税工具”，新房这个二级市场，是为了一级市场服务的，也就是“服务供应思维”。
但“服务供应”，不代表未来转手时，你买的这套房子，在三级市场吃香，因为二手市场是市场化程度更高、干预较少的“需求市场”。
▲太子湾 by 辉
过去，最早看地段，一座小城，为了通勤方便，距离方便，后来看板块，小城扩容，为了“利差”，为了提前布局产业落子的“钱”袋。
如今市场的预期经过这5年洗礼，早就变成“稳”就很好了，买方市场的的需求非常朴素，地铁、商场、医院、公园、主城书包，步行的生活圈多多益善，房子新点，杂七杂八的“阶层”别混一起，鸿儒多些，白丁少些，仅此而已。
不需要赌“产业”，有是加分项，没有，下限在，流动性就在，只要宏观形势能稳住，医院、书包、公园、商场、人群这些要素确定性很容易判断，“开工招聘”没有回头箭。
这也就是为什么，安琪儿1.0-5.0，预期会强过中盛府、都会森林，云谷的预期会强过三墩北，小区内就算五五开，出了小区在住区的体验大相径庭。
这也是为什么，我们持续看好钱二，每每在直播里不要特别在意钱二西和东的差剧，西在“地段上”略胜，但是围绕地铁口而形成的小住区里，新规产品更新、回迁更少、挨着高架更少、东侧住区规划的完整性强。
生活从来不在自己家客厅、一个小区里困死，买菜、遛狗、上班路、送娃补习，这些空间体验，是城市、住区该给你的，过去粗放发展，我们没做，城市肌理粗得和麻花一样，巷子没了、步行没了、矮楼没了，现在也没多强。
但是，住区重新一体规划更新，有，比没有好。
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共产主义的英文叫comnunism，comnunity+-ism，社区+主义，保值的钥匙藏在普遍性、共通的、朴素的生活需求里；
那些需求，一半在好小区，一半在好住区。
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楼盘名 | 面积 | |||
三墩 | 125-139 | 36979 | 105 | |
三塘 | 天青岳 | 248-286 | 54679 | 12 |
银湖 | 193-253 | 34408 | 42 | |
进化 | 熙璟观云院 | 140-166 | 21467 | 34 |
楼盘名 | 面积 | |||
鸣湖里 | 221-353 | 48041 | 10.11 |
| 2025杭州楼盘图（10月版） |
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