新房产品，真能背刺次新？ | 房叔说1051
国庆+中秋，四中全会下旬开，期间LPR公布，当前市场基调=等政策+积极淘房or胆子小、观望政策力度，无他尔。
所以，回答些直播、面访、咨询都会常听到的疑问，最近最多的一个：新房新规产品，背刺二手房，以后二手次新没人接了吧？
一篇，独就回答这个问题。
今日推文，新房产品，真能背刺次新？
▲市北 by 辉
开门见山，从房价的角度是背刺，从流动性的角度，不搭嘎。
新规产品，实际得房率、用料提升、户型面积，这个毫无疑问提升，开发商的策略我们在直播间也多次说明：以周边二手竞品的实际成交价格为锚，以我更新更好的优势，抢夺原先在此板块关注的购买力，谓之新房背刺二手。
举例子，锦绣公馆，放开限价第一盘，低点不到8，高点9出头，慢慢卖，基本售磬，很多人想不通为啥这么贵？
答：因为文教头部的几个，银马、城市芯语、御西湖、世贸丽晶城也得7-8w/㎡，文一路三兄弟更是中年房，在望翠蓝庭交付、书香印翠转校前，那新房现房卖个8，有啥问题？
相应的，后面这些文教老景点的楼盘购买力，也会陆续被黄龙云起、书香印翠、望翠蓝庭、锦绣公馆吸走，供需关系变化，房价趋势自然会下滑。
那为啥从流动性的角度又不搭嘎呢？
答：因为背刺完了，老产品的房价降到第二档，5-7w/㎡只能买中小户型的购买力，还是会锚定老产品，因为上面的买不起，当然，总价越便宜的人数越多，要是御西湖卖6w，流动性甚至较从前能起飞。
本质上，新房是在抓取一个板块最大的购买力上限，接着把小的、老的、旧的次新、中年房自动降到第二第三档，但第二档、第三档的流动性，以价换量的缘故可不弱。
▲玛瑙寺 by 辉
听到这里，二手次新房东郁郁，新房买家开心。别，也别开心太早。
很简单，因为二手次新房东，要是押对时间出货换手，人家至少是赚钱的，只是收益曲线在收窄；
买新房的，确实得到最新的房子最迭代的产品最稀缺的地段，但是，“保值为主”。
因为当限价放开的那一刻，以及保投资走量、保地价这一基本前提存在，开发商本质上就是个二手房东，只不过产品自己盖自己持有所有的物业，在“卖二手全新的期房”。
利润当然是在一级市场和二级市场，等买进新房，拿三年交付，资金成本+税费+微利再出手，涨15%不过分，有多少接盘侠在突破板块原有总价天花板的基础上还能接愿意接，谁都没把握。
真正的房住不炒、又给购房者让红利，应该是让地价和容积率，把利润给二级市场，同时购房者得到更好的产品。
更好的更大的所以更贵，算什么红利？当然是同样贵的可以得到更好，才叫红利。
▲阳光海岸 by 辉
写到这里，一定又有一种论调，说笔者太现实、功利、个人主义叙事、不顾大局，就是该放开，纯市场经济，房子就是消费品，更新更好更值得，所以就买了，保值和流动性无所谓。
好，就假设房子真是消费。
消费，分为“商品消费”和“服务性消费”两部分，最近9.16商务部刚联合九部委就消费尤其是集中性服务型消费，作为后续提振实体压舱石发布《扩大服务消费的若干措施19项举措》。
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作为商品，不要求像新能源汽车这种房以下最大消费品一样，又卷智驾又卷动力又卷续航，但整个行业但连高工业化率、标准化都做不好，交付就到处上新闻，怎么看也称不上是个与时俱进的商品。
▲中国与发达国家建筑工业化率比较
作为服务，除了物业，哪有服务？交付15年换个电梯后，物业维修基金就空了，房屋养老制度没保障，最近刚刚才研究出老化标准，公区运营钱不够，物业盈利收入不和业主分成也不透明。
大可以想象房子是个杯子、一辆车、一个家具，一个期货，高标准化没实现，售后三包全是漏洞，涂脂抹粉重堆材料轻服务的理念落后发达国家一整代，要用，公区是70年共用使用权，交易和未来持有还要收税，哪有这样的消费品？
因此，岁月静好、营造和美人居的消费主义宣传听听得了，统计局怎么分类是它的事，作为个体，牢记只要是商品房，永远伴有资产叙事、税收叙事、时代叙事、城市叙事。
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先说是不是，再说为什么，最后，说怎么办。
对新房购房者有良言一句：大部分买着新房新产品开心，期待交付有个别盘有个别红利，或者小浮亏（通缩，小亏等于平），保值但低流动性为常态，放平心态就可以了。
对二手房东亦有一句：早点正向置换，卖为主，止损保利为上，打新反而不急，早买早享受=早点上杠杆，救银行于水火，愿意有这个意识，为国为民。
经历漫长的寒冬，等待实体转型成功，集中城市化，统一大市场加速推进，头部城市核心板块最后一批存量地产，其远期价值曲线总体还是会上升的——
布雷顿森林体系瓦解，现代货币理论六经注我、甚嚣尘上的几十年，各国政府整体通胀的年份数倍于通缩，世界经济的长期主旋律依然是货币贬值，挨过去即可。
当春天再次挂满枝头，最青春的先复苏鸣唱。
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楼盘名 | 面积 | |||
益农 | 荣绅澜庭 | 107-129 | 9937 | 191 |
北部新城 | 186 | 35589 | 32 | |
东湖新城 | 68-139 | 16999 | 204 |
楼盘名 | 面积 | |||
富古廷望府 | 163 | 25000 | 10.16 |
| 2025杭州楼盘图（10月版） |
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