大会开完，长线大定！ | 房叔说1052
预防针，今天这篇推文，内容都在标题上，笔者尽可能在通俗读者看得懂和把握尺度之间找一个平衡点。
第一次用“央地博弈”的角度，解释读者关心的两件事，杭州楼市短线暖风，长线调控格局。
今日推文，大会开完，长线大定。
▲市北 by 辉
首先，为什么用“央地博弈”的角度，来解析这一次会议？
也很简单，因为这是“四中”全会。
我国的顶层中期会议，5年开7场，一中人大后立即召开，选新一届领导人集体；二中任务在人事和换届；
五中，编制新一个五年规划纲要和全文的会议，简单说，明年3月，刚开完会编制的十五五规划建议，会变成全文以及量化的纲要届时会发布。
六中重党纪建设，经验总结；七中承前启后，为下一个一中做重要准备。
单独摘出来“三中”、“四中”，因为这俩最举足轻重。
三中，确定中长期经济体制和改革路线，决定重大发展方向，二十届三中全会部署了全面深化改革和高水平开放的新阶段，即主要回答“发展往哪走”，重“经济”。
四中，跟随三中的路线，在政治和制度层面进行党建和中期任务调整，以及回答迫切需要政治回答的问题，“更新上层建筑”，重“政治、制度”。
只是这一次经济问题是社会关注热点，因此，翻译一下，2025四中全会不能免俗需要回答经济转型下的制度安排问题，即重点在如何安排“顶层制度框架”，保证在深化改革和高水平开放的新阶段，实现三个五年中的第二个，“十五五”的经济发展目标。
大白话，2021十四五定了三个五年，走了第一个五年，第二个五年去年定了中期小目标，今年安排好制度框架，后面各部委研究具体落地和量化办法，明年发全文的同时，和各地方对接，不同地方各有分工，各有任务轻重缓急，然后就各自协同努力。
所以，四中真正要看的是，央就地关切的问题，怎么安排地。
▲新新饭店 by 辉
好，和平常可能不关心怎么开会的各位解释完会议、框架和职能，接着就房地产归纳本次开会的《建议》。
因为全文要明年春天发布，11-3月期间是各部委的研究和微调时间，顶层设计基本是十四五期间就安排好的，这几个月就表态、延续、调整和增补。
归纳《建议》，关键定语是高质量发展，关键宾语是科技、消费；新增的最亮谓语是“投资于人”；
连起来，以科技和消费领域作为着力重点，促进人的发展，是实体和制度高质量发展的目标，2035相比2021人均GDP要翻番，年增长自然4.7%，且最终人均GDP要达到中等发达国家水平，自然收入同样也得翻番。
区别于高质量，什么叫低质量发展？只投资于地、于物，以债务、传统低附加值、资本投机产业驱动的模式，剥夺人的“所得”，求量不求质的模式。
无独有偶，“高质量发展”也被用在全文唯一一处提及房地产的内容，意义不言而喻；但同时，房地产首次在最高规划里和“教育、社保、就业、医疗”同时放在了民生框架的领域。
民生领域的定性，大白话一言以蔽之，不允许剧烈波动。
此时，合成起来，央就房地产及土地财政对地方上的政治任务和安排已然明朗：
房地产可以搞，但只能高质量搞，表外发债、无序监管、重当期利益以邻为壑、仓改商、城投左手倒右手等行为通通锁得极紧，但房价作为民生重要关切，是居民财富的7成所在，不允许剧烈波动。
这就是房地产后五年定调的长线。
▲钱江新城 by 辉
长线，具体落到杭州这样头部城市的微观市场，浙江省的财政擎天柱，全国楼市卖地常年TOP3，你大可以期待后五年二手市场的调控目标是如此的格局——
核心板块的次新好房，不断推动好房子落地，同时有一点红利，这样不会阻碍一级市场土地的收入，吸纳高净值人群的置换购房；
粉盘板块的次新房，有小赚有小亏有平，看位置看房源看配套和小区质量，稳定中产刚改到舒适改善这一人群的资产价值预期。
刚需板块，除了标杆盘的好房源，会继续缓慢调整，调整到租售比、收入房价比在合理的区间，此时会吸纳“全国统一大市场”推动来杭的一次置业，以及一旦符合“运营成本”，收储和证券化变得可能。
至于短线，每次一旦逼近“民生关切”的底线，适当托举一下，不可以短痛，拖成保守治疗，笔者猜想，这时候最愁的除了地方，决策层的财政部和住建部也一定不轻松。
二手七连跌的全国楼市，在农历马年前的几个月，为了让过年的饺子吃得香点，也得为“止跌回稳”做点什么，市场在临界点上，毕竟，短线都挺不过去，哪还有长线。
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说完后五年的长线和最近几月的短线，最后笔者想谈谈“央地博弈、政策制度”这个方面。
2021的秋季，全国楼市来到历史高点，投资总额18w亿+，房价历史最高，之后一路下滑。
过去，我们总从市场的角度去解释，从18年三道红线到疫情和中美贸易战，实体遭受重击，21年后失速没缓过来。
其实，换个角度，21年是十四五规划的落地之年，因为要写本文的缘故，笔者把十三五到十四五规划落地后几年，央地重点博弈领域的顶层设计的制度安排全都捋了一遍，很多安排到此刻为止都仍然正在艰难地推进落实到地方。
比如财政端：推动全口径预算，所有表外穿透入账，央地一张表；设置专项债限额管理投向现金流项目及部分经营性公益项目，限额、用途、周期、偿债资金硬约束；推动预算-债务-绩效三账对齐，立项起立绩效，以绩效考核，绩效不到不支付资金。
卡死表外债和乱批低效项目。
比如土地段：推动用地盘活，地方每年上报存量再开发计划备案，自然资源部审批合格后，换取下一年新增建设指标，以存量再开发换增量指标。
严格把控“工改仓、仓改商或住”，两者设立负面清单，前者土地价值下降，符合产业规划审批，后者要省级审批，城市更新专项债，增值收益要上缴一部分给省财政。
卡死盲目上马新城、先射箭后画靶、令新城空心化等操作。
比如金融端：建立专精特新企业白名单+融资协调机制对接会，穿透监管，选择性支持好融资，从过去看规模，到先看质量，降无效杠杆，保有效融资。
限制银行抽贷一刀切误伤民营企业，设立各类专项债，从漫灌到挖渠。
等等不一而足，从一个房地产从业者的角度，我很难说这些改革直接有利于笔者个人的钱包，但是这些乱象的硬约束，切切实实会让这个行业在这三个五年里，有一个长足“高质量、健康”的进步，乐见其成。
过去习惯了市场的人，总是会嘲讽“政策市”不“自由”、“公平”，但是站在民生福祉的考量，自由和粗放往往一线之间，这几年的芸芸众生，已经背负不起这份放纵的代价。
如今的楼市，让渡一些自由，换取相对的安全，安全时常会表现为僵化、冰冻、买卖艰难的博弈，但那依旧是后五年，最成熟的抉择。
这座城市的美丽，我对它以及与我有关的明天，有太多“房价”之外的期许。
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楼盘名 | 面积 | |||
闲林 | 溪径恒庐 | 285-350 | 51456 | 10.28 |
鹿山 | 乾御江南 | 234-292 | 44701 | 10.29 |
| 2025杭州楼盘图（10月版） |
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