华丰三国杀！市场究竟需要怎么样的产品？ | 房叔好房023

1.

我真的对当下流行的大面积水院颇有疑虑。

为什么度假风这么让人向往，在于人口密度低带来的静谧与专属感。售楼处卖房子时展示一片水院比一片草坪确实更出片。

但生活不是度假，设计也不该只为视觉服务。当上千人入住后，水院边站上十几个人却无处可坐时，除非你是社牛，否则只想逃离。

水院最大的隐患还是安全问题。我记得有一次去某写字楼，门口也是无边际的时髦水院，当然不出所料，没看清，一脚踩了进去。鞋子湿透是小事，如果是孩子和老人在这里滑倒呢？

交付后，你愿意花多少物业费去维护这些水院？

所以这些水院往往要么因维护成本高而干涸闲置，要么就是成为小区里大人最不放心孩子去的地方。

2.

前几天去看了伟星在浦沿的咏滨名邸的交付实景，我的感受是：“很实在，不花哨，好用”。

整个洋房小区都做了架空层全抬升。

咏滨名邸的架空层

孩子在这里是可以自由安全玩耍的，老人是有地方休息聊天的。

最关键的是，我去的时候大概是10点左右，秋天的阳光已经洒满了公区，也晒进了架空层。在高层小区普遍强排，开发商热衷高低配的现在，这些阳光弥足珍贵。

3.

我们买房的时候看什么？

无论在售楼处还是在网络的视频里，总会被引导关注：

公区美不美，样板房软装好不好看，外立面是不是铝板，有没有几十万几百万一棵的大树，有没有恒温泳池、私宴厅……

实际入住以后，这些都不再是最重要的。

最重要的是什么？

是冬天的早上，孩子和老人在小区里的楼幢间溜达能不能晒到太阳；

是冬天架空层的穿堂风会不会冷，夏天架空层会不会闷热；

是楼幢间种的树会不会挡到低楼层的阳光；

是楼板够不够厚，楼上孩子跑来跑去的声音会不会像踩在你心里；

是墙壁够不够隔音，主卧墙那头，晚上开关灯的声音会不会像关在你脑门上；

是下水管能不能消音，或者能不能同层排水去解决；

是下水道有没有废弃的石灰、石膏粉甚至水泥，导致总是堵塞；

是墙体里有没有废弃的塑料瓶；

是非机动车的停放位方便不方便；是电瓶车充电位够不够；

是连廊户型，能不能避免厨房和卫生间的视觉对望；

甚至是，能不能创新户型解决连廊户型的一系列问题……

这才是每天扑面而来的真实生活。

4.

现在的小区普遍4-5元的物业费，这么高的物业费带来的体验，并不是安排几个帅保安站在车库门口敬礼就可以的。

庞大诱人的会所都能给未来住户带来美好的生活想象，但是万一呢？

如果奢华的私宴厅一年只有几次使用，空旷的女王空间常常都是空旷的，咖啡吧的工作人员大部分时间都闲得瞌睡……这时候很容易让人想起高贵的物业费。

接地气的生活，

是物业能不能提供下水道定期的疏通和消杀；

是夏天的积水能不能及时清理，消杀除蚊；

是前面提到的水院还有戏水池，能不能维护好，而不是冬天闲置、夏天因水质问题沦为摆设；

是突然想喝杯咖啡的时候，牵着的小狗是否可以让它在哪里自己玩一会儿；

……

这些可以说是物业最基本最基本的要求。如果后期物业做不到，那当初让人“哇塞”的水院，真不如换成草坪，哪怕简单硬化，都更实在。

5.

最近萧山环奥体一带也是几大新盘大乱斗。我也特别留意了市北东那些限价时期的楼盘的二手房价格。

为什么市北东那么多项目，滨江盘哪怕是涂料的外立面，也可以保持不破发。我想原因就在上面我说的那些、以及更多我没有提到的居住细节里。

为什么绿城这么多年被人追捧，原因也在这些居住的细节里。

房产开发商是个系统工程，这不是把门头做大，弄几道归家仪式就能改变的。

建筑归根到底是为人服务。

一个孩子不能畅快玩耍的小区，一个老人不能安心散步的小区，一个轮椅、婴儿车不能顺利推行的小区，一个担架进不了电梯的小区……说美，都是徒劳。

如果有开发商能从这些细节数据去入手，出一份真正的产品手册，列明隔音、采光、通风等购房者真正应该关心的硬核数据，我想会远比现在卷审美来得更实际。

市场需要的不是更美的效果图，而是一份更可信的“产品说明书”。

6.

最近我被推送了一些二十年前的歌手、演员的视频。那个年代的人长得都很有特点，有的龅牙、有的小眼睛、有的还地包天、有的很胖、有的很瘦、有的嗓子哑、有的声线鬼魅……但都不妨碍他们凭借硬实力成为一流的巨星，不用看脸，一开口你就知道是谁。有评论戏称，80后当年吃的都是细糠。

反观现在，工业化的标准五官、身材和唱腔，都快分不清谁是谁。

是不是像极了我们现在的楼盘：大门头，归家仪式、各种奢石、下层会所、窄边框、铝板、大玻璃，全是精雕细琢的同质化。

当个性被标准美吞噬，所谓的“高端”不过是精致的平庸。

7.

说完这些，回到标题里的华丰板块，其实不止三国杀，一共5个新盘。

说实话，华丰每块地都让我有点心惊胆颤。

棠悦芳华离高架那么近，捏把汗；

西房那块地那么小，捏把汗；

中天海威璟逸户型面积170㎡以上的占了一半，捏把汗；

伟星拿地的价格下来了，但是华丰已经有这么多的供应量了，也还是捏把汗。

在华丰，时机、体量与定位的匹配，是项目成败的第一道坎。

不得不说绿城的点子踩得准，石桥的溪映明月和华丰的溪听晓月轩，都是用绿城的品牌优势和较为准确的产品定位，抓了第一波刚需和改善，趁市场热度尚在迅速去化。如果像棠悦芳华轩一样，到8月开盘，去化速度就不会像之前那样了。

8.

华丰一直来给人的感觉就是主城区价格洼地，本质是适合自住的，刚需加刚改的板块。

我最近从老城西搬到了城北，发现大城北其实居住挺舒服的。看病有邵逸夫医院大运河院区和市一医院城北院区、杭州中医院丁桥院区，知名专家的号基本都能挂上，停车方便、就诊体验感很好。日常逛街有丁桥天街，还有山姆。小配套吾悦广场也够用。

这些也是华丰板块的配套基底。

唯一可惜的是，华丰板块发展这么多年，学区差点意思。我看到过一个排名，华丰的风华中学2025年前八所裸考上线1人，在杭州初中里排第40左右。

所以，当华丰突破4万+，吸引的这批购房者能不能改善本地的生源？那么要不要去拼个分配生呢？

9.

其实华丰怎么选，非常明显。

在务实的板块，就得做务实的选择。

离地铁口近的、离高架远的。

面积要克制，139㎡的四房已经是极限了，建筑新规之后得房率大幅度提升的120㎡左右的四房（如果有），无论自住还是以后的流通性都会更强。

棠悦芳华轩的户型定位是合适的，无奈地块小环境确实有硬伤，离高架近、地铁远。525套房子，还有一半尚待去化，目前处于送车位阶段。

中天海威璟逸，楼面价23035元/㎡，今年2月份的时候市场比较热，难免上头。容积率2，规划14幢高层加4幢叠墅，高层层高3.1，户型面积在139-260㎡，接近一半户型都是170、190㎡，大概是想打华丰改善这个差异化的点，愿望很美好，产品也做得很美。但是华丰的板块基底就在那，撑得起七八百万的总价吗？只能说营销人员辛苦了。

伟星在华丰的这块地是目前这些项目中位置最好的，远离两条高架，距三号线华丰路站大概200米，容积率1.9，规划10-14层的19幢楼。新规后的项目，整体抬升5.3米，外加4.4米的架空层，层高是3.15。光看这些数据，品质都是在线的。

按照伟星一贯务实的风格，户型定位也比较亲民，116-172㎡的四房为主，配置了部分106㎡的3.5房。整个小区也是类洋房设置，会比高低配舒适很多。

10.

说到底，房子终究是用来住的，不是用来看的，更不是用来“哇塞”的。

华丰这一局“三国杀”，乃至整个杭州楼市，真正稀缺的，不是铝板、大门和度假水院，而是能把阳光、隔音、物业维护做到位的用心。

我们尊重每一个对美有追求的开发商，但房产居住不止是美，房产的终点是生活。

当潮水退去，能在这片红海里站稳的，一定是那些把“里子”做得和“面子”一样漂亮的开发商。

当浮华落尽，生活的本相才是唯一的诗。