真售罄？假售罄？拱宸金茂府热销分析 | 房叔好房024

拱宸金茂府三开了，这次是叠墅。

在杭州千万级改善盘扎堆入市、竞争几近白热化的当下，拱宸金茂府此前两次开盘，却都交出了颇为亮眼的成绩单。

然而，成绩单背后，房叔一对一咨询后台也收到了一些购房者的咨询：拱宸金茂府不是卖完了么？为何还有房源退出？能不能接手？

其实，这恰是当下杭州楼市的一个缩影。线上选房“水分”渐长，选房七八成，实际成交或仅三成；号称“售罄”，实则去化八九成。那些未真正落定的房源，便以“退房”形式悄然回流，转入续销。

客观说，如拱宸金茂府有极少量退房，已经是难得的销售业绩了。

拱宸金茂府楼幢图

我们无意探究拱宸金茂府是否“真实售罄”。

1.拱宸金茂府获得市场高度认可、主力房源基本清盘已是事实。

2.现在换房周期越来越长，千万级的改善盘，购房者更挑剔一些，宁可错过绝不讲究的心态很正常。

3.这是我们反复呼吁强调的一点：从整个市场健康发展的角度来说，线上选不完房是正常现象，续销才是一个正常的市场该有的样子。

这篇文章要分析的是，为什么在如此多千万级楼盘齐上阵的当下，拱宸金茂府的表现能超过绝大多数楼盘。

答案，藏在杭州楼市清晰的千万级楼盘“东西失衡”的供应地图里。

当前主城区千万级新盘供应，东部的城东新城、钱二、奥体南、市北等板块可以说供应充沛，环奥体一带，竞争可谓白热化。而城西-城北一线，尤其是传统意义上的主城城西和城北，几乎陷入千万级楼盘“断供”状态。

这24个千万级的楼盘，每一个都让人激动 | 2025楼盘盘点（上）

供需关系的巨大反差，在很大程度上决定了去化逻辑的基本盘。正如当年摇号火热的年代，城东新城因供应井喷，即便5万+/㎡限价也去化艰难；而如今翠隐江粼因区域独苗，6万出头的单价仍一房难求。

再看城西与城北的二手房格局。

老城西，杭州商品房开发的起点，一砖一瓦都写满城市成长的记忆；桥西板块，也在近二十年的发展中，积累了深厚的改善人群与强劲的购买力。

然而，如今想在城西-城北一带，找到一套真正称心、品质过硬、能满足改善需求的次新二手房，选择却并不多。这类次新房源主要集中在申花一带。

馥香园可以说是今年申花成交最火的楼盘。175㎡四房的成交价大约在1200-1300万元，199㎡四房的成交价在1500万元，如果要五房，面积就245㎡起步了，总价更高。还要加上二手房的大税。

即便是这样的总价，馥香园今年1月交付，截止到11月初，已经累计成交127套，换手率惊人。

馥香园实景图

馥香园属于最强品质小区，总价高不奇怪。馥香园边上的次新房揽云锦绣里等170多方四房的价格也基本要到1200万。

所以，如果是预算一千万，想在杭州城西北换一套像样的大宅，确实很难。

拱宸金茂府的出现，恰好填补了这片改善真空。900多万就可以买到185㎡的四房，1200万不到可以买到216㎡。

拱宸金茂府热销另一个关键因素，是运河新城价值的集体兑现。

运河新城走进购房者的视野应该是从风尚望和湾和天阅运河源开始的，但这些楼盘当初推广时都强调自己是“一脉大运河”，却一直回避“运河新城”这个板块属性，哪怕到后来的锦上湾，也一度因为在推广时说自己是“桥西”而被吐槽。

当初与其他万人摇频出板块相比，摇号不算火热的运河新城，反而让开发商静心打磨产品。运河沿线规划逐步落地、运河新城（南段）品质新盘接连交付，地段和品质的托底，运河新城（南段）反而成了眼下二手房的坚挺代表，再加上地铁5期14号线通益路站的潜在预期，展现出了比老桥西还诱人的一面。

命运从不弄人，正如巴菲特所言，“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧”。放到万人摇那段时光，放到现在也非常合适。

当然金茂自己也争气。

拱宸金茂府这块地位置不错，正位于运河新城南段这个日趋成熟的板块，地段潜力正在兑现。而且小环境也不错，离运河大概300米，无论北面、南面还是东面都可以说是板块内整体离高架最远的。

拱宸金茂府是金茂在杭州的第五个金茂府。金茂府系产品在杭州口碑积淀深厚，一度有滨绿之外的豪宅第三股力量之称。

“三恒科技系统”在杭州冬冷夏热的天气里，越来越被高端客群认可。尽管需承担相应的物业成本，但对比自装地暖等费用与获得的舒适体验，金茂府的科技系统仍具很大的吸引力。

成就一个楼盘，天时地利人和缺一不可。

如果还在限价时期，金茂可能也就不敢拿这块地了，自然也不会有现在这样的好产品。

如果运河新城还是5年前的样子，购房者上千万的真金白银也不敢砸在这里。

拱宸金茂府的热销，并非偶然，一方面是定位精准，填补了城西城北的改善断层，另一方面是顺应了运河新城从图纸走向实景的价值兑现，更有金茂一直来对居住品质坚持带来的品牌效应。

一切成功，都是长期主义的水到渠成。

整个运河新城南面区块的供应已经进入尾声。

拱宸金茂府是2025年4月拿的地，成交楼面价38951元/㎡，溢价58.8%，容积率1.8，规划了4幢13-17F高层和7幢5-6F叠排。

拱宸金茂府北面是越秀拿的地，成交楼面价为39146元/㎡，溢价58.2%。日前刚发布案名：越秀运河樾，规划5幢6F叠排和1幢3+4F叠排，预计总价过2000万。

越秀运河樾楼幢图

拱宸金茂府的东侧，金茂府还拿了一块地，成交楼面价为41240元/㎡，溢价率为55.9%，容积率1.4，也是个纯叠墅项目，规划9幢叠排，包含5幢4F和4幢6F。

当单套总价跃上2000万级别，就成了直面全杭州顶尖购买力的考验。届时，将是产品力、品牌力与本地老钱实力的全面较量。