好房子，需要开辟另一种“稀缺” | 房叔说1054
这两年，“好房子”这一概念，从顶层设计到企业宣发，从宏观定规到地方推动，正深刻地影响着房地产这一传统行业，意图大变“土地财政”。
然而，除了住建部规范中层高大于3m，满足一定节能、得房率、隔音等量化标准外，“好”这个词的定性实在朦胧暧昧，各地方各个开发商也是八仙过海，各有解法。
正因为这份“朦胧暧昧”，落到市场最广泛的购房者的心头，也会演化出最广泛的同一种疑惑，天天出现在房叔公号的评论留言、直播问询、面访咨询——
某新盘产品真好，但是，值得买吗？
答案已在标题，今日推文，好房子，需要开辟另一种“稀缺”。
▲世纪城 by 辉
某新盘产品真好，但是，值得买吗？
可以延展出一系列组问：
1、A盘产品真好，地段弱一点，但感觉碾压强板块的限价盘，但是，值得吗？
2、A盘产品真好，和B的二手次新一个总价，哪个更值得买？
3、A盘产品真好，会不会买了明年又被新C产品迭代，就像A今日碾压B一样。
4、A盘产品真好，D新盘产品也好，哪个更值得？
而本质上只是问同一个问题：这个新盘产品是好，但是保值保得住吗？
核心地段不限价新盘好房子，自然贵的飞起，价格碾压同板块二手，购房者想知道两年后能否突破板块接盘的认知上线；
粉盘板块不限价新盘好房子，能和核心板块的限价二手更小面积段同总价，购房者想知道两年后当我买它成为二手，能否一如今日吸引我一般，比竞品更吸引接盘；
新盘和新盘，板块能级相当，肯定也有差异，购房者想知道哪个流动性更好。
▲丝绸博物馆 by 辉
为什么有这些困惑？因为第一次，房子的“保值”、“流动”两大资产属性是绑在了“需求”、“品质”的房子作载体之上，而非“土地”以及土地带来的“板块产业前景”、“书包”、“地铁”、“近医院”的附属之上。
这是一次“土地、供应端”向“好房、需求端”移植手术，逻辑是大家都会追求更好品质的满足居住优质向往的住宅，所以买它，以后的二手买家也这么想而会去抛弃过去的“非好房”，实现“供应逐利向需求改善”的变轨。
但是，顶层设计是一回事，明日三级市场的预期又是另一回事，动辄千万的支出，完全不想“保得住”，只想“好”、“改善”、“住的舒服”就上车，不现实。
大家，包括笔者，两年后的宏观市场不确定，两年后的竞品价格不确定，两年后的税率不确定，两年后的接盘购买力的量不确定，两年后更新的新房的标准不确定...
自然，在看到确定性前，无法明确回答，只能说，是新盘好、是好房子，大家都看得到，但所以呢？
▲外滩 by 兰
于是，想买新房又想兼顾“相对值得”的（绝对值得看市场大势），笔者会给三条建议：
1、购买总价段可以突破板块二手半档到一档，但别太多的。
2、好以外，买特别的，特别代表稀缺；比如技术、调性和审美认同。
3、营销线销售可以极其凝练地向整个市场传递项目的“生活想象”，“筑居思”的。
第一点，无需赘言，总价拔太高超过板块辐射人群的购买力太多，日后的流动性必然有影响，把水电新村放临安卖，也卖不到现在的一小半均价。
第二点，任何保值的前提都是“稀缺”，稀缺意味着“供小于需”，意味着竞品压力小，流动性好，因此“保值”。
如果不能在“地段”上实现绝对价值，那自然求个相对稀缺，去每个“近饱和”板块里选个好的地，近地铁的，不挨着高架而挨着公园的，出行方便的等等...
以及，产品的调性必须特别，案名换一个字，把限价时代的流水线工业品做个抬板，换个板块插旗，图纸连强排方案都差不多，除了拿地好和够便宜这些前端叙事，产品上看不到核心竞争力的“走量”盘，可买，但不宜长持。
在杭州这样能级的城市，伴随人均GDP的上升，消费升级是必然的，居住改善的内涵里，既要吃的好，吃的“和别人不一样”更是深层需求；
可以是技术（比如金茂府）可以是审美可以是“工业化率”（标准化预制牢靠）可以是“住宅更新维护方案”（15年怎么处理电梯、20年怎么处理立面...）。
总之，买我有你没有。
第三点，能凝练的给购房者、也是未来的二手买家项目的“筑居思”，构造产品格调和生活想象的表达，能准确抓住受众群和这种“生活”偏好的购房者，更能培养垂类客户。
这道理和“果粉”、“米粉”、“特粉”没区别，比参数、跑分和更新换代未必最强，但是消费者会溢价会长持，是认同“产品价值观和品牌文化生态”；
房地产也同样，很多人追“滨绿”，笔者是个“老南都”粉，道理很简单，志同道合自然排他，日后也流转给志同道合的即可，细分市场就存在，不需要担心流动性问题。
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写到这里，不禁让人回想起曾经杭州，生活品质之城的年代（只想看“怎么买卖”的可以划走了）。
那个年头，同样的新房比二手贵，同样的百花齐放，老绿城、南都、金都、欣盛、郡原、通策、通和、方易、钱塘等一大批有追求的房企八仙过海的年代，会告诉购房者，这样好那样好，为你的生活好，而不是“过两年这个会涨到多少”、“旁边倒挂有几千”。
以前的年代，比如南都·德加，是可以以19世纪的法国画家命名的，百科一查，学院派出身又去意大利研习文艺复兴，最知名是画芭蕾舞女，在古典的秩序构图里，叠加人物动作的虚焦和动态；
▲德加平面
于是，秒懂一个小区风格是古典主义带点巴洛克又往印象派一点，选德加，是想传达秩序里带点自由和轻盈，典雅有点微醺的美学意向，最后在小区中间摆个芭蕾舞女的总平面，精确又浪漫。
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▲上-桂花城，下-德加
又或者一旁老绿城的“桂”系列，寄托着“老宋”对这座城的理解，杭州是什么城？是一座桂花城，是洋房、不高、有一点水、有一条小路溜进小区顿觉安静的动线，是可以吃完晚饭散步的肌理。
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▲钱江时代 | 摄影渔舟
又比如通策在钱塘江边的钱江时代，又名“垂直院宅”，会去讨论当代中国城市化居住形态剧变，“生活在院子里”这种自然在上的生活方式的沦丧，想通过一个地产项目试着找回来...
等等等等，这一切都湮没在两个“炒房”的周期里，转行、沉寂、退休，十五五规划建议里里“投资于人”、“高质量发展”的房地产时代笔者亲眼见过，也亲眼见它消逝。
这十年，你挑的嘛，偶像。
当然，老树会发新枝，趁着最近二手市场躺平，笔者难得抽空去看了有兴趣的天阳·湖山丽舍、咏印明庐、中天+海威的璟逸；
▲璟逸
说实话，新艺术风格、装饰艺术、卡洛·斯卡帕、古典建筑、柱式线角、橄榄月桂、三毛与撒哈拉...等大量的审美风格、构造表达和视觉元素，对西方建筑史、艺术史的一无所知的购房者真的不友好；
但这种基本自有资金开发，设计驱动型，专注生活美学表达供给匹配人群的开发模式确实正向发达国家的成熟房地产业靠拢。
换言之，新房不再是大众产品，至少有一部分，成为细分市场的定向筛选，正跳出“庸俗有理、算账为赢”的框架，像一阵老时代回归的新风，令人欣慰。
好房子，正开辟另一种“稀缺”，让一个楼盘营造一种生活范式，独属于我，作颜色不一样的烟火。
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楼盘名 | 面积 | |||
市北 | 169-199 | 46166 | 64 | |
钱二 | 天澜传序府 | 210-239 | 58058 | 56 |
宁围 | 君潮润府 | 108-128 | 31184 | 60 |
丁桥 | 212-280 | 61717 | 36 | |
东湖新城 | 89-139 | 17000 | 202 |
楼盘名 | 面积 | |||
天目云柯里 | 139 | 25000 | 11.13 | |
南部新城 | 鸣湖里 | 222-422 | 53523 | 11.12 |
闲林 | 溪径恒庐 | 245-255 | 33327 | 11.12 |
| 2025杭州楼盘图（11月版） |
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