市场整体迷茫，出路或在开春揭晓 | 房叔说1055
10月的最后一场直播中，笔者给11月的杭州楼市定调“大考”，月至过半，中测不尽如人意。
三级二手市场的答卷寒意逼人，几乎每天笔者都能从粉丝处、中介处，接收到某次新盘成交一套更低价的数据，并且核心板块局部击穿2024.9.24的政策底；
而一级市场，也尽是连着更新了几则各区核心又改出宅地的新闻，至于夹中间的二级“新房市场”，想也知道不容易，常听到的一句是“预期迷茫”。
然而，归因于“预期迷茫”几个字，太过笼统、感性、唯心，用以解释当前市场的情况委实“悬浮”，不足以点出症结与本质，非以“理”说因：
今日推文，整个市场，各自迷茫？出路或在开春揭晓。
▲世纪城 by 辉
站在这个行业的十字路口，从前端的国土、银行、前研、规划、设计、景观到后端的营销、销售、中介、室内，从做地到最后的购房者，最近，海量的信息向笔者涌来。
剔除情绪和负能量，其中，听到几乎所有人说的最多的一句，反倒是极现实的困惑：到底，接下去要怎么搞？我的活都不会干了。
恰恰是这句话，笔者以为，正是当前整个市场乃至行业最大的症结——
预期迷茫，因为缺乏“一套机制”，一套正向机制。
楼市当前是买方市场，毫无疑问，理论上，所有的导向，从政策到市场应该向买家即需求侧倾斜，激发消费需求，提供消费保障，稳定购房预期。
但是，现实情况，只看到了供需各自的艰困，事实上独自形成封闭系统，互相矛盾。
▲奥体 by 辉
需求侧。
1、没有对二手市场进行任何刹车性的干预，存销比从4月一路上扬，导致需求侧若想置换，必须以价换量，置换的入场资金萎缩。
▲来自杭房数据
2、对房企的购地的面积和户型限制为0，200多㎡、1000w以上的新房比比皆是，在本就寒冷的市场让主流改善人群连新房门槛都够不到，不得不去接下行的二手。
1、2两条互为螺旋，就以手里拿着800w预算以内的购房人群为例，以贝壳研究院去年的数据，98.1%在这个区间，真要改善的，一边二手跌，一边新房上不了车，活水不让进市场，两头堵。
3、只用“好房子”的单一叙事割裂二、三级市场的关联，掩耳盗铃。
只要定个好产品的放宽限制的新规，在更弱的地段却以更高的价格吸引大量的购买力，仿佛两年后交付了单凭一个产品“好”，就能让接盘侠放弃更好地段、大税满二、书包更成熟的限价次新，多掏几百万接盘。
“好”有价值，但没有如此高的溢价，今日已是竞品不保，明日待你成为黄台之瓜，何堪再摘？
4、至今“高质量发展”都是PPT，高质量如何实现？
需求侧不是傻瓜，一眼亮不解决住进去的长期问题，房企，请告诉我20年后立面掉了修缮钱怎么算？大片水景会所的如何运营？期房施工产生的非标化一旦交付出问题，企业的承诺在哪？
有没有从购房者现实的需求、担忧出发，构建生活营造和长期持有房产的解决方案？
不然，如何对“地段、保值、流动性”这套传统逻辑，形成“超车优势”，来说明过去“低质量”，而如今“高”？
以上4点，作为购房者，如今市场最需要的活水，全行业都不回答，当然预期迷茫。
▲西溪湿地 by 兰
同时，二级新房市场这一侧，房企也压力山大。
1、面对极高的销售压力和政策风险。
价格锚定的周边二手顶不住，楼盘就得让利，稍有风吹草动，“现房销售”的传闻又不绝于耳，哪样都是考验企业的运营能力和销售速度，当然拿好地、高低配、大面积、少户数、保利润率快点走是最稳妥的选择。
2、面对烈度极大的同质化竞争。
供地集中在12-4月，差不多的容积率，一样的板块，一样的规范和相似的年终任务，市北一片，钱二一片，运河新城一片，华丰一片，无一例外都在集中混战。
量大就得让价，地块指标又没差异化，如此如何不让房企承压、不敢走创新、拿地意愿迷茫？
3、面对双向的背刺风险。
做了大半年，刚开始卖，二手正在击穿政策底，楼盘不远处“商改住”、“工改住”、“军改住”，昨日黄花让价格，明日黄花眼看要让容积率，夹在中间。
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▲雷峰塔 by 辉
不意外的，一级市场也有话说的。
地方总共四本账，预算、社保、国央企经营性收入和卖地，最多要点专项债投到省内不发达地区。
1、预算硬约束，十四五开始对“表外债”严控，基本上锁死了“左手倒右手”。
2、社保基金只进不出，城镇养老金都十几连涨了，又不能效仿海对岸让其进入资本市场利滚利。
3、国央企经营性收入，发完工资，科教文卫交通各类财政补贴，大头上缴利润还要供给里头的兄弟省份。
4、卖地收入，省内后面10个兄弟加起来都不如杭州，不供地财政吃什么？发展靠什么？
仅靠“节流”，抵不过“税源”快速地下滑，作为东部经济强省，事多钱少压力大责任重，在11月底还未见到宏观明确的政策暖风，自然要未雨绸缪，防微杜渐，先把能卖的新地编出来。
但是，所有人都明白，这绝非长久之计，不能再用“周期”去套用今日的社会语境。
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没有人有错，但大家都困在自己的处境里，被裹挟着迷茫。
迷茫，不仅限于没有方向，很多时候是有方向，但转轨的轨道不具体、没标准、缺机制，方向是光明的，道路可以是曲折的，但起码，得有路，才能迈开腿。
换言之，新道路，新质生产力反哺全要素生产力提升长端居民、企业、政府部门的收入信心，短期内，并不能弥补土地金融快速溃缩形成的债务疼痛。
好在，上周五，新华社访问财政部蓝部长，在这个节点，终于就“十五五财政发力”向市场释放信心，尤其首次提及“合理确定赤字率”和“举债规模”，明年开春要有动作几乎板上钉钉；
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▲来自新华社，蓝部长谈“十五五发挥积极财政政策作用”
至于央地财事权的再分配，后五年调整已成必然，将极大减缓地方供地节奏和规模，助力市场维稳和长期主义，也是房地产作为“民生”、“高质量发展”题中应有之义。
只是，大家还需要捂紧领口，度过刚刚开始的冬季。
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楼盘名 | 面积 | |||
运河新城 | 熙岸晓月 | 108-139 | 37886 | 79 |
城厢 | 宸风逸庐 | 236-486 | 48651 | 24 |
市北 | 228-286 | 56668 | 12 | |
会展新城 | 105-169 | 20610 | 76 | |
城东新城 | 161 | 59998 | 32 |
楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 望云润玺 | 254-289 | 47140 | 11.19 |
金沙湖 | 湖映金沙轩 | 299-400 | 66483 | 11.19 |
华丰 | 棠悦芳华轩 | 108-139 | 29339 | 11.19 |
安琪儿 | 元起观潮府 | 225 | 82396 | 11.19 |
| 2025杭州楼盘图（11月版） |
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