139㎡可以做5房了！看看各个时代的神户型 | 房叔好房025

杭州的四房户型一直在120方4房的领域卷，现在卷风终于到了139㎡。新规后，杭州的神户型逐渐开始走入购房者的视线。

最近伟星在华丰的项目星宜嘉映府137㎡户型图流出，做出了5房2卫的户型。

仔细看伟星的户型，应该说每个空间的尺寸基本上都能满足日常居住的需求，而且客厅的尺寸因为带进了阳台，可以说是非常宽敞。

伟星的户型的神奇之处在于它还有一个约3.4㎡的储藏间，相当于是一个5+1的户型。这在以往，可能至少得190㎡+以上的户型才能实现这样的功能。

伟星星宜嘉映府137㎡户型图

看到这个储藏间的时候，我有个想法，如果把储藏间改成卫生间，相当于次卧有了一个卫生间，虽然没有窗，但让次卧有了类套房的体验。5+1房2卫就成了5房3卫，这样的户型会不会更受欢迎？

我想开发商肯定在这个细节上也是反复衡量纠结过的，一方面对于开发商来说卫生间的成本远高于储藏间，另外一方面肯定也是基于对客户群体的调研，这部分客户对功能空间有硬需求还是对舒适度有硬需求。如果开发商做了第三个卫生间，最后购房者还是把这个卫生间当储藏间用，这投入就没意义了。

看了伟星的户型后，我感叹，这个户型无比适配华丰这个板块的客群。

139㎡的5房2卫这通常是刚需及首改板块项目的选择，目标是多孩家庭、需要老人同住或居家办公的群体。

这里并没有任何贬低的意味。之前的文章里有写过华丰板块，这个板块一直都是洼地，承接的是来自周边各个板块的外溢，或者就是本地的原住民改善。

华丰三国杀！市场究竟需要怎么样的产品？ | 房叔好房023

对于外溢的刚改购房者，普遍年轻化，小两口、父母、多孩再加上保姆，或者在家办公的时间多，5个房间可以说是刚需，还有个储藏间堆放各种杂七杂八的东西。

至于卫生间，在刚性的空间需求面前是可以也是只能妥协的。毕竟一人一个房间、一人一个卫生间也不现实。而且因为客厅足够大，卧室就不用太大，能睡觉就行，大多数的活动都能在客厅完成。

原住民改善，往往是中老年两口子，外加成年在外偶尔回家居住的子女和第三代。现在人睡眠轻，分房睡保证睡眠质量不是孤例。这样日常使用两个房间和一个卫生间足够，偶尔回家居住的子女加第三代，有2-3个房间可以住得很舒适。两个卫生间基本够用。而为孩子保留一个随时可以舒适回家的房间，也是为人父母的一片苦心。

以上只是我对五房家庭的推测。每个人都生活在自己的信息茧房里，很难想象别人的家庭生活。

有的一家两口需要三个房间两个卫生间，有个一家四口只需两个房间一个卫生间，有的一家五口需要五个房间三个卫生间……

对于开发商来说，开发商的解题思路清晰地体现了其对板块价值和目标客群的精准研判，在控制成本的情况下，做出最适合客群的户型选择。没有放之四海而皆准的户型，只有与土地禀赋最适配的产品。

华丰这样的板块，购房者预算大多相对有限，但家庭结构可能比较复杂，对房间数量的需求更为迫切。在这里做五房，是用最低的总价门槛，提供了最强的功能保障，是高度务实的选择。

从这一点上来说，伟星的5房2卫是否深刻地洞察了市场，是否击穿了这部分的客群的深层次需求，自会有后续的市场来验证。

139㎡除了做5房2卫，还有一种选择是做4房3卫。

像最近即将开盘的有“江南岸最强500万”之称的锦上观澜，做了4室3卫的139㎡户型，两个套房主卧，而次卧因为客卫就在门口，实际体验也很套房类似，相当于类三个套房的设计。虽然有个主卫不全明，但瑕不掩瑜。而且四开间朝南，朝南面宽达14.6米。舒适度相当可以。

我觉得这个设计和定位也是和这个板块的客群吻合的。

锦上观澜139㎡户型图

很感谢新规的出台，5房2卫和4房3卫在以前都是169㎡以上户型的事。

目前市面上还有不少139㎡4房2卫的项目，其实也做得很不错，普遍类一梯一户的设计，舒适度很强。

像保利天奕的139㎡，类一梯一户的设计，四室两卫的设计，四开间朝南，朝南的面宽达到了14.2米。而且动静分区很合理，客卫、主卫三个卧室组成了静区，基本避免了老人晚上起夜会路过客厅的不方便。绿城知海棠的139㎡也与这个户型类似。

保利天奕139㎡户型图

知海棠139㎡户型图

春来晴翠的139㎡则完全实现了动静分区，虽然走道略微浪费了点面积，但在实际居住的体验上，对三代人居住尤其友好。

春来晴翠139㎡户型图

所以到底是做5房2卫还是4房3卫还是4房2卫，从使用场景出发，答案其实很明确，这取决于板块的结构，总价不高而大家庭却多的板块先解决功能问题。

我们一直在讲房产品和板块要适配，不能在一个刚需板块堆大面积的户型。华丰板块做139㎡的5房2卫是适配的。申花板块做169㎡的4房3卫、甚至200㎡的4房3卫也是适配的。

当然开发商也可以采用更灵活的设计，用可拆可合的空间布局，通过减少承重墙、采用移动隔断，让购房者可以根据不同生活阶段的需求调整空间功能。

开发商在139㎡户型上做出的不同决策，本质上是对土地价值、客群画像和利润目标的精确计算，非常考验开发商的综合能力。

我没事喜欢逛贝壳，看看以前的户型。政策就是一根指挥棒，杭州楼盘户型的优秀程度就随着政策起起伏伏。不过总体来说，对比以前的户型，经历了一轮户型的低迷，新规后的这一轮户型还是有了长足的进步。

市面上139㎡内5房的产品并不太多，我们一起来看下这几年发展下来的几代户型。

2011年有一波很夸张的“偷面积”风潮，那个时候通过加大层高，能做出89㎡的4房甚至5房。像世纪城的和美家的109㎡，这种属于非正常市场的特例。

和美家109㎡户型图

萧山南卧的恒大帝景2016年的房子，也算神户型了，137㎡，5房3卫，三个套房类套房，尺寸偏紧凑。

恒大帝景137㎡户型图

保利在户型上真的蛮惊艳的，良渚的和光尘樾2021年的房子，120㎡的5房2卫，南向开间有13.5米，可以封神。

和光尘樾120㎡户型图

临平的中交悦美庐是2022年的次新房，卧室的S墙，对次卧有点残忍，129㎡虽然也勉强做了5房，但各方面的尺寸实在过于紧凑，北面房间的尺度还不如和光尘樾的120㎡，虽然功能性很强但牺牲了舒适度，这样的户型后期目标客群会小一些。

中交悦美庐129㎡户型图

再来看个群租房的爆改户型，老余杭的大华海派风范，2014年的产品，原户型基本算是4房的结构，被改成了5房2卫2厨。这个小区爆改群租的不少，跟未科的整体就业环境有关。

大华海派风范爆改群租户型图

看完这些户型，为什么要选新楼盘的原因，想必购房者也能明白了。新政下的户型，无论功能空间还是舒适度、通透性、采光面是有比较大的提升的。

房间多，不等于住得好；但房间不够，一定住不好。

三卫的便利，在早晚高峰时体现得淋漓尽致；而五房的功能，在家庭结构变化时才会凸显其价值。

最好的户型，不是功能最多的，也不是最宽敞的，而是最能适配你生活轨迹的。