杭州竟然还有新盘差点引发限售，说明了啥？| 房叔好房026

绿城平安桥项目熙岸晓月首开整体中签率12.7%，最低中签率7.5%，差点引发限售！

不得不再夸夸绿城的先见之明。

今年5月份绿城刚拿下平安桥地块的时候，当时的楼市尚有一丝暖意，市场普遍对这个项目寄予厚望。毕竟这块地被称为运河新城中段位置最好的地块，集主城区、零距离4号线+在建15号线双地铁、运河新城、育才大城北学校、邵逸夫医院等为一体的六边形战士，几乎无短板的。

至于熙岸晓月北面的半山电厂，可以看之前的推文：

半山电厂到底有没有污染？对平安桥板块有影响吗？| 房叔直播198

尤其是在这之前一个月运河新城南段河对岸的金茂和越秀近4万/㎡的楼面价刚刷新了板块地块新高，这两块地直线距离绿城平安桥地块仅2.4公里。

坊间纷纷看好绿城平安桥地块，期待是个高举高打的标杆项目，品质顶配，价格4万+是起码的。

当6月份绿城平安桥项目的规划公示，在当时改善大户型正流行的市场下，有很多自媒体开始吐槽绿城平安桥项目：起步户型108㎡太小，层高3米太低，没有地下会所……更有甚者说绿城摆烂，浪费了平安桥这块好地。

转眼5个月过去。

熙岸晓月首开79套，首开均价不到3.8万元/㎡，吸引了622组登记，差点引发限售，这是目前低迷市场最亮眼的登记数。

然而即便是如此强悍的登记数，依旧难掩眼下市场的冷。熙岸晓月一共有427户，如果市场能维持现状，首开622组的蓄客量大概足够这个盘卖完。如果市场继续转冷，那就不好说了。

就像绿城云谷的悦海棠，整盘514户，首开登记了521组，最后一次开盘一口气推了204套，登记了546组客户，这样的登记量和中签率已经是目前杭州市场的大热红盘了，却也是刚好够悦海棠卖完。

杭州3万+项目的购买力底盘，已清晰可见。

回顾绿城在运河新城的其他项目，更能感受到市场的冷暖变迁。

熙岸晓月之前，绿城在运河新城有三子：最早的宸岸印月、汀岸印月和宸岸栖月。

是不是有点被这三个案名绕晕，没关系，再往北一点还有个宸岸新月，晕啊晕啊就晕习惯了。

24年5月三次开盘，在一个月内就迅速清盘的宸岸印月，限价33700元/㎡，首开141套，登记数1008组，二开两幢大户型56套，153㎡和176㎡，登记数350组，最后一次开盘355套，登记数2456组。

那是去年初夏的市场热情，如今已成回忆。

再看同是33700元/㎡的限价盘宸岸栖月和汀岸印月。汀岸印月已经清盘，宸岸栖月还有最后一幢3号楼48套房源没开，目前处于售楼处关闭、给兄弟盘让路状态。

汀岸印月5月后的登记情况，多多少少受宸岸栖月上新的影响。

宸岸栖月今年4月首开112套，登记数995组，6月二开152套，登记数939组；9月三开64套，宸岸栖月三开的时候刚好和悦海棠撞车，我当时也是放弃了一直在摇的悦海棠转投宸岸栖月，销售还挺满意地告诉我三开登记数585组。我有点惊讶，这与前两次的登记数差距有点大，市场这急转直下的寒意让人悚然。

尽管熙岸晓月的108㎡和115㎡有一些槽点，譬如没有把111㎡再加一点点面积做到四房，但熙岸晓月622组的登记，一方面说明了市场确实冷，一方面也说明了绿城确实强。而且面对市场的明显转冷，绿城也很谨慎，首开仅推出79套房源确保去化。

回到开头的感叹，绿城的精准定位、对市场形势的前瞻预判救了自己，成功避免了“高举高打却滞销”的尴尬局面。熙岸晓月没有去追求4万+，而是老老实实选择以不到3.8万/㎡的价格，精准切入主流市场。

熙岸晓月示范区实景图

试想，如果熙岸晓月也如2月份拿地的某些项目一样，头脑一热，在一个对价格还是很敏感的板块，堆配置、上大户型，然后眼睁睁看着4万+的预期上不去，被迫降低预期开盘。但实际上，降价也难去化。只能慢慢续销……我看着都觉得可惜。

市场就是这样，甭管你弄什么花里胡哨的，定位错了，就是错了。只是责任的大头可能就得营销总背了。

现在的市场，比的就是谁更现实，谁更懂活着两个字怎么写。

绿城这次平安桥熙岸晓月622组的登记量，正是因为它比有些开发商更早想通，房子终将回归基本属性，一个让人住得起，也住得下去的地方。

至于未来？运河新城的故事还没完，但接下来的章节，注定是汗水混着泥土。

运河新城中段和北段目前在售的项目除了绿城熙岸晓月以及前面提过的还有一幢的宸岸栖月，还有宸岸新月、滨江兴耀鸣澜里以及越秀今年8月份以2.05万元/㎡的楼面价新拿的地块。

宸岸新月离宸岸栖月2.4公里，限价29500元/㎡，户型面积96-126㎡，一共7幢楼，还有4幢待开盘。因为生在卷的时代，所以作为目前杭州主城区为数不多的限价盘之一，宸岸新月不仅是绿城造，还有卷的品质，关键总价还是200万级的友好门槛，是整个杭州主城区西北方向单价和总价最低的项目。

鸣澜里共6幢楼，9月份开过一次盘，2号楼和6号楼，开盘价格约3.37万元/㎡，目前续销中。还有4幢楼待开，户型面积103-139㎡。

越秀地块占地34165㎡，容积率1.9，总建筑面积64914㎡。12幢住宅高低配的设计，8幢16F、1幢13F高层，1幢11F小高层，2幢6-7F洋房。全区由开放式风雨连廊连接，层高3米。整体来说，体量不大，而且是滨江操盘，未来定价会更务实、灵活。

我们已经好久没出过选房指南了，尤其是放开限价后，开发商定价都认真而精准，不太有限价时期的捡漏机会。简单说说熙岸晓月选房怎么选。

这次开盘的是1号楼和8号楼，都是南面第一排，沿平安桥路，隔着平安桥路就是育才大城北学校，与北面的半山电厂还隔着第二排的楼幢。

熙岸晓月楼幢图

1号楼是在小区主入口旁边，两梯三户设计，户型是108㎡的中间套和111㎡东边套、139㎡西边套。

111㎡西边套为南向2开间双阳台+东向边厅设计。南向面宽约7米。总价366万-421万元；

108㎡为四开间朝南设计，南向面宽12.5米。总价352万-406.5万元；

1号楼C1户型139㎡的东边套，为三卧室朝南+西向边厅设计，南向开间9.6米，482万-531万元。

8号楼的优势是西侧有河景，两梯两户，实际体验类一梯一户的东西边套，都是139㎡。

8号楼东边套，C3户型，三卧室+客厅朝南设计，南向开间13.7米。总价502万-550万元；

西边套，C2户型，三卧室朝南+西向边厅设计。南向开间约10米。总价516万-558万元。

预算充足、追求自住品质：首选139㎡。1号楼两梯三户的居住体验很仰仗邻居的素质，所以首选8号楼的西边套，毕竟有河景，也算独特卖点，而且只比东边套同楼层贵了10万不到；建议重点考虑树梢房5-6楼。次选8号楼的东边套。

预算有限，对4房功能有硬需求：可考虑1号楼139㎡，与8号楼同楼层价差约20余万元。当然主入口还是会有噪声影响。

如果仅仅是为了上个学，不妨小面积低总价。400万左右预算可以选108㎡和111㎡的低楼层。

这两个户型各有千秋：111㎡边套，居住体验会更好一些，但受东侧楼幢遮挡，采光会有影响；108㎡虽然南北不完全通透，但有4开间朝南的优势。

具体选房根据个人的具体情况来定，可加房叔微信一对一付费咨询。