杭州，并不是无牌可出 | 房叔说1056

今日   盘预售公示、登记，列表见文末↓

伴随12月到来，2025进入倒计时。

二手市场这边，预期一路下滑，两手一摊，等待宏观；新房市场各大房企则卯足了劲抓最后一个月的销售尾牙，力图过个好年。

不过，受二手房市场的冷预期，连带着肯定拖累新房信心，预期12月11日将开展的经济工作会议，即便届时有暖风吹，也将作用于明年，此时，基本可以对今年新房的成绩单盖棺定论。

卖不好的不评价，但是卖得好的基本年初就足见端倪，可以梳理出在冷楼市中盘热极其清晰的道理。

而这份道理，在笔者看来，正是可以指导貌似无牌可出的杭州地方，在能力范围内结构调整，出台行之有效，保楼市、保民生、保预期政策的关键。

今日推文，杭州，并不是无牌可出。

▲世纪城 by 辉

首先，如云耀之城、玉澜月华、御境印庐等限价时代尾盘有预期价格安全垫的加成，不列在“好房子、新产品”卖得好的讨论里，没指导意义。

在后先限价时代，今年没开盘前，闭着眼睛，笔者也预判确信会卖得不错的代表盘有如下几位：岸芷丁香、熙岸晓月、悦海棠、云之城、翠隐江粼。

开盘后，这里有200w级、400w级、600-800w级、1000w级的刚需到高改，除了刚开的云之城35.3%，其他几盘均刷过20%以下的中签率。

有这种事前预判，原因不在于“豪、封面迭代、几十种石材、新科技住宅”这堆“锦上添花”的产品力加成和宣传，其核心价值只有一句话——

主城区、控总价、面积段供需匹配，导致和限价竞品二手可比，可以预判流动性，合在一起横批四个大字“相对安全”。

自救之牌，便在其中。

笔者强烈呼吁“改良版90/70”政策，需要在新房市场至少一定比例的土地出让中做指导性规定。

▲奥体 by 辉

“改良版90/70”，代指2007-2014年楼市的90/70政策，即为满足客观刚需为主力的市场，70%的房源需面积小于90㎡，移植到在当下市场的改良应用，应该在改善为主的新房市场，住建、国土和房管联合规定一定比例的中小面积房源。

比如说，楼面价超过2.5w/㎡的新房小区，设置至少30%建筑面积不大于139㎡的房源。

借此就能保证，在4-5w/㎡的市区粉盘及以上改善板块的新房，500-800w这一段主力真·改善的客群有充足的供应；

这些客群画像极其清晰，小夫妻婚房改善带个娃，留间客房给老人偶尔暂住或保姆间、书房、工作间等等，以中产及强中产为代表，压力不想太大，面积也不用巨大。

近期笔者看过许多新盘的“偷面积”巧思应用，139尺度堪比限价的169，比如华丰的星宜嘉映府，137㎡都能做出五房；君潮润府，大量“花池+飘窗”的粤式户型；

事实是房企完全有能力在“建筑新规”里控制总价和150㎡以内的前提下，给到购房者足够的品质+空间实惠。

何以仍普遍“求大”？

▲西溪湿地 by 兰

这就是2025新房市场最大的问题，笔者在年初就写过，也是房叔公号今年流量不错的推文（杭州新房已跟普通人无关，“故意”错配！ | 房叔说1017）。

六字概括：供需严重错配，可着1.9%购买力疯狂堆料，主流购买力98.1%需求市场视而不见。

三只小猪猡，住在茅草屋，遮雨不挡风，保暖隔音差，出门还怕狼；

天神发慈悲，茅屋换好房，跳过木砖瓦，物业5块起，金砖盖城堡；

茅屋不止跌，城堡够不着，小猪心戚戚，天神问何故？人间不值得。

当“好房子”+“住宅新规”遇到了“买方市场”，限制措施打开了——

买家和顶层设计的期待是：相同板块，近似总价得到更好品质的房子，得房又更多了，真香，好房子逻辑成立。

房企和地方的思维是：地价要保，供应不能停，利润率还想拉高，不限售瞬间拉高面积、总价、产品形态，利润高、维护容易，抓高改、顶改，反正套数少不愁卖。

普遍做大，真的，不愁卖吗？

▲雷峰塔 by 辉

真实的世界是，能在主城区各个板块上高改、顶改的购买力，对资产的持有和认识，通常远超一般人，很可能手里的壹号院、澄品洋房在跌，公司的利润在溃缩，上游回款在困难，这时候在同板块置换，上更多的“杠杆”本身就不容易；

若板块降档、产品升档，又无有力的说服力，证明两年后仅靠产品力流动性和保值能比强板块的限价二手更强，那打动高改、终改的理由是？

成年人了，不会是情绪价值吧？

好比大洋彼岸有金融危机风险，华尔街期待巴菲特接最后一棒，这现实吗？

接触了大量的一手咨询客户，从线上到线下，高改、终改客户普遍预期是有一到两套不错的新房（核心平层+近郊低密）可接受，求精不求多以规避未来的税收风险；

如今但凡有1000w的现金，不会加较多杠杆变成2000w，最多1200-1500w用掉公积金，有2kw的现金则更加，甚至不想突破持币现金池，完全看核心区新产品是否动人，买不买都可以。

不是每个板块都可以，在大量供应的情况下，集中大跨步突破总价天花板。

说得浅白一点，一个区域二手95%的主流成交都在600w以内，二手价格还在跌，做1000w一两个小区可以了，猛做卖给谁啊？买家买进过三年加税卖给更大的冤大头吗？

在十月的十五五工作规划建议中，房地产首次被纳入“民生”范畴，民生起码要听民声。

在一个本就被时常“仇视”的行业，在一个下行的纯买方市场，在一个仍然优质的高能级二线头部城市，不珍惜主流购买力，做头部、做板块顶改，最后难卖，这本身就很荒诞，这依然很傲慢，这还是“舔供应”逻辑。

“改良版90/70”，让最现实的需求，得到更好的产品，让点实惠给真正的“改善”，就是民声最朴素的表达，而不是打扮成好房子、高质量发展背后的“假消费，真杠杆”。