杭州要不要搞第四代住宅？ | 房叔说1058

今日 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

本周，市场端最大的热点，毫无疑问是中央经济工作会议，十四五收官、十五五开局之间的承上启下，作为先行定调，政治局会议通稿已出，不过全开完了再看，相信会有涉及传统行业、财政模式转型的表述。

既然如此，静静等待就好，房叔说就聊些轻松的、产品端的小话题。

比如今日标题所示，自“好房子”产品上市，在直播间从年初到年尾一直有粉丝问及，甚至认为“四代宅”是今年新规产品的下一个终极迭代。

房叔公号的态度也很明确，谨慎看待，在杭州做意义不大，问题多过好处。

为什么？今日推文，杭州要不要搞第四代住宅？

首先，说文解字。

第四代住宅，这个词本身并非“建筑学”定义，而是人类居住形态断代衍生而来；

第一代茅茨土阶，比如商周时期，第二代砖瓦平房低层，比如说乔家大院，第三代就是我们现在住的，基本由上世纪初，柯布西耶多米诺体系奠定的高层，电梯混凝土框架房。

▲1921 三代宅结构原型基础

而三代宅尽管其效率、规整、方便城市规划、让出地面空间给车辆等诸多优点，使得其在二战后长达半个多世纪被大量建造；

但长达几十年的使用中，其缺点也暴露无余，其中很重要的一点：失去以庭院为指标空间的地面感。

▲鱼骨高层、光辉城市，柯布定义设想现代城市形态

一言以蔽之，人活在天上，不落地，同时产生很多社会性问题，比如消防、人不下楼促进实体消费、邻里关系衰弱、与自然的关系脱离等等...

于是，要改善三代宅的诸多居住体验乃至社会问题，怎么能在城市需要高密度建造，不过度占用土地，且建造相对成本不太增加的前提下，让高层有地面感呢，高层+垂直绿化（庭院）的概念被提出，即第四代宅。

一般来说，发达国家先行的一些普遍认识，严格意义上：1、每层有公共庭院；2、每户有独立的私家开敞庭院，庭院可以布置绿植、游泳池等等覆土、注水等功能；3、顶级的甚至实现每层空中停车。

▲严格意义的四代宅平面

也就是如图示意，当然，这种模式最多的，以迪拜为首的阿拉伯世界，因为显然，这几项要求：挑高两层露台、层高高、用料厚、维护费高、且气候干燥少风雨、植物根系不需要很深。

于是，我们普遍能在南欧北非、阿拉伯世界的度假城市看到类似如上图、令人心动的四代宅效果图。

▲福斯特-迪拜ORLA

而能落地的，普遍如上图为例，福斯特设计的迪拜ORLA，一亿美刀起步，也满足上述提及的几个点。

▲奥体 by 辉

有钱人毕竟少数，符合严格第四代住宅的建造条件的区域也不多，普遍南方偏热带。

因此，第四代住宅，落到发展中国家一项公共产品领域，毫无疑问会是去其神取其形的“阉割版”；

说白了，如果真有中国地产公司做四代宅——拉高层高、拉宽L型露台、每层楼板下做个小箱型梁，可覆点土种点小灌木和落地小乔木，高级的再加一套水循环系统，适合洋房、三叠可以这样操作。

1、中间的公共庭院是不会有的，让出去的都是“利润”；2、和核心筒绑定做个空中停车楼别做梦了。

对购房者来说，好处，阳台计容算一半，得房率、层高、庭院这些实打实的居住硬指标抬升；坏处，非常贵、阳台不可能包、黄梅天维护折腾死、酷暑寒冬基本用不了。

而且，邻里的界限会尤其麻烦，楼上的庭院为了不挡楼下客厅的光，要和楼下错开，就像号称国内第一个落地的第四代宅的成都七一花园。

▲号称全国第一个四代宅-成都七一花园

大风吹盆花、掉个被子、宠物乱窜、借邻居露台遭个贼、树长到人家阳台窗户了...各种琐事，会非常麻烦。

所以，第四代住宅，在笔者看来，依然只适合顶奢客群，做4-6层的两三叠，户数少、单价高，邻里纠纷少，维护也会容易很多。

而作为一个普及的公共产品，且国家层面没有出台统一的技术规范，不太适合夏天+冬天8个月，又需要集约建洋房-高层的杭州。

▲西湖全景 by 辉

那么，国内有没有先行的四代宅项目可以参考呢？

除了七一花园，长江以北有大量交付出问题或未交付“反面案例”，正能量不提了，义乌也有已收项目明年毛坯交付，也叫澐璟，有空可以去参观；

▲义乌-孝子祠澐璟

而杭州，在20年前就有尝试过第四代宅的探索，2007交付，当时被称为钱塘江边的“怪房子”，钱江时代。

由大师王澍操刀，通策开发，4户单开辟一个“公共庭院”，其探讨的正是探讨，世界最大规模、最快速的城市化和传统居住方式、城市形态沦丧之间的平衡，既高密度建造，又守住邻里、自然、院落，所以又名“垂直院宅”。

▲钱江时代 | 摄影渔舟

当然，就商业产品的角度钱江时代堪称“灾难”，不说奇形怪状的户型，仅是公共院落这一项存在，就令房企让出6000w+的利润，在如今这个时代，让开发商真金白银作这种人居探讨，是不可想象的。

▲因为地块和公共院落为先，户型和朝向的五花八门

文化在地性、建筑、城市学的探讨，毕竟和商业地产以逐利为目的之路，大相径庭。

▲雷峰塔 by 辉

借着四代宅的话题，笔者也想输出房叔号最常表达的观点，“好房子”，比起销售一眼亮，从交付到十来年的居住才是“好”真正的评价时段；

好，务实好即可，过分宏大叙事和“豪”化，更像“泡沫”从房价端移到了产品端，又在酝酿一场买卖错配，十来年后难以维护的幻梦。

钱包和改善匹配到刚刚好，过犹不及。