我们为什么如此重视城市更新？ | 房叔说1060

今日 12 盘预售公示、登记，列表见文末↓

年底的经济工作会议开完，一连串部委的发声、部署也告一段落。

顶层反复表态“会救”，但重在“防风险”维稳楼市，传闻有贴息降税一线解限购，但具体措施还又没落地。

悬而未决，讲而不明。于是低落、焦急、愤懑，抑或是得意、嘲弄、庆幸，在直播间、文章留言、线下面访，不同的立场决定不同的情绪，每天涌来。

笔者静静看着，同时感慨“宏观”和“个体”之间巨大的“信息传递鸿沟”，不列个合订本把官话说成白话再举两个市井例子是真理解不了。

愿做翻译，把握尺度，浅谈辄止，落脚点诚如标题。

今日推文，我们为什么如此重视城市更新？

▲嘉里城 by 辉

从普通人最关心的视角出发，自然最关心“涨跌”或者“保值”。

而经过这几年，大多数人对房产的希冀无非“买进实惠，卖得出手，有点折旧，总体稳住。”

何以做到这点呢？看供、需两面，自己持有房子的竞品少，但是愿意接盘的需求多。

而如今全国楼市乃至各行各业的问题，不来自于“价格和供应”，而是“需求”不振，背后一是来源于信心，二是确实乏力。

说白了，为什么一直在跌？因为始终没人接盘。为什么没人接盘？接盘的回老家了，接盘的降薪了，接盘的难找工作，接盘的生娃少了，原本有需求，但萎缩了。

从豪宅到顶改到改善，最后追溯到根，刚需少了，因为工作难找了，所以买不起了，200w的房子买不起，于是卖200w房子的业主卖不掉去置换400w的，400w的卖不掉去置换600w的，置换链条层层传导，最后发现全杭州城新房都在猛做1500w+的，因为“富人”的收入影响小。

所以，楼市的“问题”从来不是“楼市”的问题。

于是要怎么办？怎么能让接盘侠变多，接盘侠接得起？

变多，即创造增量，接得起，即保证收入。

刚需部分，最后一次“市民化”的农民朋友、毕业生群体，好几亿低收入人群。

改善部分，有条件的年轻人快结婚、生娃、消费，给大家减负，发各种国补，还要生育减负、教育减负，活久见，看政策市这么多年，笔者第一次看医保局出来说话的。

以上就是中财办特意答记者问，专门就“稳房地产”，帮啥也定不了的住建部出来解释的两波需求人群。

此时灵光的你会生出一个疑问，生娃可以理解，但第一波人也不是“净增量”啊，是“存量腾挪”，是从“乡到城”、“三四线到一二线”、从“常驻到户籍”。

对，于是这几亿人要进入“全国统一大市场”，全国城市PK抢人，谁消费强、就业多、营商环境好、百姓压力小，谁强，中央再在保障端“投资于人”，鼓励支持“城乡居民增收计划”。

于是另一个问题也迎刃而解，怎么扩大内需？转为消费作为战略地位主导经济？几亿人进城吃喝拉撒睡，体面算不上，总会吃喝拉撒睡，一年不得不花个几万，他们既是“消费者”也是“就业人员”；

▲黄昏三桥 by 辉

笑话！几亿人说赶进城就能进城啊，哪来的起始就业？

起步的资金中央给，杠杆顶层背，“扩大以及转向有效投资、从投资于物转向投资于人与投资于物结合”，再后面的事儿，全国一盘棋，干得好的城市自然吸人抢人，稳住资产价格，保证流动性，干不好的？呵呵。

所以，有效投资之前是什么投资？笔者去过天南海北许多土地财政的一线地方，看过太多，不知道为什么银行能批下来的6-8个点城投债，做出来的“不予置评”的项目和养出的“懒汉”风气，最后拿沿海的转移支付填。

在这个层面上，对浙江、对杭州充满信心，许多地方，连“服务型政府”几个字都不知道怎么写，在宏观财政投入导向的大转型里，必败无疑，“活该”。

▲雷峰塔 by 辉

最后，落到本行，房地产，我们为什么如此重视城市更新？

没有什么比“房地产”更能吸纳低收入人群的就业，更能带动全社会的消费了，水电煤油、运输、造桥、修路、盖房、家电、装修、保姆...

同时，如果“增量”卖地巨幅折损，那在“存量”里靠城市更新改出“财政增量”就是唯一即效路途。

只有城市更新能为动能的存量内生驱动模式，能替代卖地，以债务透支增量为动能的“土地金融”。

旧模式的几个方面，地方财政端，为什么过度依赖卖地？因为另外三本账激活不了，税收、国央企的经营性收入和社保资金池。

增税收，靠企业，靠生产力更新，落到最后靠“吸人”才能“扩大税基”，上几part说得足够明了；

国央企经营性收入，最大问题除了人的老毛病“低效”，物的毛病是“资产确权”，“死资产”躺着不动也不能进资本市场，最后出租当包租公转租给体制内的兄弟单位，得了租金扔银行定投，当铺都比这种经营玩得现代。

社保池资金，只进不出，当个邮递员，这边收上班的那边发退休的，最后越发越少，哪怕放着随便干点啥的利息，补当地市民一点地铁钱呢。

另一边，民生端，财富要被不断供地背刺，郊区没啥产业，老城区成片跌麻的二手房，这个停车难那个暗卫没电梯；

好一点，爹妈毕生心血买个新房，过10年15年就怕房子老了，住了半辈子了，本来还想着传代，才知道过去20多年中国房地产原来都不算“好房子”、“高质量发展”。

能不能设计出制度（发达国家有的抄），降低老破小拆改的难度，提高点容积率，空出的面积入楼市补充财政，并让民生跳出“永远在换房”的怪圈；

不够、不愿意交出的钱通过产权分割，发“Reits”(不动产信托基金，理解成城市基建股票即可)向市场要，按期分红，闲着的财政钱投入到只针对该城市基建、维护更新的运转里，让5w、10w的小钱也能支持城市的发展，从我奋斗的城市里获得高流动性的资本收益，而不是动辄几百万沉淀在不动产。

取之于当地，用之于当地，小区到年纪了把每家的房子修修好，补车位、补立面，笔者相信市民一定支持远大于反对。

新模式不是求多而是求变，不是周期而是改革。

笔者相信，“以城市更新为核心的房地产高质量发展模式”试点不会太久了。

借着“城市更新”这个地产的大切片，对整个经济工作会议的做个“接地气”的浅析，再谈就要举例子、摆数据，敏感，万望见谅。

就长期盯政策端的笔者个人而言，这个十二月是令人欣喜的，终于看到了许多“符合常识”的转向，承认了许多“低效”的事实，也愿意向“市场和客观规律”实质改变。

过去，中国的发展选择效率，未来则更重视公平，或者说，今时大国之语境中，公平就是效率。

这并非只基于利益的判断，而是公心去往哪边的选择。

 

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