剧变！2025楼市观察 | 房叔说1061

今日 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

2025迎来最后一周，惯例单位、公司都要写年终总结，杭州楼市亦然，笔者亦然，

而就在写完本文总结的晚上，增值税在2026开年的减免政策应声落地，（未满二减大税降至3%，满二免税）12.31直播开篇将会重点解析，错过直播开头，关注1月1日切片即可。

受益于房叔公号工作对一二三级市场，以及线上线下买家卖家咨询和面访，以及对政策端的长久监测、关注、互动、服务，笔者得以在2025的最后，形成一份全面、完整的杭州楼市在地观察。

但是，因为与行业大V们迥异的年纪，土著的生长环境和行业前端的知识背景，自然也难以用“老媒体人”笔触，说些“者乎”之类难懂的话，怕言不由衷，强说繁荣，引得众读者哄笑起来。

便拎一个关键词，作满篇大白文，年尾房叔说，2025楼市观察。

楼市观察，那观点啥？

自然是2025，“止跌回稳”提出一年以后、十四五收关之年，这个重要节点楼市的现实面，以及因应当下市场面而期待出现的变化。

这个节点的现实面有啥特征？

全国70城普跌、一线城市单月跌幅超1%、4年房地产投资总额下滑一半以上、卖地收入继续下挫10%以上、居民长期贷款增加额没眼看、拖累工程制造业企业PPi30多个月为负...市场端数据以及波及不列了，军书十二卷，卷卷有爷名；

地方政策端，除了北上核心区对多套仍有一定限制外，全国地方上政策几乎“裸奔”，财政捉襟见肘；

宏观政策端，收储再贷款、基建叫停、全面保交房、房企白名单、推行现房销售制度等等，要是掰开了“量化”看进度和执行情况，“仍待加力”；

以上合在一起，概括八个字：“土地金融”濒临尽头，加个“濒临”也只是头部城市“拖”的功劳。

这种“整体与局部、过去与当下剧烈反差”特征的典型，杭州个中翘楚，2025通过优化供应结构，住宅卖地收入1420.8w亿，夹在北上之间，稳居全国三甲。

厉害吗？厉害，看喜报都好几篇推文了，但也只是“部分真实的魅力时刻”，因为4年前该数字为3132亿（2017年以来没有下过2000），4年跌幅55%，这才是全部的真实。

跟北上深以外的兄弟比，杭州是绝对得强，跟自己比，杭州楼市的确大降温。

这也刻画了杭州楼市三级市场（二手市场），最典型的心理速写：大家还买，但是大家担心；或者倒过来说，大家担心，但是大家还买。

土话说，愁是愁的，毛估估么你总要救的，全国难救都知道的，杭州主城区好房子毛估估你总要保。书面语叫谨慎乐观，年头乐观重，年尾谨慎重。

那么，因应这种整体惨淡大背景，杭州仍是尖子生的现实面，杭州楼市的一二级市场又做了哪些变化。

一级市场（土地），自然是“缩量提质”，缩了周边及郊区的供地，大幅提高主城区宅地的供应。

就保证土地出让金、基建投资规模，稳财政的角度，优秀。

就稳房价，从二级市场到三级市场到全体杭州居民，尤其是“同一板块集中供应”的神操作，背刺所有人。

对开发商而言，好不容易不限价，花了大半年雕琢产品，一开盘，都是友商同一时间拿的同一板块、附近板块的地，容积率都一样，互相卷也没事，到年尾了，旁边的商改住了，楼面价降4k，容积率降0.5编出来或卖；

可爱的购房者跑来直播间，时常问房叔这样的供地有没有影响，你说有没有影响？

同时，就满足需求侧的需求，完全不加面积段、产品形态的限制，说好了耐心等待市场修复，说不好的话短期影响挺差。

楼面价超过4、5w的核心区的地，做点大户型没事，原先的粉盘板块都在低密、170起步，高低配横行，导致300-500、500-800，800-1200w这三档最主要的刚改、舒适改善、高改人群经常买不到房，常常没得选。

全做顶改板块能级卖不动，于是降价，降价背刺二手、背刺友商项目、背刺财务、背刺地价，一旦算不过来账，过个两年减配交付，搞不好又要维权。

前些年房叔公号有篇推文，以勾庄为切片，探讨短时间集中供应对市场、房价的影响，推文写道“笑话勾庄，成为勾庄，不如勾庄”，今日钱二、市北、运河新城、华丰、未科又何尝不是“老调重弹”。

当然，笔者充分相信，自己辛苦的工作成果集中贱卖，这一定不是编地技术干部的期待。

▲雷峰塔 by 辉

二级市场（新房），主力惯性思维，若干创新可嘉。

土地和二手房的冲击，房企在拿地的时候把握不了，只能在产品端发力，相信“新产品”、“好房子”会有好结果。

这种态度是无论如何，要对房企肯定，无论哪一级的产品，和同板块限价时代的相比均有明显进步。

一方面是放开限价，房企有空间、有动力，一方面“住宅新规”、“好房子”标准功不可没，仅是抬板、得房率和降噪声三项，购房者实际得到的实惠就是肉眼可见；

甚至年尾市场不佳，不少盘的促销卖的比当年限价还低，无限接近于老百姓对“好房子”的期待——同板块，新产品应与限价时代总价相当，但是产品和得房质的提升。

当然，思维惯性依然是主流，简而言之，总有戒不掉的老登味。

超大门头中间弄个天井种颗松树、酒店式入口、大片水景、石材博物馆、金线条的绿的奢石到处是，还有一堆意混法混美的折衷主义古典线脚，在抬板下塞满“女王空间”、“私宴厅”、“模拟高尔夫”...最后物业费块起步6块多，只对内运营可行性无从得知。

有没有可能，“顶改”房子一挑地段二挑人呢，“女王”忙着上班带娃去培训班，“私宴”去酒店比自家楼下省事，“高尔夫”利用率极低...4w附近的房价物业费这么高背刺中产钱包。

有没有可能，杭州城里能1kw起步的购买力以及他们的子女，已经不需要炫耀财富和资本的象征，充斥西方材料和文化符号，来满足“从穷乍富”的虚荣心态。

10年、15年后的接盘侠就更不用说了，用思潮类比，年轻人都活在“后现代”了，还给我看“新古典”的玩意，“现代主义”都做不明白。

不如什么价位，做什么段位的产品，“虚头巴脑一眼亮，交付就停”省下的钱在“运营端”卖给购房者解决方案：举例，您购房款的15%以及公区设施产生的收益买个信托，本金及收益每年公示，将在15年的换电梯、20年的换立面、公区翻新、30年的适老化室内改造等等。

这便是住建部一直强调“房企”需从开发向运营转型，成为“物业服务+生活服务”行业，当然，配套制度层面的空白，顶层设计需要跟上。

单论一眼亮，以笔者见过的住宅开发效率和卷的程度，同等购买力评价，我国的产品力和对“大”、“豪”、“金光闪闪”的追求世界一流都不用加之一，但一个70年产权的“资产+家”，“好房子”的问题关键从不在“开发”，不在头10年。

届时甩给二手嘛，以前可以，以后不行。谁能帮购房者回答10-15年后，我的房子不换手如何保存价值、降低折旧，越早思考的房企越长久。

人，都是困在各自处境的动物。

今日中国楼市的“问题”早就不是“楼市”的问题，2026，惟愿凡人如你我，少点“宏大叙事”，多点“顾好自己”。

在晃晃悠悠、踉踉跄跄中，杭州楼市走过2025，将迎来春天各大地王上市，考验市场信心和购买力的大考，杭州房叔也走完8个多年头；

增值税新政开启实打实的让利，降息或贴息可能性的揭晓相信也不会太远，而最远，3月《十五五》全文发布，也将在赤字率、收储、专项债、全国统一大市场、城市更新等诸多房地产变革上明确具体的布局，相信能给市场立一阵新风。

新年新气象，吹着暖风怀着点希冀，愿读者和粉丝多子多福多消费，来年在楼市里马到功成。