“新地产”里没有“老未来” | 房叔说1062

今日 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

新年伊始，全国喜迎增值税3%时代（未满二），部分存量房降息开始。

元旦当天，《求是》头期特刊《改善和稳定房地产市场预期》，在各部委一号文件后紧跟发布。

借着特刊发文，结合过去一年的市场、直播、面访工作实践，笔者也想请读者一起“思想”洗个澡。

今日推文，新地产里没有老未来。

《求是》杂志，懂得都懂，“思想”最高纲领之一，统一“政策”指示精神。

十五五开年第一天，这种日子、级别和顺序的发声，不是“新质生产力”和“国际博弈”，竟是过去五年“被嫌弃”的房地产，其中更不乏被诸多评价为“立新风”之论述，实在受宠若惊。

掉书袋，逐句分析就免了，没人爱看官话，这两天各大研究院文章讲得也不少了。

拎拎重点，点评一二，所谓“立新风”、未有的“重要表述”，以下几点：

1、明确“传统房地产发展模式走到尽头”。

告别幻想，官方定调“土地财政”玩不下去，也不玩了，所以，笔者只想问点实在的，新模式怎么运行？高质量发展的钱哪里来？春天哪怕是个试点，赶紧发布。

2、重提“房地产带有显著的金融资产属性”、“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”、“仍然是支撑国民经济的重要基础产业”。

分别从“系统金融和财政”、“民生财富”、“重申产业、就业支柱”三方面正名“房地产”的重要性。

从三道红线和“房住不炒”提出以来，这三句话久违了，如此简单的、朴素的常识，笔者一点不想戴“立新风”的高帽，读完只觉“事实正名”，亦有时过境迁的怅然。

3、保持“政策力度”、“取消相关限制性措施”、且“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。

对“挤牙膏”、“不彻底”、“出工不出力”救市的直接定性，笔者脑海里是过去三年3.17、8.5、5.17、10.9、10.16、9.24一串新政的发布日和无数个“本可以”的假设，甚至当时新政买卖各方的音容笑貌犹在眼前；

杭州已经是楼市调控和执政效率的绝对尖子生了，可想而知全国各地有多少因为“迁延”，而错过平稳转型的机会窗口。

4、“发展空间”、“市场潜力”仍然巨大，需求的主体再提“新青年和新市民”。

参考了同在东亚、某些发展情况高度雷同的日韩的近四年每年千人新建住房数据，得出我国需要年1000w-1500w区间的建设量。

结论笔者肯定认同，“老宅更新”、“城市拆改”、“适老化住宅”、“宠物友好社区”、“街区住宅”、“预制化更新”、“科技住宅”都是房地产突破的方向；

但是，俩邻居的发展轨迹，当有更多可取可参照之处。

至于新青年和新市民，说人话，老乡和大学生，抛掉那个财政救不起养不活没产业的家乡，来城里就业、消费。

5、鼓励“不动产投资信托基金”继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立“土地出让金补缴机制”。

“REITs”，理解成城市基建股票，注定是地卖不动、在存量拆改里获取不了更多税收，采取的融资手段；

"补缴机制"，囤地、无力开发、城投倒左右手的惩罚机制，罚出来收回的好地也能补充市场。

“增量卖地、债务扩张”的“土地财政”必然倒向“存量更新、在地融资“的“城市更新”，这是房叔公号一直强调的房地产发展必由之途。

落脚点在这里，呼应了开篇定调“传统房地产发展模式走到尽头”，那么，不传统的、新的、能同时解决民生、就业、金融、财政困局的“新模式”，具体操作办法、运行机制，怎么做？——非常期待3月十五五全文对于“城市更新”的表述，试点也可以。

写到这里，“新地产”的路径再清晰不过了，读者爱听大白话，就说些大白话。

2026最高战略要消费主导、扩内需驱动实体了，房地产在民生财富、就业和财政三块的重要性之强，不保哪来的消费；

所以，2026政策一定给，而且后续有望一次性给足，增值税先让了给个枣，其他复杂的在研究呢别催，至于能救到什么程度，尽力而为。稳应当是主基调，杭州核心区10年内粉盘及以上，希望能够稳稳住，如今都已是2016年的价了；

地卖不动，基建不够的钱，中央多发专项债和扩大地方“REITs”范围以及罚出好地卖，搞城市更新，收储，保障房，装电梯，改危房...财政给钱就一条，有明确收益。

老乡快来，户籍都给你放超松，家乡的财政补贴不落到地，落到你社保交的城市给你个人，城里有活，城里有钱赚，城里还有房子等你买。

大学生，脱掉长衫，工作不好找？外卖、快递、网约车爆满的，保障房装电梯、收储服务人员、物业运营、养老改造、社区食堂这不都有活吗，买不起的先住保障房，过5年、10年留下来去库存。

别想着回老家，财政降输血，降补贴，老家哪有活干，有坑也没几个。

▲雷峰塔 by 辉

应对国际世界太复杂，要搞全国统一大市场，家里的账“求是”，城市零和博弈，放开了动态竞争抢人，抢人就是“抢投资”；

抢不过人做不起消费留不住大学生就业和老乡安家的，活该资产价格稳不住、没流动性、打不通置换链条、卖不动地。

好房子的房东别慌，政策心里有你。但你别期待太多，别还想搞囤积居奇涨价，地卖得少了并不是不卖；

且说了大学生和老乡接盘，你还指望一来就大厂50k起薪吗？最多从刚需房买起，打通置换链，高价盘还得“新质生产力”的人才买，有限，有量再稳住价蛮好了，“新地产”里没有“老未来”。

购房者，不见兔子不撒鹰，看市场何时稳住，稳到什么程度就买哪些相对稳的呗，买好了跟自己的儿女说，要孙子孙女外孙的，归根到底，消费做长期战略，一切的希望在“有人”。

2025的12月到如今的这篇特刊，对大多数读者和粉丝乃至开发商来说，大概还沉浸在“市场困顿”的雾霾里，而笔者已经一改过去两年盯政策的沉闷，该吃吃该喝喝了。

原因只在于，笔者清晰地看到了曲折的道路和“清醒”、“反省历史”、“求是”的定调又重新占领高地的结果。

思想清晰了，决心下定了，改变就是好事。至少对杭州这座城市在“统一大市场”的搏杀中，截胡老乡、创造就业、守住优质资产2016年价格的能力，笔者深信不疑。