华师附，会好起来吗？蓝孔雀学区房价值复盘 | 房叔好房034

前两天有粉丝来吐槽，他的金玺钰府挂了快一年了还没有卖掉，价格下调5次了。我也纳闷了一下，蓝孔雀板块怎么会有我没听说过的楼盘名，原来当初推广名叫金镶玉。

我看了下他房子的户型，虽然产证面积是88㎡，但得房率非常高，实际使用面积大概有100㎡，大致相当于新规前120㎡左右高层的使用面积。而且是大三房两卫、没有连廊南北通透的户型，两房+客厅朝南，主卧的开间有3.5米，是一个很实惠的户型。

金玺钰府在小板块内部的位置也不错，离地铁口步行大概400多米，北面有孔雀蓝郡和雍容华庭帮它挡着留石高架的噪声。他这套房子的挂牌价一路下调，目前挂牌价450万，依旧看者寥寥。

我查了下整个蓝孔雀板块2025年的二手房成交情况。融信孔雀蓝轩（融信学院府）、孔雀蓝郡、汀澜府、雍荣华庭、金玺钰府合计成交了145套，其中“孔雀蓝”系列占了88套，金玺钰府仅6套。难怪这位粉丝感叹：“无人识得金镶玉”。

金玺钰府的困境也折射出蓝孔雀板块的一个侧面。

蓝孔雀板块，曾因华东师范大学附属杭州学校（华师附）的落地，成为一只有望开屏的骄傲孔雀。看看融信孔雀蓝轩当年的推广名融信学院府就懂了，既要沾学院路北延伸段学院北路的文脉仙气，也承载着对华师附成为名校的极高期待。

蓝孔雀板块实拍

然而，学校的成长轨迹，却给过热的预期泼了盆冷水（以下数据根据网络消息收集而来，具体数据以教育部门发布为准）：

2021年（首届毕业生）：优高率约65.8%，虽有“后30%均分拱墅区公办第一”的说法，但头部缺失，无顶尖重高裸考录取。

2022年：重高率12.38%，优高率48.51%。

2023年：重高率提升至16.03%，优高率57.49%。值得注意的是，这一届的毕业生刚好是2020年杭州实行公民同招、锁区摇号第一年的毕业生。2020年时，华师附名气大涨，吸引了很多西湖区的家长。所以这一年华师附46名上重高的学生中，据相关消息有17名来自为摇号民办而迁入的西湖区生源，他们的重高率达23.9%，远超平均线。

但这一年，拱墅区的其他初中如启正中学、育才中学的重高率分别达到了39.17%、33.26%，锦绣中学的重高率也达到了27.65%。相比之下，华师附黯然失色。

2024年：重高率21.22%，优高率60.07%，呈稳步上升态势。

2025年：华师附毕业生学籍人数312人，长河二高上线率约40%，与同区成熟学校（大关实验55.19%、文晖实验47.65%）有差距。头部尤其薄弱，625分能排年级第7名。

亚运公园&华师附实景

华师附的整体能力在稳步提升，但顶尖生源的培养和吸引力仍是短板。

随着公民同招的深入，西湖区的公办初中体现出强大的实力，生源外流逐渐减少；

拱墅区本区的优质生源被本区强势初中（如启正、育才、锦绣中学）持续虹吸。华师附对口的小学还有申花小学，据悉不乏优质生源外流情况。

转机在于时间。2025年，华师附迎来了第一届从小学部完整直升上来的初中生。这批“亲生”的生源，或许能在三年后，给出一份更反映学校自身培养体系的成绩单。

曙光也许就在2028年！

蓝孔雀板块最高光的融信的“孔雀蓝”系，价格也在一路下跌，一方面受大环境的影响，另外一方面也是被华师附目前不太给力的中考成绩拖累。冲着学区的购房者就是很现实，甭和我说3年后会好，我要的是现在。

“融信孔雀蓝”系的小户型大多数为北面连廊户型，确实不如金玺钰府的得房率和居住的舒适，但架不住他有两房小面积的低总价房源，还有铝板的外立面，不错的公区景观，室内装修也普遍比较新；学院府还有亚运公园景观。

这也是当年融信的高光时刻，再此怀念下那个优秀的融信团队。融信、融创、万科在杭州都是非常好的团队，给杭州带来了优秀的理念和产品，大行情下泥沙俱下，他们的淡出，着实让人扼腕。

孔雀蓝郡实拍

扯远了，回来说下“孔雀蓝”系列的成交情况。

“融信孔雀蓝”系列总价400万以下的成交占了50套，占比56%，整个蓝孔雀板块，融信孔雀蓝轩（融信学院府）、孔雀蓝郡、汀澜府、雍荣华庭、金玺钰府这五个盘400万以下的成交占了95套，占比65%，400-500万38套占比26%。

市场用脚投票，选择了低总价、易上车的房源。这就是蓝孔雀板块的现实尴尬之处：

板块小户型占比较多，改善属性不够，冲着居住属性、预算再高一点的购房者，会选择申花城西银泰一带的房子，毕竟那边居住氛围更成熟；

冲着学区的购房者会往附近的保俶塔申花、学军紫金港、星洲小学等这些老牌学区房考虑。

融信孔雀蓝轩（学院府）实拍

抛开学区滤镜，蓝孔雀板块其实是个很实惠的居住地。

它的配套是和一路之隔、房价更高的申花核心区（城西银泰周边）完全共享的。蓝孔雀板块距离距离城西银泰约1公里，大悦城2.5公里，万达广场不到2公里，浙大紫金港校区1.5公里，更拥有得天独厚的运河亚运公园这一超级生态休闲配套。

亚运公园实景

可以说，它享受着申花的一切便利，却因学区预期波动和板块认知度，承受着“小姐隔壁的丫鬟”般的价差。

对于购房者而言，如果你是在申花附近找一套住得舒服、房子较新、周边配套顶级的房子，同时孩子能在一个不算差的九年一贯制学校上学，那现在的蓝孔雀，性价比就出来了。

所以，华师附会好起来吗？

如果“好起来”指的是成为凭一己之力拉动房价暴涨的“神话学区”，那答案是否定的，那个时代已经过去。但如果“好起来”指的是成为一所教学扎实、稳步上升、能让多数孩子受益的优质学校，那么它正走在正确的道路上。

学区价值的成长，从来不是百米冲刺，而是一场马拉松。一个好学校的口碑，不是一两天，甚至不是一两年能建立起来的。它需要一批又一批的老师磨合，需要稳定的生源循环，需要时间沉淀学风。华师附满打满算也才六年，它还在成长的路上。

教育像种树，得看十年后。