冷市场下“刚需”的塞翁失马 | 房叔说1065

今日 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓

本文始于最近朋友问笔者，也是冷市场下，大多数刚需最通常的“一个困惑”，并由此回答。

困惑是：如今新房产品明显好，但是刚需盘二手库存最多，最有的挑还挺便宜的，我该选新房吗？

回答是：刚需这一级，只要板块挑个不太差的，无脑新房，而且，越是冷市场，越是如此。

今日推文，冷市场下“刚需”的塞翁失马。

原委发生在周末，陪同朋友去即将领证的润启未来之城逛了一圈。朋友和笔者一样是个“表好胚”，爹妈退休欲望低，一人饱全家不愁，家里打算买个刚需置换掉老城老房，自然钱不多，三四百万，这也是超多普通两代家庭的常规需求：

想自己一人居，或者父母来新房养养老，最多两人一猫狗住，两三房便足够，所以“主城区、总价低、刚需面积段、出行方便带点配套”就是核心诉求。

面对超大的TOD社区形态，以及“好房子”时代的产品力，朋友感慨确实和限价产品拉开差距，完全是限价时代高改下放到起步刚需面积，但随即话锋一转，引出了开篇的“通常困惑”。

“无脑选新房”，自然有理由。

首先，看一个新盘值不值得买，理由肯定不是“要么吹产品，要么吹增长”这两种“软文式”的宣发——

其一：“产品力好”，是放开限价、“计容新规”和土地降容降价的前提下共同作用的结果，市场冷产品力好，是应该的，没什么好吹嘘，前些年限价时候不也一样吹产品力，最后保住没？

更显得前几年吹限价产品的无力。

其二：“增长叙事”，在明确缩量降价的三级市场面前，是苍白无力的，因为对购房者来说，买进签合同的一瞬间，这套房子自动成为“二手房”，要成为“卖家+税”进入一个周围全是竞品的修罗场。

那么，应该怎么判断呢？

笔者的答案通俗易懂，藏在十个字：下限高不高？代价大不大？对刚需来说，下限高，代价小，那就明确选择新房。

理解这十个字，我们先要理解如今新房的“定价逻辑”以及“房企的角色”。

过去，“限价时代”，市场是反置的。

政策强立规，先在一级市场根据财政情况，核算需要多少土地出让金编地，房企盖房以“不亏多赚”为前提做产品，“定价逻辑”定的是拿地卖出的财务成本，购房者不用动脑，买房的逻辑是“倒挂”多或少，去摇。

如今，“解限价”，市场回归正置，即“市场主导，政策根据市场调控”，那哪个市场“市场化程度最高”？当然是二手市场。

所以，新房市场要看周边二手的成交价格，设定产品定位，和分档产品成本，再算税和推导拿地成本，一级市场门清，所以很多近远郊、刚需板块最后卖不动地。

又要撑门面、补出让金怎么办，于是“水电新村、寰宇西、丰北TOD、望海潮TOD...”地王频出，平抑低价卖不动土地的出让金窟窿，穷人不花钱，鼓励富人多花钱，一个道理。

也因此，新房房企的角色悄然转变，从“不愁卖，紧日子抠财务省出利润的总包工头”，转变成“拿着几百上千套预售二手次新的最大房东”。

此时，一个房东，交着税，每天有水电人员工资和财务成本，拿着全版块最多的房子，给银行交着利息，换成你，你怎么想？

看清一个人的底色，不要看它说什么，看它怕什么。

压着货、欠着债、怕滞销，怕利息吃掉利润。它会比整个板块所有二手房东都有渴望，吸干所有的购买力，以相对最多的利润最快时间卖完房子。

于是，树林里分出两条路，一条主打“豪宅、面积大、高改、总价门槛千万级”，本质是“套数少、人群富、价格敏感度低、好速卖”；

另一条“刚需”，小面积、人多、竞品多、周期多、卷价格、价格敏感，要多麻烦有多麻烦，要多焦虑有多焦虑。

于是，在这个时代愿意做“刚需面积段”的项目，通常有以下几点：

1、国央企以及当地实力房企主导，因为融资成本低、销售周期可以长。比如建发·云之城、华润·润启未来之城、滨江·缤纷城，山水·颐萃别院，绿城·春来晴翠...

2、TOD很多，因为和城投合作稳，并且可以节省一部分地下的成本，举例的以上项目大部分是；

3、因为是TOD，社区一旦大，面积跨度会拉大，会有一部分大面积和低密部分，用来保证利润率。

所以，当下的卖房合同，从本质上是“有限责任划分”合同，由房企和城投双方和银行的债务、风险关联，因为卖房，化成了所有业主各自和银行形成新分散的新债务、风险关联、同时提高利率，换每人拿了几股小区股票。

厘清了市场和开发上的角色转化，现在，回头我们再看看，在冷市场下的风险分摊，刚需具体得到了什么？

一个时刻盯着板块竞品，谨小慎微定价，一旦定错还要“后期打折”的房东；借拿着更多股份和承担风险，并且贡献利润的“大户型、低密”业主邻居搭便车；完胜限价盘竞品的产品力以及多10%以上的得房率；市场艰难，动辄来年省钱的LPR和可能的贴息...

当然会有个别隔壁楼盘的单套房源急出，会比新盘你选的单套房源性价比更好，但那“麻烦、要专业、时刻盯着市场且有中介和房东的偶然性”。

因此，整体上，以刚需这一级投入的资金，“上新房”的代价和风险相对不高，要思考的恰恰更多是选择板块满足“下限够高”，即“配套、商业、交通、书包、后续新供应少”这些部分，正好TOD多半能满足。

接着，再从房企切回“刚需买方视角”。

刚需除新房外无外乎三种选择：

1、要地段，牺牲房子的居住属性，老破中、小。

如果是为书包那没办法，除此之外，去年二手交易客户84%纯“新杭州人”，大多数杭州老城地名十不知一，对地段、人群、前世今生约等于“懂得不多”；

2、要新点+有点品质，买个同样在主城边缘或者非核心四区限价盘的次新二手。

这基本代表着在新盘定价后，周边的二手跌非常多，以致于限价品质的次新加上税的性价比还要高于该新盘。

要么初期定价部门定高了，要么开盘后跟不上市场变化，后期也得打折。

3、看上了这个新盘，交付了从个别出售的房东手里以他亏钱的价格买。

同样的问题，要等、要加税，以及选板块时没选好，“新增强供应”还有很多，才会使得低总价还“高产品力”的溢价最终没有保持到最终的存量市场里。

无论站在买卖哪个视角，投入有限的前提下，选个下限高、代价小、产品新、房子好的“新房”，都不失为一个上佳的策略。

对刚需来说，比起“爆热市场里乱摇，中了才能上车，买个限价盘、品质维权，卖房亏钱”，或者“二手看不好，一看大半年，和中介、房东、家里人扯皮也定不下来”；

“市场冷”，选个板块，选房交钱、多摇两次就行，何尝不是一种“塞翁失马”。

最后再重复一遍：下限高、代价小、产品新、房子好的“新房”，别选错了。