买奥体还是买公办第一的学区房？你一定需要这份购房指南

2005年-2010年，江南实验学校默默无闻；滨江区只顾耕耘；那时好汉买房不过江。

2010年江南实验学校由国有民办转为公办。那一年阿里巴巴搬入滨江区，此后华为、海康威视、网易、大华等高新企业陆续入驻。滨江逐步进入购房者视野。

△国际滨不仅仅有阿里巴巴

9年后的2019年，江南实验学校，第一批“高新二代”参加中考，拿回了杭州公办第一的头衔。滨江区已摇身变成“国际滨”。滨江房价一飞冲天，新交付新盘的成交价已近7w，挂牌价甚至超过了8.5w。这个房价已超过了江对岸杭州最顶级豪宅区钱江新城的大多数楼盘。

“爸妈买好房，我来把它读成学区房。”这是“高新二代”和滨江及江南实验学校发展的真实写照。

| PART 2 |

此前市场有一些悲观的论点，认为随着阿里的总部迁往未来科技城，滨江区的竞争力将被大大减弱。

这些论点正在被啪啪打脸。

刚过去的2020年上半年，滨江区率先交出了成绩单，GDP增速高达7%，与此相对应的是余杭区2.8%，萧山区负增长2.8%。

2020上半年经济增速排名中，杭州以1.5%排名全国第四，国际滨功不可没。

△2020年上半年杭州各区（县市）排行榜

滨江区的高新技术产业、装备制造业、战略性新兴产业，三大产业总量都是全杭州第一，分别增长了14.8%、12.6%和19.3%。

官方报告中说“海康系、新华三系、大华系等的稳定增长，为全区工业稳中向好的增长态势提供了保障。”

百花齐放的国际滨产业，未来势必将会更坚韧。随着越来越多的“高新二代”涌入，江南实验学校自然也会随之长阳。

| PART 3 |

是不是迫不及待想入手江南实验学校的学区房了？别急，有一个好消息和一个坏消息，你想先听哪个？

坏消息？

江南实验学校作为滨江班级最多的航母级学校，生源量年年被列入红色预警。今年入读需要提前3年4个月落户。

△江南实验学校实景图

如果买老破小安置房，小区老，单价高。蜗居9年+，等孩子初中毕业，当初年轻的你已是年近半百的。再加上二胎，蜗居时间将有延长至你或者你太太退休。

租个大套？每年带着两个孩子，被房东催着重新找房子搬家？

孩子的人生不能重来，自己的青春又有几个十年？

二手房房龄大，贷款困难。如果入手“老破大”解决蜗居问题，实际上经济账更是算不过来。

△老破小

于是很多购房者把目光投向了次新房，兼顾学区与居住品质。

二手房因为不限价，江南实验学校的学区房东方郡、明月江南小户型二手房价格基本稳定在6万左右。要知道这都是10年前的老小区，竟然超过了杭州现在最热门的板块奥体——奥体三兄弟之时代奥城最近交付，挂牌价大约5w+。

但随着房龄逐渐变大，十年后，等孩子毕业的时候，这些次新房都会慢慢变老，会沦为老破大或者老破小。户型买小了解决不了现实的居住品质问题，户型买大了届时转手困难，影响投资回报率。

……

这不能买，那不能买，究竟应该怎么样呢？

| PART 4 |

这不是还有个好消息嘛！

一手限价、滨江房产首入国际滨的品质之作御滨府马上要加推了。

△御滨府外立面效果图

御滨府其实本来就是在现在的江南实验学校的学区范围内，为缓解当地生源爆满的压力，御滨府的东边又新建了一所小学。

前几天，滨江教育局出台《“让每一所学校都优质”行动计划方案》文件，官宣了御滨府东面的这座北塘河小学（暂名）为江南实验教育集团旗下。

名校分校拉动房价的事情，在杭州屡见不鲜。位于城西板块的河滨之城，一套118.15㎡的房源，二手房成交单价高达69065元/㎡，而就在去年11月类似的户型只要4.8万元/㎡，半年涨幅达到了25%。其原因为河滨之城一路之隔竞舟二小，预计今年9月开始第一批招生。

这也符合学区房的房价轨迹：一手房较低价起步、次新房迅速到达第一个高点。

学区消息释放时，介入学区房是最佳选择。

△御滨府139方样板房餐客厅实景图

学区房交易周期正在变长，按提前3年时间购入，到孩子初中毕业卖出，最长交易周期达到了12年。供求关系决定价格，当交易周期大幅度延长，相当于供应量减少，如果需求保持不变，房价自然水涨船高。

| PART 5 |

杭州TOP1开发商——滨江房产！

连续两年蝉联杭州公办学校TOP1——江南实验学校！

杭州GDP上半年增速TOP1——滨江区！

滨江房产开发的楼盘品质已毋庸置疑，房价在各个板块基本上都是老大。当边上的楼盘都在五六万的时候，双滨江+江南实验学校，这样的房子是不是该要7w+？

不，因为一手房限价，单价只要49200元/㎡，远低于二手房的价格，你只需要400万级就可以拿下一套让一家人住的舒心的三室两厅两卫，而且上精装修的。

户型是二手房市场，同等区域条件下决定房价对很重要对因素。

此次滨江房产又祭出了在户型上的看家本领。这次推出的101㎡-139㎡户型每个都很出彩，最让人眼前一亮的还是105㎡四开间朝南的神户型。

△御滨府105方餐客厅样板房实景图

105㎡户型做到了四开间朝南、面宽12.4米，除了厨房餐厅，所有的功能空间都在南面。两个卫生间分列东西两头，和两个卧室一起构成“双套房”。这完全就是豪宅的尺度和配置。

△御滨府105方户型图

这样的户型不仅在国际滨第一次出现，放眼整个杭州都算得上首屈一指。

御滨府此前已开过一次盘，中签率仅11%左右，可谓一房难求。

二期开盘的位置是整个小区最好的位置：3#、4#、8#楼在小区的最中心，围合式布局，紧邻小区的中心花园。倚靠在客厅6米长的飘窗，眼前就是超过11000㎡的中央景观园林，同时还能看到滨江房产的“标志”：蓝宝石景观泳池。

△御滨府开盘楼幢鸟瞰图

御滨府是整个滨江区唯一配置内外双泳池的楼盘。

种种细节，无不昭示滨江房产开发的御滨府将会成为国际滨的品质担纲。

| PART 6 |

很多购房者尤其是投资客，会拿御滨府与奥体的楼盘对比。

决定一个小区房价的因素：外部因素是板块前景、供求关系，内部因素是学区、户型和小区品质。

从目前的板块前景来看，滨江7%的GDP增速足以傲视所有的板块。今年受疫情影响，谁知道未来会不会再来一个黑天鹅事件呢？

最简单的供求关系上，御滨府也更胜一筹。

整个江南实验学校学区内，仅御滨府一盘在售。整个滨江新盘供应量也少之又少。

御滨府整盘户型配比非常稀缺，面积101㎡起，最大仅为139㎡，其中小户型占多数。

△御滨府125方样板房餐客厅实景图

国际滨核心区已经整整5年没有供应过小户型。5年前供应过小户型的是春江郦城，目前该楼盘小户型成交单价已普遍突破6万元/㎡，最高的已站上6.5万元/㎡高峰。

奥体目前购买者以投资客为主，适逢2022年至2023年是奥体楼盘的交付大年，再加上亚运村4000套新房将上市，届时奥体板块二手房供应量井喷。

更何况御滨府还有由GAD操刀的铝板+玻璃外立面，更别说还有滨江的看家本事“户型”以及名声在外的物业、学区加持。

△御滨府外立面效果图

楼市也会有起伏，大牛市鸡犬升天，二手市场优质学区房自然领涨。

熊市到来时，没有学区的二手房，对投资客来说转手难度增加。

唯有学区房是硬通货、真正的刚性需求、最稳定的收益。

这也是为什么越来越多的购房者将自己人生第一套房的目标直接锁定为学区房，越来越多以投资为目的的购房者也将学区房作为投资标的。

好学区、好房子，不仅为自己的孩子成长保驾护航；二手房市场，好学区、好房子也是保值增值、穿越牛熊的保障。

△御滨府外立面细节效果图

“登高而招，臂非加长也，而见者远；顺风而呼，声非加疾也，而闻者彰。”

愿大家都做一个“登高者”，“顺风人”。