核心板块次新成交价格监测年度总结报告 | 房叔说1067

今日 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓

临近除夕，每周进行的核心板块次新成交价格监测，又完成一年周期。

作为成交普遍裸房价在5w+/㎡起步，主力改善，新房供应又几近饱和（或新房总价段不构成竞品）的次新楼盘集中板块，申花、文晖、世纪城及亚运村（含钱总），其二手价格的表现和趋势，直接反映及影响整体楼市的预期与信心。

即平均5w-8w/㎡的改善到高改，又无新房背刺的次新若不稳，4w/㎡的粉盘、3w/㎡的刚需、2w/㎡的城郊更稳不住。

因此，持续追踪这些板块热点次新的市场价格，具有极强的市场指标意义，也是判断楼市稳态、置换时机、价格参考的动态锚定。

今日推文，清晰的波动曲线，杭州核心板块成交价格监测年度总结报告。

首先声明强调，数据均来自指定中介，线下一套套搜集的真实成交下定价格，不免有维护人和房东“对外多报点怕骂”、“车位模糊”等小偏差，也有下定毁约未完成网签的情况，但通过粉丝自曝、多组中介交叉验证等办法，尽可能做到相对精确。

最精确最全的合同备案自然都在“某壳”、“某家”各地总部数据库，众所周知的原因今后都不再公布，甚至业内内部分享的总结交流都不再提供“纸质”形式。

懂的都懂，读者权当看个精缩版的管中窥豹。

核心板块典型成交年调整幅度7%左右，年平均最大调整幅度超10%，粉盘、刚需、老破小平均真实的合理成交调整幅度必然超10%。

过去一整年，串联以下几个锚点：2024.9.24-2025.2，2025.3-2025.4，2025.7-8，2025.9-2025.12.12，2026.1-至今，2026农历新春年后。

▲农历年初年尾，同小区相同区域相近楼层近似面积段均价对比。

第一阶段，2024.9.24-2025.2。

2021三季度是全国房价、投资规模、卖地收入的历史高点，房价记100分，自那之后形势下调，到2024.9.24来到十四五历史低位，顶层提出“大力止跌回稳”并发布一揽子金融、货币、住建救市计划，杭州全面解开限价；

那时，各部委发布会一直开到10月中旬，杭州历史地王在12月频出。

以奥邸国际、壹号院、澄品洋房、日耀之城滨水大户型、申花首开金茂府、宜和园大户型等一众头部房源应声跳涨，随即带领弱一档板块或小区房源在随后的第四季度至2025农历年关上浮约10%。

▲农历年初，两会前，2月价格

2024.9.24自此成为近5年政策底，类比股市“3000”点，以此为锚，读者可记60分，是“止跌回稳”的政策合格线，2025.2月房价记66分。

第二阶段，2025.3-2025.4，两会召开，阳春添柴。

2025年3月两会召开，政府全年工作任务第六篇章提出并增加“持续、用力”字眼，放置在“推动房地产市场止跌回稳”之前，助推小阳春情绪。

▲2025政府任务六

于是，3月成交量价大热，以“馥香园”、“和品”、“亚奥城”、“造纸厂”为代表的楼盘集体价格飘红，2月末持续到4月中旬，价格普遍跳涨6-7%，个别达10%以上，年内最高，房价记72分。

▲25.3月中监测成交，年内高位

第三阶段，2025.7-8，成交降速，价格回调，来到传统淡季。

4月中旬后，因为书包热过去，且没有实质性的“政策”利好发布，到传统淡季的夏天，价格回调到近年初1-2月的年内低位，房价记66分。

当然有部分强劲的小区尤其是世纪城盈丰路组团和馥香园让价微小，相应的成交量也不大，此时最大的预期变化有二：

▲25.7月末监测成交，相对低位

1、竞品即将或已然入市，新房造势开始，申花的揽云锦绣里、庆樾上府，文晖的文樾上院、馥源庭交付入市。

2、价格又回落到阳春前，两会“红利”退潮，致使卖家一侧对四中全会涉及“金九银十”的政策期待。

基于这两点，也是年内我们推荐购房粉丝入市的节点，在一个相对低点和房源较多的窗口期入市。

第四阶段，2025.9-2025.12.12，政策预期落空滞后，四季度局部破位。

因为外部局势的复杂和特殊的纪念活动，四中全会延期，导致原本“地王”入市和“金九银十”的节点政策落实缺位，看空情绪开始主导市场；

10月以年度下跌200w的奥邸国际、壹号院一区、777万的天璞139为标志的房源成交为导火索，66分俯冲60分，并在11月底12月初出现局部、较高频次击穿2024.9.24价格60分政策底的成交。

▲25.11月末监测成交，破位频现

世纪城主导加速调整，4个月速降近10%，申花自住比例高，供需相对稳定，稳到11月初，调整幅度最小，较7-8月下浮2-3%左右，阳春“不合理挂价”回归理性成交。

此时，如果市场停留在这个阶段再不有所动作，全国卖地前三的杭州若演变成核心板块次新从“盈亏线”向“全面破发”进发，ICU进去再出来就难了，全国层面的“止跌回稳”将釜底抽薪。

第五阶段，2026.1-至今，亡羊补牢，发声先行。

全国层面两年内次新住房增值税调整为3%，个税补贴续两年，元旦伊始，《求是》在各部委一号文件发文后紧跟“房地产政策要应出尽出，不搞添柴战术”。

三板斧对修复信心给到了一定的助力，1月杭州二手成交回弹到近6000套（主城区域），价格虽然在低位震荡，但好在“有量”、“不跌”了，勉强算止跌，有量。

▲26.1月末监测成交，破位频现

房价虽然58分，但考试还在，也没考55、52、50继续退步了不是。

第六阶段，2月底3月初，农历新年年后的政策动作将极为关键。

近期多个省份鼓励开展“自主更新”，上海三区下场收储老破小，六大行五年定存产品全面取消，杭州2026的新增土地供应会明确巨幅缩量，从地到央的动作频繁，统一指向稳定存量市场、低利率促销费的预期。

新春开年后的政策动作不仅是“危急之秋”的关键举措，十五五开年全文发布，更是经济转型、模式改革、民生保障三位一体的全面制度安排曝光，其论述不同于过去五年任何地方上的经济单一领域表述，是彻底的、全面的、历史里程碑式的宏观定调，需拭目以待。

作为普通公民，个体和微观层面，无论对房地产恨或者爱，无可否认房子都是普遍占据家庭财富70%的实体存在，把它处理好，置换成精品、优质产品、高流动性产品，并且安全缩表，不管短期涨跌都是正确的。

2026，笔者会扩大成交价格监测的板块范畴，预计浦沿、之江和艮北会陆续统筹，望江、江河汇等只有个位数指标楼盘的板块会做单盘监测，个人精力有限就不在直播体现了，争取在这个2025成交二手占近70%、新房还要缩量的楼市做一些理性的方法指导；

同时，在市场数据全然不透明的环境下，希望更多“公道”、“不投机”的中介、买卖方粉丝可以交叉分享“成交”情况，杭州房叔平台将自下而上承担共建局部透明的价格披露载体作用。

最后，祝大家合家团聚，否极泰来，新年换好房。