2026，楼市闯三关！ | 房叔说1067

今日 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓

料峭春风，三月微冷。

当各行各业还沉浸在长假后陆续返工的懵钝里，元宵还没过，上海沪七条已经颁布了一周，两会明后天开启，十五五规划全文即将发布，围绕五年的发展改革内容，涉及民生、实体、地方财政的重中之重，届时会有表达。

当然，其中房地产方面的论述不可能缺席，市场各方静待即可，耐心等待今年的楼市大幕拉开。

而地产行情下行已过5年，大家年年岁岁轮回多少也都看明白了，作为一个标准的随政策起舞的“节奏市”，“节奏”的观测将直接决定手上房产正向置换的节点和价格。

刚开年，就给各位粉丝打个预防针，今日推文，2026楼市闯三关。

第一节点，三月中下旬，核心观测点：阳春能多热，能否量带动价。

以目前杭州二手的库存来看，存销比放宽到“亚健康”的24个月（15个月以内健康、18个月临界，是过去业内惯例），月平均销量也要到1w出头；

再剔除僵尸房源、放弃远郊和刚需市场进一步降低难度，月成交8k附近连续三个月，并且量价同稳是起码的能稳住核心板块和粉盘次新的要求（大致4w级以上次新）。

今年的三月尤为重要，关系地产、房价乃至财政不仅是今年，也是五年基调的开端，在一个核心板块大批量出现政策底破位的二手市场，在十五五的开年没开好头，再无强心针，极易进入“无险可守”的境地。

手里没把米，叫鸡都不来，别幻想二手市场顶不住的楼市，一、二级卖地卖楼能活，短期没有卖地收入的财政，必然会带来取舍的问题，取舍啥便不展开了。

同时，本次政策表述极其关键的点还在于——

验证1月《求是》发文“不搞添油战术”，政策应出尽出，以及去年四中全会首次将地产放入“医疗、教育”同等低位的“民生”领域这两大定调的含金量。

在这样的框架里，如果宏观政策到部委部署的力度堪忧，致使地方春季卖地困窘，财政进一步承压，届时，对市场预期将承受从“期待力挽狂澜”到“就这？”的落差，若是如此，后续市场的基调不言自明。

第二节点，6月，核心观测点：阳春能维持到多久，保持量价稳定。

这反而是笔者今年最关心的节点。开会+政策+摇旗喊口号，撞上地王新盘纷纷开盘的热度，常规的书包房旺季以及一批捡漏窗口尾巴的成交，3、4月的成交不啻是有所保底的，问题在于，后续呢？

在政策发布三个月后，热度退潮气温上升，这时候也是地王豪宅的三开附近，6月这个衔接旺季淡季的小月份，是真正考验真实“婚、育、改善”平均需求量的阶段。

如果成交量出现如25.4月中旬的断崖，不出意外，淡季价格的调整幅度会复刻去年，同时“应出尽出”后还是断崖退潮，基本可以判断：

1、年内要么秋天政策端需要补救，降息、补贴、再降税等小招数的预期会拉抬。

2、仍想购房的窗口期会延后到冬季，以价换量再次主导市场，此时就可以确定年内的市场主题，急卖不急买。

如果成交量可以维持在还不错的程度5-6k，价格只是小幅下滑，表现为年内正常的淡旺季价差，可以舒一口气，至少头部的局部暂时稳住了，7-8月会是个不错的购房窗口。

如果成交量还能延续3-5月的表现，甚至超过8K，那价格必然会出现反弹，全面复苏指日可待，这种情况笔者做梦都会笑醒，除非是出现什么天大的经济利好事件或者3月的政策发布有实质的“分配和保障改革”，不然实在是小概率。

第三节点，9月上旬，核心观测点：重见金九还是重复2025，来年土地指标及拍价。

秋季，是对前两季度政策效果的补充和修正，以及来年做地、拍地供应的尾声。

前两个节点好，动作就会小，来年的土拍供应会延续定量同时容积率大变动也会小，即新房产品力背刺你刚买新房的概率就小，此时以看新房为主。

前两个节点不好，届时政策的空间会非常拮据，也意味着来年土地供应进一步缩量，容积率进一步降低，且有可能出现产品规格要求（面积、禁高低配、放宽偷面积等）。

诚然，杭州已经是楼市的尖子生，但如果到了26年前两季度还是过山车的行情，届时也只能打北上深的牌了。

两种情况无论何者，到了秋天若确定买二手房，短期要用就冬天买；短期不用，不急。卖，则抓秋季窗口。

最后，作为开年的房叔说，也预示今年的推文主题，会以信息类、通用工具类、知识类的内容为主，众所周知的原因，少写市场，各位粉丝推文及直播留言若出现评论不可见情况，基本非房叔后台人为操作，还请仔细阅读各平台屏蔽规则。

连闯三关，稳中向好，方能马年得意！