《十五五规划》如何影响房价？ | 房叔说1069

今日 20 盘预售公示、登记，列表见文末↓

千呼万唤使出来，继月初两会3.11闭幕、3.6发改委领衔发布会后，《十五五规划纲要（草案）》（后称《规划》）全文也在3.13紧随而来，正式发布，事关国家发展，产业、民生、经济、法治、生活的方方面面。

《规划》的发布为政策在宏观层面画下一个明确的分号，预示着下半段各省各地研究、落地出台顺应《规划》方向政策的序曲。

而“房地产”作为国民及地方关心的重中之重，在《规划》中特别单列一章，自然是要解读的。

今日推文，《十五五规划》如何影响房价？

章节“推动房地产高质量发展”，规划目标清楚如图——加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、实现高水平住有所居。

文绉绉的听不懂，翻译：

从前发展旧模式，低质量，建设用地主要来自于摊大饼画新城。租售同权、保障房这一轨在98年房改后远远没有保障，导致了该保障的甩给市场，该存量里改造的，甩给村集体拆迁。不经回报率核算就推高债务，租客的权益完全落后于购房。

所以这五年，做大、做好保障轨是主线。

既然着力在保障轨，这也基本明示着“商品轨”有形的手会少动，交给市场，好房子好地段该贵贵，差房子坏地段该跌跌，伴随人口流动、新增商品房价值分化会加剧。

那么保障轨怎么弄，商品轨怎么还给市场？章节里两端分别说明。

保障轨如图，在今年两会刚开完的语境里，有两句话是重点：

1、逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。

新市民、青年，既是后五年内循环、促销费要全力推进的全国统一大市场必须争取的群体，又是“初生初育家庭”的主力，是政策、保障供给重点倾斜的对象，相信地方上很快就有相应的方案。

同时，这些大量供给短期怎么来，“收储商品房去库存同时增保障”的遐想空间很大，再卖不动，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。”

2、深化住房公积金制度改革。

这现成的各地已经开始探索改革了，加大贷款额度、交物业费、购置软装费用等等多功能，让池子里的水多几个渠道活起来。

接着自然是大家关心的商品轨。最重要的三句话已经标出，互有关联和制约的关系。

1、促进土地供应与存量住房、人口变动相协调。

“没人的地方不盖房”，如此简单的道理，全中国大多数地区是做不到的，原因为何、钱从哪来不便展开。

这种乱象在十五五将宣告终结，供地从此必然会和新增人口和消费、人均收入、人均财政负债率这些硬性指标绑定，而顶层的转移支付和预算约束也自然会有的放矢，去往有收益率、投资于人的城市。

2、充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。

中央主抓保障轨，钱的大头也是中央背，商品房市场轨还给市场，市场的调控将完全赋予地方自主权。

简而言之，举个极端假设，杭州想卖地搞豪宅，想卖30w一平，有本事卖掉就去做，有钱人敞开买，但都自负盈亏，顶层不会在市场轨搞任何“限”。

这背后就完全考量各个城市真实的购买力底色、人口流入情况、收入预期和政府的市场操盘能力。

3、因城施策增加改善性住房供给。

一边收束土地供给，一边因城施策放大改善性住房供给，对稳定新房市场、迭代好房子的供需两头有明确的利好，稳新好房、改善房价自然是题中应有之义。

这一条落到纯市场的环境，就杭州而言，主城区好区位的大户型卷“豪宅”还将持续，购买力主体500w、800w以下的改善需求将仍以接盘二手为主，300w以下，郊区或保障房或老破小。

至此，后五年全国的房地产，顶层设计落笔的图景已然明晰。

三家分晋，进入战国。以科技驱动、全国统一大市场主导的产业人口流动，也是最后一次真正意义上的城市化人口大迁移，将以极高的烈度在各省市之间发生。

中央会着力在保障端负责新市民、流入人口、新婚育家庭的保障性住房供给的预算和赤字，不再要求强省强市支援那些低效的产出、无厘头的负债，而是顶层亲自主导的两重两新等具体项目。

而在市场端，有产业、有收入、有人口流入的城市，地方政府有信心财政敢扛，放手去干，就可以卖地卖豪宅、增大改善性、好房子供给，财政上不仅少抽血，还会多给专项债的支持。

强科技、强消费，则强人口、强房价，大国大城的时代正式开启，城是载体，以人为王。