杭州楼市小阳春深度解读 | 房叔好房039

上周末，我一个朋友终于把他勾庄那套房子签了。

这房子挂了快一年了。他孩子才两岁，换房是为了主城学区，本来也不急，一直挂着，价格咬得死。3月份总算有买家找上门来，意向挺强烈，看了一次房，谈了一轮，就成交了。最后成交价比他挂牌价低了5%。他跟我说的时候语气挺平静的：“想通了，反正要换，现在能走掉也不错。”

另一个朋友的故事更戏剧性。他在市中心有套40来方的老破小，挂了两年。去年其实有买家出过一个价，他犹豫了没卖。今年3月，又来了买家，出的价和去年一模一样。这次他没犹豫，直接签了。“去年觉得还能等等，今年觉得走掉就算了。”

这两个朋友，大概就是3月杭州二手房市场的缩影。

量，确实起来了。

3月杭州市区二手房成交9356套（含临安富阳），是去年5月以来的新高，比2月涨了178%。这个涨幅看起来很惊人，但仔细看，有基数的原因。2月因为春节，只成交了3370套，是两年来的新低。今年3月的数据如果跟去年3月比，其实是下滑了25%的。

所以不要被“环比大涨”迷了眼。

翻翻3月的二手房成交TOP10榜单，你会发现一个很有意思的现象：

清一色的刚需盘加上零星学区房。总价基本都在200万以内，单价一两万。

这波二手房回暖，本质上还是刚需的进场，稍微加一点学区需求的释放。

为什么刚需动了？因为价格到位了。

3月二手住宅均价27320元/㎡，比2月跌了5.6%，比去年3月跌了将近16%。降价房源的比例一直在90%以上。闲林、良渚、星桥这些外围板块最活跃。我勾庄那个朋友，也是这个路数：价格到位了，买家就来了。

改善方面其实也在动，我们做二手成交监测的申花文晖板块和世纪城亚运村板块，成交也比之前猛多了。

申花文晖板块二手成交监测：

好的涨差的跌！3.18-3.24 

止跌或跌幅收窄！3.11-3.17 

量价兼回弹！3.4-3.10 

世纪城亚运村板块二手成交监测

价格稳住，抛压加重！3.18-3.24 

量还在，价没涨！3.11-3.17 

小阳春开始！还不能算大阳春！3.4-3.10 

新房那边，则是另一番景象，热度更集中，分化也更明显。

保利3月的表现，可以用“胆子大，步子稳”来形容。

奥体核心的保利天珺3月成交破9亿。有意思的是，保利临近过年还敢开盘，当时很多人觉得胆子太大了，结果天珺卖得很好。这背后其实是一个判断：核心区的资产，什么时候都有买家。据悉最近绍兴、金华、义乌、温州、台州的客户多了，而且大部分是全款。核心区资产对省内购买力的虹吸效应还在持续。

未科南的保利天奕，3月单月成交就超300套，杭八区普宅网签成交金额、套数、面积TOP1。这个盘的定位很精准，年轻刚需和首改，想留在未科，天奕就是那个刚刚好的选择。

保利天奕的火爆售楼处现场

绿城3月的表现，关键词是“赛道制胜”。

溪径恒庐在一季度余杭区700万起低密楼盘里，网签套数、金额、面积都是TOP1。宸风逸庐在萧山区1000万以上、单价3-5万的低密楼盘里，也是三项第一。绿城在低密赛道上的统治力，几乎没人能撼动。

知海棠在西湖区一季度高层三项第一，3月单月热销破百套。和春来晴翠一起，这两个盘构成了一个有意思的组合，三四百万价位段，一江两岸，绿城的品牌效应在这波行情里体现得很明显。春来晴翠3月累计成交150套，网签套数主城四区一季度和3月都是第一。

绿城在杭州“月华系”的收官之作，杭州距江河汇最近的住宅之一蕙澜月华在3月表现也十分亮眼。

蕙澜月华无界泳池实景

3月，一直来给年轻人做豪宅的兴耀，在千万级豪宅领域也有很好的表现。

兴耀滨江的合作项目松川境，是滨江集团2026联排别墅壹号作品，奥体十年唯此一墅，只有42套。1月首开以来三开三罄，登顶杭十区联排别墅一季度销售网签金额TOP1。这个盘卖的是可见的稀缺性，杭州20年，主城区有40套以上低密的仅5个楼盘。另外奥体最后的1千万级200㎡大五房，169-199㎡最后15套，进入清盘倒计时。

瑞临府在临平银泰城旁，4月示范区开放，也是个豪宅项目。168席建面约199㎡/258㎡

锦上观澜是江南岸销冠，单月成交超百套，400万级奥体小户型踩的是奥体入门价。

沐芳洲3月狂销156套，250万级主城，近100%空间使用率。刚需盘的爆发力可以比豪宅还猛。

沐芳洲热销

锦川源是兴耀今年的重头戏，西兴地铁口，宇树科技旁，4月初示范区开放，宇树要上市，锦川源也要上市了。建面约161-229㎡小高层，建面约249-460㎡叠排联排，是江南岸千万级高端改善产品。

滨江集团3月的表现，最有画面感的词是“连夜排队”。

萧山北干的潮越万象，42529元/㎡首开，比同区域便宜不少。3月车宅同罄，客户连夜排队抢房抢车位。二开马上领证。

运河新城风华锦澜里，主城400万级红盘。运河新城首个抬板社区，自带21大CLUB功能和恒温泳池，加上地铁口和育才旁，首开车宅同罄。二开4月加推。

风华锦澜里恒温泳池实景图

滨江的其他盘也不含糊。滨杭滨纷城首付16.8万起，送车位，今年买明年住，4月再加推。望舟府32460元/㎡均价几乎和两年前持平，但产品升级了，3月双开双罄，用产品力重新定义了勾庄的置业价值。

招商3月的表现，两个盘都很有看点。

杭序府3月热销25套，总成交约2.68亿。这是钱二全域新规后唯一全抬板社区，整体架空设计。

天澜传序府3月四开推售54套，开盘当天车宅同罄，销售金额超8亿，最后一幢墅区高层即将压轴加推。

杭序府实景图

未科核心的建发招商·元序是3月的一匹黑马。西湖区双浦的建发云之城也值得刚需关注，这个盘的价格和定位对首次置业人群比较友好；建发的另一个重磅项目下沙东部湾的望潮，同样表现不错。

建发云之城TOD示意图

华润3月的表现，三个盘都在各自的赛道里做到了极致。

元起观潮府主城区叠墅成交均价第一，91764元/㎡。望云润玺院余杭区叠墅成交均价第一，43302元/㎡。沄璟文华轩自开盘以来已成交30.4亿，西湖区成交金额第一。

华润还有一个特别值得关注的项目是润启未来之城，有望4月开盘。这个项目华润做了不少新东西，引入了POD的概念，加上星洲二小的书包，对重视教育和生活方式的客群很有吸引力。

华润润启未来之城归家动线图

中天海威两个盘，也是改善赛道上的佼佼者。安璞3月成交17套、2个亿，主力210㎡、240㎡。210㎡已基本收官，4月280方新品加推。璟逸3月迎来101位业主，139㎡产品基本售罄。

其他开发商也各有亮点：有着神户型的伟星·星宜嘉映62套、2.5亿，加推房源基本售罄，马上三开取证；保利置业·西源赋42套、2.4亿；绿城代建的潮语观棠首开售罄；中交·荷语江山府3月劲销约100套，问鼎临平三冠王。

伟星星宜嘉映府的137㎡神户型

闲湖城御龙湾是全杭州唯一0.6超低容积率的纯排屋组团，拥有约15万方闲湖的湖景排屋，想不心动都难。而且园区内还自带约5万㎡商业和从幼儿园到初中的12年教育体系。排屋起步总价仅563万，相当于不到未科核心区高层的价格在这里换个有天有地的生活。

如果预算有限，湖景高层现房栖霞湾在售。

闲湖城实景图

其他低密3月也有不少看点。

西湖区云谷的紫金宸庐，四开四罄，叠墅产品能卖成这样，非常厉害。

天阳湖山丽舍，杭州主城千万级纯低密TOP1，一线桃花湖畔，容积率仅约1.1，约210-280㎡纯四层湖景叠墅在售。

银湖的山水颐萃别院，6号线地铁口的排屋，以及运河边的双子星拱宸金茂府和越秀运河樾，主城区稀缺叠墅也在3月迎来了一大波关注。

紫金宸庐大堂实景图

如果要从3月的新房市场里提炼出点什么，我觉得是这几件事：

第一，政策窗口期是唯一变量，也是最大的变量。余杭、萧山、临平的购房补贴，是这波行情很重要的推手。但问题是，补贴是限时的，窗口期过后的4月就是答案。

第二，低密赛道正在变成红海，但真正稀缺的才能活下来。溪径恒庐、宸风逸庐、元起观潮府、闲湖城御龙湾、紫金宸庐、湖山丽舍……你会发现，很多开发商都在做低密。但低密的客群是有限的，当供应集中爆发，分化就会加剧。那些地段不核心、资源不稀缺、产品不极致的低密盘，很快就会举步维艰。

第三，刚需盘的逻辑从来没有变过：性价比就是王道。沐芳洲卖得好，一方面因为产品惊艳，更重要的是这个价位几乎没有竞品。滨杭滨纷城卖得好，是因为首付16.8万起还送车位。刚需的逻辑永远简单：价格到位，就能走量。这个逻辑在二手房市场也一样。闲林、义桥、临平的成交活跃，不是因为这些板块突然变好了，而是因为价格到位了。

第四，省内客户回流也在被上海虹吸。天珺的省内全款客户确实多了，但这能不能持续？要看杭州核心区资产和省内其他城市，以及上海之间的价差。如果价差还在，回流就会继续；如果价差收窄，这股风也会停。从目前的情况看，上海对高净值客户的虹吸十分明显。

3月的暖风确实吹了，但对比去年3月，只能算小暖风。政策层面，杭州目前只落地了公积金新政，力度有限。

接下来就看4月了。

4月，豪宅启幕，盛宴来临，也是大考来临。市场上几个顶豪项目都将在4月集中亮相或推新：

中海万潮玖序的示范区刚刚开放，产品力让人眼前一亮，中海这次确实拿出了不一样的东西。

咏印明庐有一直私藏的8套市中心顶跃，预算足够顶的购房者可以留意一下，这类产品在主城核心是非常稀缺的；

奥映世纪也将在近期迎来首开。

其他几个备受关注的豪宅滨江水电新村项目望天际、建发的栖湖云庄，陆续都有动静传来，节点已临近。

中海万潮玖序示范区实景图

它们能不能接住3月的热度，定价能到多少，能不能站住，将直接检验杭州以及省内高净值人群的深度。

我们一直以来的观点是：正向置换。不管市场怎么波动，核心逻辑只有一个，把手里的资产换成更核心、更稀缺、更抗跌的。

3月是政策托底+房东让利+产品力升级，三股力量拧在一起，把年前积压的需求释放了。4月要是还能撑住，那才是真的回来了。

该抢的抢了，该等的还在等。接下来就看这口气，能不能续上。