需求消费降级，正成为楼市“绊脚石” | 房叔说1071

今日 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓

三月的数据出炉，小阳春也来到中段。

“单月二手成交9356套，环比二月大涨178%”，相信很多读者都刷到过了，笔者十分理解这条“喜报”传播的司马昭之心，概况起来无非三段论：热了，怕涨？快买！

但，如果仅是切出这一段就能如此笼统地概况楼市，确是有些“管中窥豹”。

既然如此，同样的数据，笔者今日便换个管窥，本格推理，看看读者能不能从中读出截然不同的预期。

今日推文，需求降级，正成为楼市“绊脚石”。

取这个标题，先卖个关子，后文自有联系。

“单月二手成交9356套，环比二月大涨178%”来自杭州贝壳研究院3月数据，如下图。

但只要换个“同比+看价格的视角”，笔者相信从这张图里，完全可以写出“单月二手价格环比继续下跌，同比去年3月跌幅超10%，成交量较去年重挫25%”的结论，只是不说罢了，说了就是你怎么偏爱看这个角度？骂你唱衰。

因此，断章取义无意义，客观来说，目前为止阳春的定性应该是“小阳春较25年4季度发力明显，成交流速有明显上升但不及去年，而成交呈现低位下探的倾向，仍需观摩四月实行公积金新政的后续表现”。

划重点，成交呈现低位下探的倾向，即图标上橙色线下降，不能直接得出“阳春在跌”的归因，这只是一部分板块和因素。

更根本的变化在于，今年的阳春愈发凸显的典型特征，是需求端选择的消费降级。即去年有300w的+100w杠杆，买400w的，今年还有300w，选择买200w的+租房。

要说明“成交呈现低位下探的倾向”，详见具体细分数据，见下图。

可以明显看到，71.1%的成交来自300w以下的成交，环比一个月就上扬2.6%，而300-800w区间的中间层，刚改到舒适改善的这一中坚层，需求全面下挫，同样下挫明显的则是1000w以上的高改和豪宅市场的二手表现。

抛开同一小区的价格涨跌，我们可以摊开这样一幅图景，有限的需求侧，正向两个极端被挤压——

1000w以上的高改、豪宅二手市场，高净值购买力被“核心地段新产品、好房子”、“上海宽限购”吸引，看不上限价盘而需求腰斩。

800w-1000w的比例上升，在于新房市场普遍做大做高总价，动辄1500w+，这个区间的主城新房极少，导致这个小范围的购买力无处可去，选择核心板块的139-159很多。

而300w以上，800w以下的刚改、舒适改善需求，短期预期不明朗的预期下，越来越多选择“刚需盘+租”的组合，导致了中间层的抽空。

再细分到低总价市场，今年3月成交TOP20如图，其中文鼎苑、湘云雅苑、景溪北苑、仓基新村全部都有小面积、相对实惠的书包概念；

进一步，笔者同时也在文教、桥西、申花育才等多个面访卖房粉丝中得到普遍反馈，400、500w的房子今年不如往年的带看和报价，中介会普遍来一句“它们都去买200w的了，然后边上租个次新大房”；

上图成交面积段变化更能说明问题，比如，瑞祺大厦40㎡之于文教、吉如家园94㎡之于文澜、湘云雅苑60+㎡之于江南实验、勤丰小区53㎡之于育才登云，这些房源的存在使得“刚需”的“刚性”被彻底绕过，要命的是这几乎无解。

这一变化，恐成为未来几年买方市场的“大杀器”，却是“卖方市场”流转置换的绊脚石。

对最常规的杭州楼市有点预算的买家A来说，通常家里双方手持500、600w预算买个婚房，带点书包概念。

新房子、好房子一年一迭代，且政策任由200㎡、300㎡高总价占领新房市场；

而书包次新房房东B不让价，A转而购买“资产包”属性小区250w，然后出租，占学籍10年收租，手持余下350w观望或者考虑近郊好房子新房，有意思的是公积金新政更加促进了购买低总价房子的趋势。

而房东B普遍反映难卖，B卖不动卖不高则只有两种途径，一纯放着碰运气，企图等到房价回暖；二则出租，以降低房源流动性的代价收回一定现金流。

但卖不动房转租，进一步加剧出租房源的供给过剩，租金下探，让买家A以更低的平均租金可以选到更好、更多的房源租住。

房东熬不住，最后还是选择让价早走，熬得住，承受需求侧连年缩量的代价，何况“房东税”去年9.15早有布局（“房东税”来了吗？房价跌还是涨？ | 房叔说1044），房产税的预期永远在路上。

这种需求端成交下探倾向放大到整个二手楼市，所谓“分化”便会沿如下的路径行进：

刚需低总价的，有新房买新房；没新房猛杀次新房东，房东不让价就租房；租着房等房东让价，不让就买个小的回迁房住用分离，以租换买，进一步抽空中间层的流动性；

流动性即价格，要么延缓房东出货置换新房，要么打击价格使得转向“好房子、大改善”的购买力下滑。

在高总价不断受上海虹吸的前景下，新房市场同样最终要受影响，要么降面积降总价段迎合主流1000w以下98.3%的需求段，要么降单价配平周围二手的性价比。

最后，一部分顶豪新房售价遥遥领先，一年特供几百户，余下的99%以上存量二手以价换量。

今年春天，响应元旦《求是》发文、两会《2026政府报告》、《十五五规划（全文）》的倡议和精神，应出尽出，不搞添油战术。

全国各地八仙过海，动公积金改革的，地方贴息的，部分收储的，探索房票多功能的，其核心旨在“流动”，打通楼市的置换链，尽可能让成交活动起来；

大白话：让点利，促进卖旧买新，再背点杠杆上改善大新房，让地好卖让财政缓口气，也让银行缓口气。

但是，经历这十年楼市，许多交了学费的小白，如今也开始审慎思考“卖了必然要买？”、“卖了为啥买不起？”、“卖了怎么买”的哲学问题。