新房这么好，还有必要买二手？ | 房叔说1072

今日 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲ from 杭房数据月成交

伴随日成交流速的回落，今年的小阳春接近尾声。

阳春过后，杭州楼市的最高潮即将来临，奥映世纪、栖湖云庄、万潮玖序、望天际等一众刷新区域成交价的历史级地王新盘携手登陆，以各家最高的产品力为代表百花齐放，房叔的粉丝中，也不乏在这个春天出售所持房产囤积弹药，准备置换打新。

而在去年“新规好房子”上市后的几个月内，几乎每个卖了房持币的咨询粉丝都会问一个相似的问题，笔者相信也是非常多观望需求的“买方”都会问的。

诚如标题，今日推文，新房这么好，还有必要买二手？

首先，笔者丝毫不否认不限价新房对限价时代产品力碾压级的压制，甚至是从多个二手中介从业人员口中听到“5w级板块二手都打不过3w级板块新房”的感慨。

同时，因为建筑新规的应用，这种变化更无疑是真迭代级的，比如“偷面积”、“抬板”、“地上停车”、“风雨连廊”、“大规模水系应用”、“楼板厚度”...

但是，今年到年尾，笔者可以预言，楼市的主力成交量依旧是二手，并且，是持续上升到75%甚至80%的市场份额，即卖5套，近4套二手，在今年土地供应缩量30%的条件下，这个份额会更高。

为什么？

主因有三，分别谈谈。

第一点，新房定价策略普遍志在定立板块标杆，大白话，就是比同一片二手贵，甚至是一次性越级30%以上的总价段。

不是大家不喜欢新房、好房，是普遍看某个板块的购买力，买不起或者说不舍得高杠杆买这里。

▲来自杭州贝壳研究院

最有说服力的，3月的二手数据，只有800-1000w一级的二手成交在变多，也是800-1200w这一档的改善购买力在房叔后台咨询里最痛苦。

手握1000w买房，在杭州城也是前1%，想买个主城区，心仪的地段，新房没啥选，能够上门槛的，不是对着高架就是对着不利因素，要么户型不适合要么书包非主城。

新房顺应好房子战略、针对改善人群定制，在“地价”不动，放开限价的前下，“好”基本等于“贵”ד大”ד豪”，单价提升×面积提升×物业费翻倍，不少买家看新盘最后都会说这么一句话：东西是做得蛮好的，心动的，但是我1000w只能买这里？

同时，新房的定价策略必然是参考周边次新二手房的成交，在其基础上上浮产品力和得房溢价，比如周围次新二手的季度单价在5w/㎡，新产品卖5.5w/㎡，洋房和叠墅破6就很正常；

但是，拍地时计算的预估房价，和开盘卖时周围二手的价格确有不同，尤其2025年的二手市场，夏天和冬天两个季度有明显的下挫，就造成开盘时，周围二手卖4.5甚至4w/㎡，二者的总价段进一步拉开。

此时，“贵”的心理溢价就会压过“好”，促使买家去买“改善次新”，而不是“越级豪宅”。

买家是嫌弃“限价水货”，但这不意味主流买家短时间就能切换到“高价奢侈”，当前楼市的主流买家需要的是“好”得有性价比，“恰恰好，贵一些”。

第二点，弱板块硬配置的缺位。

最头部的新房，2000w起跳的，当然基本是要啥有啥，但是中部改善盘，500-800w这一级四到五房的改善，尤其是“书包”这个改善置换的最大诱因，新房不可能短期给，这就劝退了一大批置业家长。

另一个“硬配置”就是地段，地段决定了“人群、生活形态、书包、地铁、通勤距离、文化地理”等等要素，土地财政强绑定的三十年，不可能短短几年用“新产品力”就倾覆既有价值锚定，用地上水泥玻璃石头就能替代地的部分。

青山湖的湖景豪装叠墅和钱塘江边的次新高层做家庭的资产配置，给你选，谁都知道前者住的舒服，但是大部分人做这道选择题都会选后者。

第三点，新房子，但仍缺新体系。

笔者曾不止一次回答咨询的粉丝，我最期待买的“新”是什么——

“控成本、适当卷、物业费合理”，同时告诉购房者，不卷“豪”省下的成本或者赚得利润的部分，定立养护契约，十年后如何处理屋顶防水维护、十五年后如何更换电梯、二十年后如何修复外立面，以及如何平衡小区内业主使用健身房、游泳池、私宴厅、棋牌室和为创收招揽小区外客户的可行性运维方案。

中国房企早已证明了自己开发增量土地的能力，但是迟迟没有证明自己具有运营存量公区营运、社区改造更新、乃至配合未来都市计划收税的能力。

举个例子，日本前几的大手建商大和住屋，90年代75%利润来自开发端，买地建房，如今76%收入来自于手持不动产的服务运营，国家也正是看到了历史种种，住建部从整个十四五到十五五，所有宏观侧都在呼唤房企做角色转型：从增量开发到存量运营。

只要杭州有一家房企能够在此时，把自己二十年前的小区创设试点，和所有业主和谈，商量二次收费进行改造，实现更新地下停车场、立面替换、水电管网更新、公区重建，哪怕再小的小区，这种经验，会被宏观巨大的力量迅速推到台前，成为房地产下半场的典范方案。

同时，这一案例的成功，也会给所有新房业主看到，这家开发商具有延长小区的生命周期，熨平价值折旧曲线的能力，卖贵点怎么了，我清楚知道钱去哪怎么用在我的房子、我的社区、我的TOD，这对房企品牌和吸附购买力的号召力加持是巨大的。

不然，新房确实好，但好房并不新，当然，这也正是当前官方急需拿出城市更新配套体系、制度的原因之一。

只是“更新更好”的二手房，照样跳不出“二手房”锚定的土地-人口-城市化-负债折现的旧价值规律，不嫌麻烦的非小白未必要现在买，可以等二手交付，且十五年内我必换。

拿着钱买二手还是新房，不是“好坏”的简单量化推演，而是两套“购房逻辑”的差异，一场新秩序和旧价值的碰撞。

旧必然终究要被淘汰，但不能用新否定旧，在扬弃中跟紧国家对房地产行业的深度调整步骤，无论二级还是三级市场，才能得到更好的成果。