别辜负架空层，杭州物业该拿出真本事了 | 房叔好房040

杭州的新盘，卷架空层也不是一两天了。

一个稍微大一点的楼盘，不弄出十几个主题似乎都不好意思。有带投影仪的小剧场；有放上划船机、动感单车、爬楼机、跑步机，堪比专业健身房的；阅读室、棋牌室、童玩区都是标配。

但问题是：交付的时候看着是真香，住进去三年以后呢？

就前几天，我一个朋友和我吐槽他们小区的架空层现状。他们小区是三年前刚交付的次新盘，物业在杭州数一数二，物业费接近4块钱。

照片里，儿童区的乐高墙已经被扣得七零八落，地垫翻起来一大块，绘本洒了一地。休闲区的沙发上，外卖盒子、奶茶杯子、用过的纸巾，就那么摊着。乒乓球桌、羽毛球场地上的网早没了，桌面上还有一圈圈的水杯印。

交付后的童玩区

他把这些发在业主群里，群里直接炸了。有邻居说：“上周末想去跑个步，结果三台跑步机两台是坏的。”还有人吐槽：“每天路过架空层，东西用完从来没人收拾，物业也不管。”

一个交付才三年的小区，号称杭州最好的物业之一，架空层就已经这个德性了。

你说业主没素质？确实有这方面的问题。但物业只靠业主素质活着？

为什么会这样？表面看是物业不作为，根子上是缺一个说了算的主人。

架空层坏了、脏了，到底谁来管？这个问题不搞清楚，再好的架空层也撑不过三年。

咱们拆开来看：

日常打扫、小修小补。理论上应该物业管，从物业费里出。但很多物业的意识还停留在“公共区域一天一扫”。架空层时时刻刻有人在用，业主自己用完不收拾，物业不可能派人天天盯着。这话听起来有道理，但仔细一想：物业费里明明包含了公共区域的维护，架空层不是公共区域？

设备维修、更换。比如跑步机电机烧了，这就不是小钱了。物业会说，这属于大型设施维修，得动用物业维修基金。而动用维修基金，得全体业主投票，三分之二以上同意。现实是，很多小区连业委会都成立不起来，即使成立了，为一台跑步机去组织全小区投票？

那让业主自己凑钱修？更不现实。

跑步机的维护也是个大难题

你看，这就是个死循环：设备坏了→没人修→大家不用了→架空层变成杂物间→业主觉得物业没用→物业费更难收→物业更不管了。

更扎心的是，开发商卖房的时候把架空层做得五彩缤纷，交付后不可能继续维护，这该是业主和物业的事儿了。而物业接手的时候只管维持现状，至于现状能维持几天，没人关心。

架空层坏了也就是脏点、乱点，泳池要是搞不好，那才叫灾难。杭州多少小区，交付时泳池碧波荡漾，三年后要么干涸当摆设，要么长满绿藻。泳池维护一年少说十几万，这钱谁来出？至于室内恒温泳池，维护费用更高，要是真实使用少，那就更难了。

泳池更是维护中的难中之难

如果加上园区的其他水系、喷泉、会所，那维护成本更高，那就脏得、烂得也更快。

所以问题的核心不是物业单方面坏，而是缺一个能管住物业的主人。

怎么破？

杭州绝大多数小区，业委会成立起来都费劲。有的人不想惹事，有的人没时间，有的人压根不关心。即使好不容易凑齐人头选出来了，没有监督、没有专业能力，业委会也容易变成摆设，或者干脆跟物业穿一条裤子。

一个好的业委会不会从天上掉下来。

那谁来推动？按理说应该是业主自己的事，但如果物业足够优秀，也可以主动推动这件事。

聪明的物业，或者说一个有远见的物业，会主动去引导、帮助业主成立一个健康的业委会。听起来反直觉？其实对物业有大好处。

没有业委会，谁来决策动用公共收益？有了业委会，决策有依据，执行有授权，维修基金怎么用、公共收益怎么分，白纸黑字谈清楚。一个小区如果把泳池搞得清清爽爽，那说明业委会在真管事，物业在真干活。泳池搞好了，水景维系好了，其他都不是事儿。

业委会是物业的管理者、监督者，也是物业和业主之间的缓冲垫。

所以，物业主动引导成立业委会，不是做慈善，是自救，是双赢。

但光有业委会还不够，物业自己也得支棱起来。 

更现实的路径，是物业公司先改变服务观念。

现在不少物业公司，尤其是那些收着三四块甚至更高物业费的小区，服务思路还停留在“节假日搞搞活动、发发朋友圈”的阶段。高级的春节弄个晚会，普通的中秋做个月饼DIY，端午搞个包粽子比赛，重阳节给老人理理发，拍几张照片往业主群一发，配文“XX物业与您共度佳节”，看起来特别热闹。

但仔细想想，这些活动的成本，不也是从物业费里出的吗？用业主的钱给自己脸上贴金，完了平时连架空层的地都不能即时拖。这不叫服务，这叫应付。

业主真正需要的是什么？是跑步机坏了有人修，是儿童区的软垫破了有人换，是每天晚上架空层的灯能亮着、地面是干净的。

想象中的童玩区

业主不收拾，物业能不能增加一个“架空层管理”的岗，每天负责把器械归位、桌面擦一遍。设备坏了，物业能不能主动推动维修流程。

物业费不是“气氛组”的工资。收着杭州排得上号的物业费，就别只做个“节日气氛组”。

杭州其实有一些物业公司已经开始尝试了，比如在架空层放自动售卖机、快递柜，产生的收益来覆盖架空层的日常维护和维修。

说白了，物业要是真想管，办法总比困难多。不想管，借口比头发还多。

说到底，架空层这个东西，开发商造得再好，交付后能不能持续好用，大半靠物业愿不愿意“多想一步、多做一步”，另外就是一个负责的业委会。两者是相辅相成的关系。

业委会是主人，物业是干活的。主人不硬气，干活的必然偷懒。主人如果一直是一盘散沙，那就永远别想改变。

业主需要觉醒，不要再做沉默的大多数。下次小区群里喊成立业委会，别装没看见。哪怕你不参选，投个票、转发一下，也是在为自己争利益。

物业也需要聪明起来。别再把业委会当敌人，主动帮一把、扶一程，对彼此都有利。

杭州的物业费已经不便宜了，很多小区每平米每月四五块，甚至更高。业主交这个钱，买的是每一天的安心，不仅仅是节假日的热闹。

希望更多的小区能先有一个硬气的业委会，再有一个靠谱的物业。希望更多的物业公司能把架空层真正当成自己的责任田来管。别等到架空层变成杂物间、泳池变成臭水沟、业主集体不交物业费了，才想起来去改变。

毕竟，一个小区好不好，不看交付那天有多光鲜，而看三年后架空层里的那台跑步机还能不能用，童玩区能不能让家长放心地让孩子在里面玩，泳池的水还干不干净。