房贷利率还不降？当前楼市的利率二相性 | 房叔说1073

今日 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓

最新关乎楼市的新闻，无外乎央行公布最新利率，连续11个月5年期LPR未降，显示宏观在面对波谲云诡的国际局势下审时度势，货币端依旧保持相当的定力。

以上虽是实话，但多少场面了些，近一年的0调息确实罕见，“银行净息差压力巨大”、“防止进一步拉大与海外息差”等等恐怕才是对“降息困难”更好的注解，春天刚降的存款利率正好可以佐证。

诚然，“11个月未降息”对楼市诸方的预期来说，无异于浇了一盆冷水，尤其在3月PPI因“原油”造成输入性通胀，即将不可避免蔓延到工业消费品CPI领域的时点。

要知道，别管通胀怎么来的，货币乘数是多少，如今M2大部分去了哪里，只要“通胀”=“印钱贬值”=“房价要涨”的假叙事，无疑是过去30年两三代人最挥之不去的思想钢印，大白话，钱一变毛，就想买房。

但是，当前楼市降利率，真的还只有“老叙事”吗？

今日推文，房贷利率还不降？当前楼市的利率二相性。

“降息涨房价”这套老嗑，在土地财政到土地金融的上行期行之有效。

概括而言，08年后，当资本密集型替换劳动密集型产业成为社会的产业主导形态，伴随工业化为主导的城市化涌入的大量人口带来的购房需求，以涨地价为必然要求、以吸附新进市民30年贷款当期折现的土地抵押套现，进行城市建设和产业引进。

确切的大白话逻辑是：经济热，赚钱容易，大家都拿出储蓄去借钱扩表、投资基建、赚外汇回流买房；

降息进一步让钱便宜，加大利差，限制住房供应、购房行政限制性措施又满足不了城市化产业创造新进人口的需求，加之部分投机客的合力，造成房价上涨。

“降息”和“涨房价”不是因果关系。都2026了，想想这些年降的140BP和手里的房价是不是正相关也该明白了。

所以，在如今“土地供应缩量”、“新生人口形势朦胧”的基本面下，短期货币端的降息，更多时候是“气氛组”。

一方面，实实在在，能让购房者的持有成本降低，老叙事又能激励一下小白，活跃一下整体市场，让卖老换新的置换链更通畅；

另一方面，只要“止跌回稳”没实现，降10BP、15BP来年的那点实惠，都不够房价一年调整的零头，更多是“有总比没有好”。

仅靠货币政策就能稳定楼市预期的时代，早过去了，最多打打辅助。

写到这里，读者应该也注意到推文标题的“二相性”，利率这事儿，在当前楼市，有其另一面。

首先，当下加息是不可能的，隔壁岛国三重野康的故事在前，今天加息，明天这些年苦透的中产提前还贷的电话就会打爆银行。

那么只有降息，降LPR，会影响的不止是月供少点，还直接影响两点：1、存款利率。2、公积金贷款利率。

1、降LPR，为了维持银行已经可怜的净息差处置不良资产和运营成本，存款利率肯定还要降，倒逼储户取钱换成外汇以及别的收益率高且稳定的实物资产（A股不算），人民币资产的锚定物不停析出货币从不动产去了别处，“不动产”的价格不言自明。

2、降LPR，公积金利率必然也得跟随降，在公积金新政刚出的杭州，特别应景，假设有一个四人组成的无房二孩家庭，公积金过去12个月的余额在平均4.5w以上，极值可以突破公积金贷款上限到306w。

▲来自杭州贝壳研究院

此时，该家庭首付出15%，房价351.9w，可以覆盖3月二手成交楼盘近80%的总价，3w级的板块这是个小四房，4w级的粉盘，这也是个大三房甚至次新，持有贷款成本7.956w/年，月供6k6。

4w级板块带书包，4k出头一个月完全能租掉，月供的压力能少到3k以内，这还指的350w的好次新，若是主城区好位置强书包250w能买的老破小呢，看看200w的月成交占比，可超过市场半数。

整体“房价企稳”的风向标要看核心城市、核心板块的次新，而整个楼市“行情企稳”的风向标，则是要看“大量刚需”的成交量再次稳定回潮——

换言之，楼市漫长的自我修复期，最先看到的节点是租金企稳，老破小和郊区加速先跌透筑底。

以“租售比”测算，当租金基本覆盖月供买老破小，不是一个好的资产；但是以“持有成本微小”测算，只要“以租养贷”成立，一波“书包、养老配套、搏自住更新、改造再售”等大量级的需求就会开始重回楼市。

利率快速下调，要作用到使老破小房价V型反弹堪比登天，反而促使房东下决心让价卖房，踩出购买力去买新房、优质次新，但是，作用到将月供和租金之间的差快速收窄可是效果拔群。

无数个小明手握300w，卖掉200w的，拿着500w再加300w杠杆去买800w的，这叫房价企稳；

无数个小明，拿着300w，拿公积金贷款去买个200w出租养贷占书包，再花100w到隔壁租个800w的房子10年，加速800w没人接变成700w、600w，让800w的房东卖不动去置换1200w的新房，这怎么行！

利率，就是开车的右脚，面对不远处的红灯，加息就是奔着违章出事故踩油门，而降息也不能中途猛踩刹停造成后车追尾。

这便是当前楼市的“利率二相性”。

面对2000w起的新房望洋兴叹，去接盘去库存吧，踩一脚，800w的接盘价格稳住了；再踩一脚500w的接盘价格稳住了，加300w杠杆买稳住的800w了；再踩一脚，300w也没剩多少贷款多少残值了，我们来谈谈“市场价收储”和“自主更新”吧。

老司机看着自己的黄金右脚，省油又有节奏，露出欣慰的笑。