楼市会怎样“稳住”？ | 房叔说1076

今日 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓

5月不知不觉进入下旬，气温连续30+。

杨梅都要上市了，但最近，多个板块的中介向笔者反映成交热度仍丝毫不减，反倒有四月阳春五月红的逆淡季之势，一般这种时候，笔者都会补问一句：那价格怎么样？又统一得到“倒是没涨，光有量”的答复。

淡季反常，核心区持续有量，不跌或者不明显跌了但又不涨，大白话，不涨不跌，只是一味地成交。

这种少有的逆淡季市场表现，使得“稳住了吗？”变成了买卖都迫切想知道的问题，在直播间刷屏，进而演变成了“还会跌吗？会反弹涨吗？能买了吗？”灵魂三问。

今日推文，楼市会怎样“稳住”？“稳”和“稳”不一样。

开门见山。

就每个个体关心的房价而言，暂时还难言整体稳住。

只有核心板块的优质次新，跌幅明显收窄甚至止跌，需要这个酷暑淡季验证成交价是否依然坚挺，如果到秋天还是没大区别，杭州楼市头部板块从25四季度到26三季度，两个淡季价格无差，基本可以定，置换到这些优质板块的窗口来了。

余下的，尤其4w5级以下的粉盘、刚改、刚需，周边还有新房卖的，没那么快。

弱房还未止跌，强房筑底在望，因此，整体肯定没有稳住，只是结构性趋稳了。

但是，就宏观“止跌企稳”的政策目标而言，“稳楼市”的预期非常乐观了。

救市的结果，“置换链跑起来、一二级市场持续走量”就可以算稳了，至于个体和高点比亏多少卖了，多肉痛，只要最终能转化成购置新房的购买力，就可以了。

总结研判，整体房价未止跌但跌幅明显收窄，头部房源价格筑底，楼市系统性风险不再巨大，正常交易置换链条打通的预期相当积极。

摊开来说。

已知你手上有四本账，一般公共预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算、‌政府性基金预算，狭义取大头可以翻译成:税收、国企所得、社保医保、卖地。

前两项总额这两年不跌就很好了，个别重点强产业企业的增量也没法替代“多卖一块地”，社保医保只进不出且少子高龄化趋势明显，内陆好多省拿国企利润填，最多发牌照的国家队统筹去资本市场滚点利；

最后一项，卖地明确走弱，强如杭州多年三甲，和自己比绝对值也大不如当年（2021年3132亿，2025年1420.8亿）。

已知产业发展的税收，不可能增量凭空变出4年卖地的差额1700多亿的降幅，又已知今年供地缩量30%左右，但预期卖地收入不能大跌；

这代表“在卖好地、低容积率变相降价”+“新规好产品”维稳土地市场，至少面上楼面价要够稳，以预期地价为锚的所有人民币资产价格才可以稳住，银行当年所有以地产估值抵押的评估才“值得”。

在不明显降地价且供地缩量的前提下，要维持卖地收入，办法是：拉高新房估值，吸纳人口打通改善置换链，同时降低贷款的利率以平抑“卖房”的损失和再上“杠杆”的税痛。

在前端，拉高新房估值，以“新产品好房子”的产品力和适当降容就可以实现，高层变洋房还能抬板+拉高得房率，谁看了不迷糊。

在后端，年初降未满二增值税，4.1公积金新政都是精准的“贴息”滴灌。

最难的一直在中端，让卖家割肉出货，让买家认价接盘，这需要自由市场博弈到两方都认的情况，并开始稳定跑量，这个五月的反常成交情况，至少头部板块的稳的信号相当乐观。

至于各个板块的价格变动，5、6w级的次新稳住了，就卖4w的地，7、8w的新规豪宅；

3、4w级的次新若有一天价格稳住跑量，就卖2w的地，4w头的新规洋房、高低配、地铁小高层；

2、3w级的刚需稳住了，就卖1w多的地，公积金贷款能大比例覆盖，何必真金白银下场收储去库存呢？

只要前、中、后端持续接通，成交流速整体稳定到“置换库存”去新房市场并托举土地市场——

在宏观视角里，你开始有了一种超绝的冷峻，个体的跌幅？认跌和认贷，后者好歹有新房子。

于是，站回普通人的视角，你期待的“稳”，恐怕不是这种“稳”。

有什么办法？跳出“下修的曲线”，去往“正向的循环”，比如，卖掉手里3w的两套老房子小房子近郊房子，去5w的次新，或者隔壁4w级的新房。

哪怕5月信号预期乐观，笔者也不敢说后两者今年就是绝对市场底，但如果不能接受“无房长租”，一份钱放在两套三万的老破小，肯定不如换出来放在后两者更稳、更抗跌、更具未来的流动性、更能减少“税”的风险。

通胀，限价乱摇，上杠杆打新赚钱叫投资；通缩，缩表降杠杆、优化资产，扛过冬天换购买力，少亏求平。

树叶难以理解森林，水滴未曾知晓暴雨，“稳”和“稳”确不一样，但+1和-（-1），都是+1。

重在顺势，正向置换。