你怎么知道楼市筑底了？ | 房叔说1083

今日 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓

台风过境，楼市的传统淡季也进入震荡的盘整期。

由于监测多个板块的二手次新，以及全城各种粉丝真实成交房源的价格分享，每周都有新惊喜的楼市，让笔者深知了多空剧烈博弈时少凑热闹的道理，借此空闲，一年忙到头的房叔也出门旅行，为做大祖国的内需消费作起贡献。

于是，这周笔者也打算写点轻松的。

翻译翻译房叔的楼市筑底三信号，用人话，让没空研究一线价格、宏观政策、金融改革、建筑景观城市设计等诸多专业的小白读者，也能凭感性经验判断——

今日推文，你怎么知道楼市筑底了？

首先，你怎么知道楼市筑底了？

专家房叔告诉你的答案，三个信号，详见推文（市场见底的信号！）概括下：

首先，上海、杭州这种头部高能级城市的核心板块的次新热点盘得稳住。这个好理解，稀缺的地段好的产品新的，大家追的多，存量供应有限，供求关系影响下，强的稀缺的被众多购买力盯着的，最先稳住价格；

在杭州就讲杭州，比如世纪城、南星桥、江河汇、申花、文晖、滨江区府这类次新下限均价都是4.5、4.6起跳，上限10+w的，文教、西湖边、九溪等等这类没什么新房的不谈了；

其次，要期待新增供应已极少的粉盘板块能稳住。

也好理解，先稳住老板和总经理家的不动产价格，才会轮到中产的资产价格，刚改到舒适改善的，要生多孩、要养老置换、娃大班要买书包房了等等；

比如有艮北、市北西、浦沿、之江、未科核心区、金沙湖沿湖、运河新城南片等等；

最后，主城区老破小、近郊次新刚需，以及远郊区的房子稳住。

也不难懂，刚来城市的，收入不高的，人口不多的，新婚燕尔的，年轻买个刚需房，主要为通勤和定居杭州的低总价段小面积，对价格最为敏感，试错成本高、库存总量大、容易新增卖地被背刺，一定是最晚稳住的。

比如有文教、采荷老破小，再到良渚闲林新塘刚需，再到临安、富阳、临平山北的大量房子。

这分别代表着上、中、下三个价格段，也是社会购买力的分野，高净值到中产到新晋城市刚需，三段都稳住了，自然筑底信号就明确了；

接着，“三颗龙珠召唤神龙”，价格到位了，配合宽松的货币政策，适度的土地供应，不跌了，或者说进入了平稳的买卖平衡态，一级市场又能卖地了，每月二手又有固定成交，库存不会因此积压，存销比下降到15-18个月以内，算稳，12个月以内就有强房子要涨。

好，道理都跟你说了，你会判断了吗？

答：大多数人依然不会。

因为，作为一个对政策市零概念，一个五年里最高开几次中期会都不知道，“永远通胀脑”，开口就是“我看某书、某音、某中介朋友圈、我有个朋友说”楼市好或者坏就能决定自己投几百万进去的老百姓；

对三个层级哪些小区、怎么看、什么价格是完全陌生的，普通人根本没法像房叔这样，既有一手数据，又有大量真实样本，还有行业经验，可以有理性判断能力。

所以，普通人，要的是简单、直观、感性经验就足够的理解框架，这也是笔者设计“板块热点次新成交价格监测”的原因；

但是，也不能周周盯着，除此之外，你怎么不用数据就能知道楼市这三个筑底信号？

且听大白话。

第一个信号，核心板块的次新热点盘能稳住。

最直观最核心的，就看这些板块的供地。

打开手机，大数据推荐你又土拍、又高溢价率、又商改住了、豪宅又要迭代了、城市封面又要换了、核心区出半个小目标的叠墅、排屋了，你要知道，跟你无关。

大数据推荐你的是，这些板块的商场落成、租金翻倍、招商企业一家又一家，控规上的红色地块压根不会改成黄的，好不容易半年出块地，容积率奔着2.8去还带商业，竞拍企业二十几家搞60几轮的，还会采访旁边二手房东怎么有信心的，这就差不多了。

1、这代表财政依赖的土地出让金，大头开始由粉盘、刚需板块出让供给，而不是透支核心板块的原有预期。

2、有真实的产业人口落地，这些人有明确的收入预期，消费得起周边的二手住宅，无论是租还是买，都是拉高需求；

3、实体商场的母公司测算过开业几年内能覆盖成本，营业额上升，整个板块运营的租金、税金稳中有升。

4、不需要通过“容积率”魔法明涨实跌营造热闹，敢采访二手房东也不会收到“画饼背刺”的恶评。

同时，政策面的期待也呼之欲出，已经宽货币的金融环境里，必须严控卖地，加大力度发布“挖”别市高净值企业墙角落地，降低人才落户门槛，发放各类购房补贴。

这反而是最容易最短期最实际的，说得再赤裸点，节骨眼上，少卖两年地没什么不行，本就是保民生保消费保居民财富，连购买力的前2%的资产价格都还不能止跌，那“救市”保民生、提振消费、做大内需、防止系统性金融风险的政策精神如何体现？

第二个信号，新增供应已极少的粉盘板块能稳住。

说得小点，以“改善需求”为主力战场的楼市，粉盘板块的稳价格，不仅是价格跨度大，覆盖人群广，人数多，还是激活土地供应、后续产品更新的最主要领域，是本轮救市的关键中的关键，毕竟，核心板块再稳才百分之几，刚需板块再跌绝对值也不大，得中产得“救市”。

而说得大点，保住这一块的房价，是后续中国社会发展的关键，直接决定社会是纺锤形还是倒钉子形，发展的目的是为人，用三个五年让产业发展和金融资产变现刚有点钱的的中产背上高额负债，最后财富蒸发，会直接动摇后续“做大内需”、“投资于人”的根本。

判断也不难，本轮救市，只有在需求侧让中产减负、增收的政策频发，所有让中产能修复资产负债表，甚至还能扩表的政策都是好政策。

从法制做起。劳动法落实到位，假期该给的给足，企业不交五险一金罚款...这些本来就“正确”的事，不再被嘲讽成“理想化”；

扩大服务消费。实话实说，过剩产能企业不出清，内卷竞争价格战，逼死自己再给员工降薪，不如直接告诉员工降薪，多给员工放假，让年轻人去谈恋爱、看电影、买奶茶、逛公园、自驾游，cpi不起来，ppi怎么可能走出通缩？

再比如直观实际的现金补贴，不是那种让你加杠杆的“代金券”，而是实打实的给钱等等；

不需要看“数据”判断中产的房子会不会稳，要么干得多赚得多，要么闲得多有保障，民政局领红本的多了，毕业生就业率上去了，商场、机场、夜市都热闹了，资产价格的预期一定会好的。

中国的地方政府，何时开始诚实面对“过剩产能出清”，“收入分配重企重税不重人”，说难不难，说长不长，全看“思想”转弯，任何一个奋斗的人都能感受到自己被当“人”而不是生产工具，中产的资产一定好，粉盘的卖地还能持续。

第三个信号，主城区老破小、近郊次新刚需，以及远郊区的房子企稳。

小有见识的，说些学理的话，通常会告诉你借鉴发达国家的经验，看租售比，住宅租金/房价到达3%，房子没硬伤的，收来改改出租。

但是，房叔会强调“稳定租金”，背后的逻辑在于租售比决定资产价格核心在于“强租金”而不是“弱房价”；

前者才反映每年一个城市流入人口真实的居住需求、收入覆盖房租的能力变化，后者那叫挤泡沫。

比如以杭州举例，从2021高点到2026第一季度，租金整盘大概下调30%出头（高点近67，5月45.8），正好对应房价大致的调整幅度；

这背后反应的是就业人口，高点37.7w的流入，到去年7.6w的流入，而去年全年的新增挂牌卖的都不止7.6w套，代表租金本身的“稳”是不确切的，是大家房子卖不掉推高了出租房源，而新增的人口收入能力又不够覆盖多的供应，最后租金和房价会一起掉；

这也不是杭州一城的问题，全国连北上的外环也一样。主城区老破小、近郊次新刚需，以及远郊区的房子企稳的判断，只有一条路，弃车保帅，大国大城。

你只要看到老家，地方不再搞基建，户籍制度大放松，落后地方的人口尤其是年轻人甚至是年轻人的父母，不断举家离开，地方不再搞基建开始搞文旅、助农、养老、艺术赋能等等服务业态，往省会、杭州、北上跑；

同时，这些落脚城市的中央财政补贴（尤其医保、社保、教育补贴）跟到人，杭州新增人口又往上弹，落户条件极其容易，形同虚设，身边稀奇古怪的服务业多了起来，过年的时候渐渐父母从老家来杭州，而不会是你回去，县城原本垄断着“图章”接转移支付项目的逐渐无事可做，慢慢第三个信号就明确了。

但同样，想深一步，至此，房产税、房东税、大规模收储、REITs等城市更新模式下的“新土地财政”也即将登场，这个小窗口里，就是淘西湖边老破小的好时机。

换言之，现实意义上让大部分地区的“户籍制度”名存实亡，不再成为“占地套补”低效基建的工具，“大国大城”会让核心城市的刚需房也稳住，只不过是以“租售比”、“城市更新运营收益”赚现金流的另一种资产形式表达。

控核心卖地、宽中产杠杆、开放户籍准入人口流动实现市民化。

笔者还十分确定，人居典范城市的杭州在房地产新纪元仍大有可为；

楼市之疾已不在楼亦不在市，如今这个漫长的季节，长与短，只不过在等待一颗“要有所得就该有所舍”的决心，和一双转向黎明的眼光。