最后的政策明牌! | 房叔说1084

今日 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓

白昼骄阳似火，等待政策救市的预期也如火如荼。

7月下旬，LPR公布，也正好汇总近期频发的政策面的动作，统一回复下因应这些动作的疑惑。

今日推文，最后的政策明牌。

最后的政策明牌是什么？明着写在6月过后，与房地产强相关，三项政策面动作：

1、最近的，LPR1年期、5年期继续维持不变，货币端长达15个月不动。

2、7.13，国务院批复印发的‌《扩大消费“十五五”规划》，把房子列入“大宗消费品”，其中明确支持居民自主更新。

3、7.15，领导人就来到上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，结合5月底的《城市更新“十五五”规划》与‌《扩大消费“十五五”规划》，就“推动城市更新”发表讲话。

由近及远，不到一周，对应翻译翻译：

其一，老生常谈，别期待什么大放水拉房价。

一来，银行的净息差压力很大，看看一季度的法拍房同比增长就知道。

二来，央行早就在去年5月发布的季度货币执行报告里警示了“放水反而通缩”的风险，写明了体内空转等一大堆问题，也正是从去年第二季度开始，LPR再无调整，最多只可能微调，当时就作过解读《别再问“通胀涨房价” | 房叔说1036》。

其二，掐住货币，同时各地土地出让供应都在控制，掐住土地，人口不用说了，土地、货币、人口三大要素都是控制，所以不要有“暴涨”预期，更多的，这是今年“稳”“存量资产价格”的“节流”措施；

但是，相对的，这对土建相关就业、地方财政是巨大的紧缩；

因此，目前经济口无论是新质生产力和保民生，有效的开源政策都来自于中央财政端的精准滴灌，《城市更新“十五五”规划》里有5年15w亿的专向债安排，下文展开。

其三，房地产当然依然有金融属性，但是顶层在此时重点突出“大宗消费品”属性，强调买房是消费“好房子”的居住属性，就像买车是强调“更省油更智能”，以后政策导向上，希望其主要价值也来自于此，旨在淡化“投资品”属性。

同时，又反而强调“扩大消费”，其指代不言自明，希望老百姓以“更好的居住品质”视角去扩大“房、车”这一类大宗消费品的支出，包括“支持老旧小区自主更新”，做大做强内需，而不是全民炒房。

努力控地方土地、货币供应让地方摊大饼造新城的时代政策过去，取而代之财政端精准滴灌——

房地产将全面转向存量提质、为房子的居住价值买单的“城市更新”消费时代，化债、保就业、严控瞎基建、保民生资产价格、扩大内需消费，都在这四个字里了。

展开讲讲具体怎么操作，先从大家最喜欢问的开始：是不是换个由头，十五万亿，按去年算近4年全国卖地收入，这笔巨款，最后搞成新棚改、搞拆迁，只不过4w亿投资变成15w亿分五年促销费？

答：别做梦了，不是棚改不是棚改不是棚改，15w亿也不给到居民，拆迁只有少部分D类危房，且以原拆原建为主。

《城市更新“十五五”规划》硬指标，要改造大于11.5w个老旧小区，城镇危旧房50w套，地下管网36.5w公里和1500个老旧街区及厂房；

其中，比例大致在5w亿地下管网更新，住房改造4万亿，完整社区和历史文化街区改造6w亿，且分五年。

同时，别觉得这个量很大，十四五就改造了24.1w个老旧小区，7200个老旧厂房，都是近5倍十五五的量，所以，可以预见的是，本轮城市更新重质而非量、重立标杆而非面子工程。

最后，15w亿，20%来自中央直给，20%来自地方，60%来自金融市场，比如专项债、政策银行贷款、Reits、居民自主更新自筹等等，可以说6成来自“类专项债”，那么考察其“改造后的运营收益是否能长期覆盖改造成本”就是重中之重。

总结：不是棚改，改造为主，审核重质，放开“自主”，决策在民。

一整套组合拳，稳就业，稳“老破小也可以美”的价格，同时锚定楼市“房子老了有办法”的全民预期，防范“抛售”系统风险，并延长房子的生命周期，等于变相稳住“资产长期价值”、降低年折旧成本。

到这里，笔者可以往下再写深一层。

为什么在26.7月的节点，频发城市更新结合房子作为大宗消费品的政策面动作？

答：其一，明年6月，不到一年时间，全国城投公司即将退平台，以自负盈亏的姿态剥离说不清道不明的“政府信用担保”，变成装着土地“城市资产”的企业；

改造、扩容这不难，但存量激活运营是新挑战，尤其6w亿最大头，完整社区和历史文化街区改造，这种模式专业上叫TND（传统邻里开发模式），是新城市主义的重要内容，强调15分钟街区、社区尺度的生活圈和传统城市肌理的保护更新；

举个例子，当年的中山路改造工程6公里、大兜路改造工程其主导思想就脱胎自新城市主义。科普（“新城市主义”百家争鸣，杭城城市设计带来的机遇  | 房叔说No.231）

这不像从前做TOD地铁一开商办学校医院一拉，地价涨卖楼房这么粗放，更多是要真的踏进老街区的生活，与基层社区人员共同协商，改造并融入新的涵盖保障房、厂房改造商业等业态，复兴街区，运营的收益反哺改造成本、城市财政以及资本市场。

这也是为什么领导人要跑去上海，一来是老旧小区多、土地价值高、市民会敲经济账、有成功先例，二来上海的自主更新难度低，容易给全国发改和城投打样，给一年时间学习抄作业。

其二，要强调“消费属性”。

我国向来对“利息、股息、红利所得”的投资品实行补贴，减少征税，因为我国的最大“征税和消费主体”在企业而不在百姓，以间接税为主的税收体系自然强调税收前置、鼓励投资，是典型“生产”税制；

相对的，未来，无论是自主更新自筹还是征收房地产税，最终要转向这些“直接税”，必然要把征税环节后置到“消费”环节；

举个例子，比如某老旧小区要地上地下全面自主更新，60%资金如果居民不自筹或者一下子拿不出来，就要全部来自资本市场融资，换言之必须收益大于成本，很自然摆到居民前就会有个选择题，是否将这部分成本长期摊到日常的水、电、煤、停车、物业费用的涨价...

为此，必须要做舆论层面的前置发声。

最后，2026-2027初，敬请期待后续还会有大量“城市更新”结合“新消费”概念的制度、案例、办法、项目落地发声，继续把明牌打响、打亮，这一年会是个后脚踩在旧土地财政，前脚已经跨在“城市更新”门槛的结点。

漫漫，道阻且长，何妨吟啸且徐行。