杭州楼市，酷暑冰凉 | 房叔说1086

今日 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓

8月来临，7月数据出炉，白话简评。

杭州楼市，酷暑冰凉。

7月杭州二手网签7107，环比下滑7.8%，同比下滑0.8%，网签均价2.49w/㎡，环比提升2.6%，同比下滑11.3%，这是贝壳的版本，当然，带临安带富阳带6月滞后网签。

杭房数据只有5689，手边买房口径更聚焦市区，数字是4900，相比而言，贝壳的数据已经是“相当美化”了，以笔者的亲身体感，成交量同比仅下滑0.8%，贝壳门店的各家店长都说不出这话。

接着分结构分析，都在两组图中。

第一组，各面积区间住宅成交占比与各总价区间住宅成交占比变化，二者高度匹配。

以60-120，两到三房的低总价刚需，以及140㎡以上的大面积高价改善的客户总量继续爬升，尤其是中间400-800总价的刚改及属实改善，完全塌陷成山谷。

这两张图的反映，笔者不会用“K形分化”、“二八分化”来形容，毕竟头部800w+一共涨0.3%才10几套，这点淡季低价走量的样本，实在不好意思拿出来占一条边说高端市场红火。

当然这种两头热，中间冷的结构，媒体嘛，大可以有两种结论完全相反的写法：

第一种，高情商，市场整体大热，购房者置换新房热情高涨。

400-800中间的主流改善客户，都去购买品质更优的新房了，或者正在和新房比较的纠结中；

第二种，低情商，大家没信心，“中产塌陷，消费降级”。

以中产为典型要购买400-800w这类市区改善盘的客户，面对不得不买的购房需求，选择全面缩表（降支出或者降杠杆），说白了，没钱的买个小的，有钱的省钱买个省的，只买性价比，不会或加极小的杠杆。

不做评价，做个小样本调查即可，基于你家的情况，你是哪一种购房心理？

首先，青山湖占3席。星汇城和中天珺府挨着，均好性佳，学校、大盘、河景带个宝龙城和地铁口，均价8000+，从21年高位2.6几乎腰斩再腰斩，便宜得已经可怜了。

其次，给爱环境的刚需以及超实惠养老大盘4席。闲湖城、桃源小镇和白鹭郡、森与海，都是包山包海出门能拜拜的大盘，最高均价都爬不到2.3；

接着，是各地区地铁旁边优质通勤或本身套数多的超级大盘。滟澜山、连城国际、
蓝庭、观澜时代都这一类，特殊还兼顾点书包预期和近产业概念的次新，紫璋台、云启之江、桂冠东方。

最后，“书包房或者近学校”。紫璋台、云启之江、西溪海（盘大因特旁边）、保利东湾（观澜旁边，观澜时代平替）、文鼎苑、石灰桥新村、自在城东苑、湘云雅苑。

其中几个最新最贵的，云启之江刚交付，和隔壁浦沿5盘交付、3新盘对撞，合起来几千套的竞争，投资客比例3成不止，挂量还在提升，踩踏刚刚开始一会而已；

紫璋台，刚解限售的万人摇，巅峰吹到5w5，憋着5年，看着隔壁西雅图和紫西花语城小户型一路跌到2.5以内，咬牙抛不掉，终于迎来集中释放；

桂冠东方，4区20多栋楼，限价就4.6，刚刚满2，亚运村当年4w多人摇，如今该盘东侧组团成交均价已经保发线了，亏得满二回口血。

文鼎苑、石灰桥、湘云雅苑这几个常客就不说了，作为一梯队强书包，都是比巅峰21年折价一倍多，可见强书包概念依然有需求，但是如今买家也只能接受“小幅度理性溢价”。

800w以下，无论刚需、改善、养老、通勤，占比98.1%的杭州主流市场，只买两类二手房：方便、便宜到哭，以及低溢价的书包。

▲from 国家统计局

同期，看到新房市场，7月二手新房，杭州各项增值领跑全国，新房环、同比上涨约0.3%、1.9%，分别上涨5个月、15个月，1-6月同比更是大涨2.3%。

笔者不关心望天际、海潮玖序、鹭栖湖云庄这类动辄半个亿的房子开盘卖多快，可以刷新多少价格数据和杭州的新房产品力上限来特供写新闻“撑版面”；

笔者只知道二手端的需求侧起码98.1%“还在缩表、仍在调整”，38°天冰凉的信心和流速才是杭州三级市场的基本面，4w级的粉盘大量的“坚守保发”，单价5w以上核心板块次新大幅被24.9.24政策底甩下，每周几乎都有“震撼下定房源”；

从资产角度，如果笔者买房，只看不大幅拉高板块购买总价上限、降低日后出手流动性，不过度卷产品拉高物业费和邻居扯皮成本的“恰当好”房子，其他都叫“脱离群众，脱离市场”。

加量少加价，维护少操心，未来好更新，才更符合如今即将转向“城市更新”财政和“大宗耐用消费品”的官方定调。

当然，你非要说400多-800w的新房是独立行情，完全和二手市场脱节，甚至卖二手以价换量然后还会加更多杠杆买更贵新房，才导致二手市场寒冷，笔者也无话可说，坚信自己的坚信即可。

冰凉的心如何化冻，待暖风吹拂，待民以“诚”。

这一次如果有风，请放下“梦想”，正向置换。