租售比不错了，还要卖房吗？ | 房叔说1087

今日 2 盘预售公示、登记，列表见文末↓

帝都出新政，拉开了下半年暖风徐来的序幕，杭州则继续等待。

风将来未至，市场自然不会有大的波澜，这个阶段，无非是未雨绸缪，坚定些中心思想，等风来了，再决定是买是租是卖是等还是组合置换。

在这其中，恐怕最困扰当下房东的第一大问题，诚如标题。

今日推文，一篇讲透，租售比不错了，还要卖房吗?

租售比不错了，还要卖房吗？

每每有卖家粉丝咨询来问这个问题，其背后的逻辑无非有三：

1、不舍得卖，拿着房子，这套房子出租后等日后也许能回涨一点？再卖，少损失还能靠租金回血。

2、既然租售比不错了，哪怕房价不再回弹，拿着也不卖，当个现金流资产，切换成包租公模式，跑赢银行理财，尤其商铺、公寓，还有4、5个点的这一类持有方。

3、啥都不干，持有，就当是个储蓄账户当存折，我城门里无敌地段，我要传三代，老杭州最多。

分别说明。

第一类，租售比当前大概在2.5%往上看了，现在出租、日后回涨？

至少短期内，杭州核心板块次新的价格都没稳住，杭州写字楼和通勤热区滨江、未科、钱新、申花、武林门附近的租金短期内也还没看到同比两年内持平。

换言之，其一，在一个大概率房价还在调整，房租还在调整的周期，大概率，几年内租金不可能覆盖了房价损失；

其二，租约一过，因为卖不动房大家都出租（7月2/3小区成交挂0），高高的库存和更多的挂牌会让租金也继续下滑，如果有熟悉的问问身边做二房东托管生意的就明白多难了。

其三，去年9.15，业内被称为“房东税”的联网工作已正式落地，只是过去个人向个人租房的税收长期免征而已，过去是过去，如今的财政，未来的财政必须摆脱土地依赖，过去的蚊子腿肉真要啃也不稀奇。（“房东税”来了吗？房价跌还是涨？ | 房叔说1044）

其四，以商铺、公寓、大平层一类的资产，商业部分，上海已经发布工商业项目土地使用权续期新政，其他地市后续或将陆续跟进，这一类资产价格和流通性即将重新评估；

同时，商业部分的房产税一直存在，个人使用过去一直免征罢了，目前所谓4~5%的租售比收益，几年多赚的，征税一开，就得重新评估。

所以，原则上必须评估短期收益是否小于损失，长期风险是否持有大于出手。

第二类，切换成包租公，把房子当现金流资产，部分房子可以。

这种房子满足以下几个条件：

1、总价低、面积不大、户型方正不畸形，通勤和医院、学校的配套近便。

说白了，能满足这一类的大部分是当年的老公房，一手或者分房时候就没几个钱，市场涨的时候这房子也没涨多少，市场跌的时候，残值也就慢慢跌。

2、地段确实优越，有一定在地人文历史光环。

比如西湖边中河西、馒头山、凤凰山、城隍山、劳动路、将军弄、东山弄等等，房子老，但有先天优势以及城市更新改造的潜力。

3、不租，房子老旧到有成为C级危房的风险。

那就放着耐心等机会了，无论自住更新还是政府组织危房置换了，将来”变成“新房子可以出租。

同时，必须要明确，这类现金流资产的租售比计算方式一定要“按未来算”，比如四合一房屋租赁税按年租金2.5%（参考北京），房产税按稳定房价，参考沪渝6‰，日本则按0.2%-0.35%计算（房产税能怎么收？ | 房叔说929）；

真实租售比的算法是=市场三年内稳定租赁市场下，（该房源稳定年租金-年房屋租赁税-未来必收的房产税年总额）/收房产税后的稳定房价＞5年期银行定投收益>10年期国债收益率。

所以，对持有方来说，如今也只是持有者，不好也不坏，想长持那短期需要继续承担潜在的持有调整成本；

而对想要买老破小长持的买家来说，当前的2.5%看似还行，但并不是个计入未来税收和折价成本的真实稳态，所以结合大形势目前整体尚未明确见底，既然要淘房就要精中选精，那还不如再等等合适时机。

第三类，啥也不干，当个存折。

老房子有情结，留着能理解，但作为资产，哪怕是储蓄，最重要的特性在于“流动性”，取不出钱或者取钱就跌的存折是不及格的。

真想留老房子，一定要满足流动性强的特点：

第一种，如前文，部分可以转型现金流资产的老房子。

够老够破总价够低，或者地段配套足、户型正常好出租，目前不出租就维护好点以后可出售，换言之，一套房子拾掇下很好租、租金俏的，日后也会有买家也想买来当房东。

第二种，部分特殊供需环境下的老房子，最多的就是没得挑的书包房。

湘云雅苑、花园南村、新安天苑、一手买入的文鼎苑小户型、西城美墅40㎡、勤丰小区等等，这一类为了读特定书包，板块内最低门槛的不二选择，只要家长这个物种还在，房东拿着这张存折每年春天都还能取钱；

只不过价格多少会波动些，年景好些、政策吹风，今年春天收成就多些，海外战乱、收入紧巴，来年的大户便少些。

第三种，极少数可塑性强的历史老街区、老旧生活方式载体。

这一类就比较稀缺，同时也看国家城市更新方向的规划，比如馒头山这种的潜力就挺大，西湖景区里有个别里弄的石库门、木构房、山前小院，自然也要留着，难拆，但大概率会主动改或者引导改。

租售比的实质，在于“强租金”，绝非“弱房价”，其指代的是一个“人口流入，供小于求，人人有钱赚愿意租房、租大房”的图景。

当资产价格快速下修到了心疼的区间，就决定不看房价看一个过去根本不在乎的租售比，因为这边数据顺眼，那只是给自己没有适时离场“找理由”。

亡羊之牢未补，饿狼伺之羔羊，岂可言安宁乎？