发展那么好，房价会起来吗？ | 房叔说1088

今日 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓

今年的1-7月，伴随全国累计挂法拍房源‌53.9万套‌，同比激增‌23.7%（中指研究院）；

与此同时，1—7 月累计出口‌17.44 万亿元‌人民币，同比增长‌14.0%‌，机电产品‌出口增长21.2%，集成电路110.9%，自动数据处理及零部件66.1%，去年底，中国的出口顺差就超过1.2w亿美金(单一国家人类历史)，今年这个数字预计将继续突破。

同是两成以上，当法拍房和这些出口增长数据摆在一起，普通人大概可以更深刻理解当今中国正发生的变革，以及其中宏观红火与微观凉感之间的反差；

而此时此刻，作为“大基建时代”走过来吃到“产城合一”红利的房地产从业者以及房东们，大概会惯性地认为这一轮经济质变，也只是下一轮通胀带动房价暴涨的前夜，周期前的酝酿。

是这样吗？今日推文，发展那么好、房价会起来吗？

三年前，笔者就后土地财政时代的转轨历程，写过一篇（分化的预言 | 房叔No.695），其中第二阶段，大量地方城市加速收缩的临界标志，就是“法拍房”的激增。

只是，这一天还是来得太快，7月30，中央政治局强调“切实筑牢安全屏障”、“扎实推进地方中小机构改革化险、减量提质”，两天后，央行下半年工作会议，直接喊出了“及时谋划出台务实管用的增量政策”，安全、减量、化险、务实管用、出台，如此确定性强的底线词集中发声可不多见。

毫无疑问，深度而长期的加速变革，将是后续多年的主旋律，而变革的主题，无外乎两个字：换锚，从土地转向投资新质生产力形成的资本再生产、并最终扩大消费。

这种切换的最大变化，资产那是后话，最先影响的是规模和收入端。

什么意思？

听多了“买房扛通胀”的叙事，来看看衡量货币的价值和购买力的对美元汇率，2023年后，近3年人民币对美元汇率增长，从7.3+涨到如今6.75附近，升值7个点，无论离岸与否。

这其中，外部环境与国内和平的环境对比当然是有影响，但最大的变量是出口结构的升级，从低端代工、加工、制造转向高科技、高附加值，转回的外汇回流，推动人民币上涨。

就从浙江省情出发，大量做鞋服袜子五金家电等等中小民营企业，都是传统制造业，绑在房地产和基建两艘大船上，偏低端，利润率合理降税吃掉补贴后马马虎虎，人工需求大且人工价格压得很低，但是好在产业链长，房地产吃肉，一整条产业链数百万人喝汤；

而当出口的产品变成新能源汽车、智能芯片、机器人...赚了外汇——

在企业端：前几年买美债4个点放着，因为国内银行的存款利率只有1个点，没动力结汇回巢；

但货币口放水，财政口给政策，资本市场护盘保指数保科技新股，政策全面倾斜，人民币涨幅一旦超过3个点，钱就不停回来；

在收入端：这类企业，比如半导体、光模块、存储，占全球1/3以上的份额，目前仍以制造端向欧美大企业出口为主，而不是直接应用在国内消费品，这些企业需要人才大大强于基础人工，质远胜量，在国内产业链也不长，也不需要地方政府在主城区画饼批大量厂房，形成宅工地价差。

这造成的场面：

1、拿到便宜钱，减税红利，分享新质生产力增长兑现的人员、就业岗位、收入增长的数目远远少于传统制造业；

2、汇率上涨迫使回流的人民币主要依然会进行新质生产力的内卷、竞争、扩大再生产，以及投资上下游产业的继续上市分红，回报主要以股权、期权等资产形式等流向资本和极少数高技能劳动者，而不是房子。

3、但是更强的人民币，对传统行业的出口反而是巨大的成本压力，5-7个点的利润很容易就被汇率涨幅吃掉，企业想活着，就得一边降低员工薪酬，一边探索赋能高利润的产品升级，同时，国内颇弱的消费市场，进一步限制了传统企业的产能。

4、但凡海外为保护本土企业，强加限制中国高端进口的压力，越来越多回流的钱必然会推动国内的非核心cpi走正，这种通胀的代价形式则是所有普通人存款的利率，不服？那就去资本市场支持科技企业，支持新股权财政。

最后，越升级产品，越出海，红利越集中向高门槛大资本高技术壁垒的企业，传统行业反而弱收入，弱传统资产价格。

本质上，是作为未来目标的双循环中，外循环的新路径先被梳理清楚了，投资+外贸出口在驱动当前的中国经济，而内循环还瘸腿甚至正作为外循环的牺牲位——

投资的路径变了，而分钱的人更少了，供血的行业变了，传统行业难了。

大白话，过去资本、银行、政策投厂房，画饼卖地盖楼，地上产生的所有就业有钱分，卖了房子有消费；

现在这笔钱投高科技和保护指数、孵化新质生产力上市分红，拿钱去还债的利息，高科技几个人都能玩？

少部分人，赚了钱有更高流动性更明确预期的股权分红，买什么“老登资产”？能长期手持“优质科技原始股”不动摇许多年等开花结果的玩家，又能有几许？

当土地财政式微，投资被压制，消费降需求，普通人的就业和收入受影响更多，于是宏观靠科技和出海发展红火，微观在普通人的就业、收入和消费却凉意阵阵。

那么，房子就再无回涨之日？

有的有的，只是很久以后，作为非必须消费品，部分吸收通胀的结果而存在。

等出海过了爆发增长期，全球化举步维艰，保守势力以邻为壑，叙事上把AI当作基建，赋能各行各业，企业扩大利润，员工赚到钱了，愿意去多“升级消费”，企业再扩产，消费带动ppi、cpi持续稳定为正；

于是作为新消费的最大宗民用消费品，更好更新维护更优质的楼盘，自然是承接通胀最为明显的资产。

大白话，鸡蛋猪肉不涨价，但是新国产A5和牛涨价，大7座续航1000公里5分钟补能MPV涨价，同样，适老化科技住宅涨价。

至于房子作为通胀发动机，又作为投资债务蓄水池，还作为击鼓传花香饽饽的时代，一去不返，全民皆可玩，皆可普涨，更是天方夜谭。

同一个世界，不同的梦想，若时遇不在我，便优化能优化的。