奥体下半场的绝佳机遇

从G20到亚运会，十来年时间，奥体房价从2万冲到10万+。

奥体的上半场，拼的是谁先上车。第一批进场的人吃到了城市扩张的最大红利。那时候买房逻辑简单：地段差不多就行，产品差不多就买，闭眼买、随便涨。

但奥体下半场不一样了。

奥体核心区宅地见底，规划兑现得差不多了，普涨的逻辑结束。接下来：

一拼先天条件：谁离地标更近、谁的容积率更低；

二拼后天努力：谁的产品更能穿越周期。

保利珺园位置实景图

最近后台奥体有个盘，购房者问的热度特别高——保利珺园。在奥体发展的下半场，保利珺园到底有没有竞争力，这篇结合土地数据和板块规划，分三个维度分析清楚。

后台咨询我们的购房者中，改善类的要求是最高的，他们购房和居住经验丰富，对什么是好房子有着切身的体会，尤其对容积率极其敏感。

前几年住进钱塘江两岸高层豪宅的购房者，感受最直接。当初买房的时候没怎么关心容积率，反正能买到就好，住进去才发现，早晚高峰等电梯太慢，在楼下的公共空间活动时，难免有高楼的威压感。他们自己戏称感觉像住进了一个豪华的“鸽子笼”。

这也没办法，杭州核心区寸土寸金，出让土地的容积率普遍都很高，奥体核心区近年出让的宅地，容积率普遍在2.5以上，高的甚至接近3.0。

效果图过程稿，不作为交付标准

这也是保利珺园还没正式亮相就吸引购房者关注的原因了，珺园的容积率才1.8，放在奥体以及钱塘江两岸普遍高层、超高层的背景里，优势就显而易见。

1.8的容积率，奥体等了十年。

城市核心、地标旁、低密社区，整个奥体仅此保利珺园一例。

那么在奥体中，珺园究竟是怎么样的站位。

先厘清一个概念。

奥体四个板块里，地标群“莲花碗、杭州之门、博览中心”全部集中在奥博片区。但奥博片区的涉宅用地基本枯竭，后续零星供应体量小、位置偏。

与奥博同属于世纪城单元也是离奥博最近是城南片区，就是珺园所在的板块，保利珺园还有个最大的优势就是直线距离杭州之门约1.1公里，正北无遮挡直面城市双塔。

效果图过程稿，不作为交付标准

不仅在奥体是正C位，珺园放在整个杭州改善版图里都属于很能打的存在，不妨对比一下：

江北岸：钱江新城开发超20年，新增供应归零，普涨红利期已经走完了，现在拼的是产品和地标距离：离市民中心越近、产品越能打的，二手价格越坚挺。这一点，钱江新城核心区的二手价格梯度已经验证过了。现在想进场优质产品，门槛极高，空间有限。

滨江核心区：物联网街聚集了海康威视、吉利控股等十几家上市公司，市值超9000亿元。产业扎实，但土地开发接近尾声，核心区无新房供应。对滨江这些公司的高管来说，改善可以选择滨江二手，或者往奥体走。珺园到物联网街的距离，完全不输滨江核心区的任何楼盘。

奥体：奥体上半场吃的规划红利已经兑现，下半场的稀缺资产溢价才刚刚开始。而奥体核心区能买的低密选项，眼下只有珺园。

珺园的站位逻辑，不是一个简单的“离地标近”，而是在整个城市发展格局中，钱塘江南岸核心区目前能买到的、离地标最近、且容积率最低的唯一选项。

珺园全盘7幢叠墅和6幢高层，高层仅174席，户型170㎡和200㎡。

有购房者会问：奥体也有盘是高低配，珺园有什么区别？

有。奥体常见的高低配，是高层密密麻麻围一圈，南面塞几栋洋房，容积率算下来高层反而更密更挤。

保利珺园示意图

珺园不一样，它的高层是13-16层，先天得房率和居住体验就比18层以上的高层要舒服。更重要的是，珺园的高层占的是整盘北向最优的景观位置：正对杭州之门，观景面是拉满的。

保利珺园效果图

说到视野，珺园的高层有几个场景是在其他楼盘看不到的。

第一，无边界水池。它不在楼顶，在抬板上。躺在水池边，北面望出去就是杭州之门，地标不是抬头才看得到，而是余光里一直在。这种感觉，很像巴黎周边那些顶级别墅里看埃菲尔铁塔，地标成了日常生活的背景，不是需要专程去看的景点。

无边界水池手绘图

第二，北向观光电梯。从踏入电梯，到电梯上升，到家门口，杭州之门一直在视野里。伦敦有个著名的胶囊电梯，坐上去能看到整座城市。珺园这个观光电梯，就是那种感觉，回家的路，本身就是一场城市巡礼。

保利珺园示意图

第三，高层的顶跃空中花园。私属空中花园，北面正对杭州之门。这种配置，奥体找不出第二个。

一江两岸的新盘里，珺园是唯一一个能让看着杭州之门回家的新盘。

三个场景串起来，从天空之境，到观光电梯，到空中花园，珺园高层的价值其实很清晰：它不仅仅是看地标，而是让地标成为生活的一部分。

保利珺园效果图

珺园属于保利的“珺系”，是保利产品序列里TOP级特色的存在。它融合了世界级建筑美学+经典在地文化，除视野以外，珺园在产品力的其他维度上也下足了功夫。

一个是建筑审美。

奥体的楼盘，清一色极简公建化铝板立面，同质化，容易审美疲劳，二手市场无明显差异化优势。

珺园选了另一条路：经典法式建筑复兴。

孟莎顶是其中最标志性的设计语言，起源于法兰西古典时期，在杭州高端住宅里极为罕见。配合对称式的立面比例、石材运用、雕花细节，整栋楼的质感更像是“经得起时间审视”的房子。

奥体不缺时髦的玻璃幕墙，缺的是这种能把时间拉长来看、依然耐看的建筑表达。

效果图过程稿，不作为交付标准

另一个是会所。

珺园的会所由CCD郑忠操刀，超2700㎡，配备了铂金服务体系。珺园的软实力也体现在这里。CCD全球酒店设计排名第三。在住宅项目里请郑忠做会所，是只有顶豪才可能有的配置。

保利珺园会所效果图

CCD把顶奢酒店的审美和体验，浓缩进了生活的日常。珺园会所的主题是“东方巴黎”，在杭州重建一座属于东方的巴黎。

世界之门、康朋街沙龙、世家风雅、时间珺藏、一池两境，从礼序到社交到家族到艺术再到精神归处，层层递进。

保利珺园展厅实景图

设计上走“东意西境”：南宋官窑的天青骨骼，搭配法式青花的线条；莫奈睡莲的光影，和西湖清莲放在同一个水院里。

还有更重要的一点，保利珺园人均会所面积占有率远高于奥体同类项目。

买房到了千万改善层级，拼的不是户型、装标这些基础项，而是稀缺性、唯一性、不可复制性。

奥体的下半场，靠的是绝版资源溢价。

高密度的网红盘会越来越多，但能正对杭州之门、住1.8低密社区、有经典豪宅质感的保利珺园，仅此一个。

保利珺园大门效果图

江北岸的普涨红利已经走完，现在是产品和地标距离的逻辑。南岸的奥体正在走同样的路，下半场拼的也是同样的逻辑。

珺园的174席，可能是挤入这场下半场的最低门槛，也是最高配置。