房地产重大改革三支箭！白话解读 | 房叔说1090

今日 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

众所周知，房地产行业在上周迎来了剧变，三项深度制度改革齐发，也因此，翻过一个周末，搜集了形形色色基于改革的问题，解读一遍，再用人话翻译一遍。

本周的推文，白话解读房地产重大改革三支箭。

问：上周房地产发生了什么？

答：2026年8月28日，同一日，多部门印发三份事关中国住房金融发展新模式的纲领性文件，在销售、金融、未来融资端主动掀起了一次广泛而深刻的变革。

中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。

中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

人话：上周房地产出政策了，更精确的表达是“制度改革”。

问：三份纲领具体重点分别推进了什么？

答：一、住建部这份《关于完善商品住房销售制度的通知》，推动“现房销售定金制”，最主要变化五条——

1、预售条件提至“单体建筑主体结构封顶”。如今杭州城大多10层，部分刚出土；

2、首付、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户，竣工验收后解除监管。重点是全额、竣工验收，竣工包括装修。

3、新出让土地和已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，“优先选择”现房销售。不宣布废预售，但是鼓励。

4、现房销售项目可在取得施工许可证后收“少量定金”，政府监管，违约可退。

5、自然资源部条款明确“房地产开发企业须用自有资金购地”，并按国家规定分期缴纳土地出让价款。

人话：1、后续拍地以及已出让但未取得建设工程规划许可证的新房，结顶才可卖，销售节点大概比当下推迟几个月；

2、几乎不会有烂尾楼了，不会先拿着你的首付款挪用、变成开发你的家的建安费、各种融券的对换、其他土地的拍地钱...不能3个锅盖10口锅玩了，迟来的正义之一。

3、拍了但还没施工的地块，鼓励现房销售，你懂的，“鼓励”、“不搞一刀切”。给了地方政府过渡期的一定自主权，因城施策。

4、缓解房企开发压力和融资压力，可以一开工收一部分锁客定金，政府监管，能退，形式上和你买二手房下定合同锁定房源，之后约定时间再网签过户是一样的，无非现在是开工下定，结顶网签。

5、切断房企“前融—拿地—再抵押”的高周转起点，接轨港企和国际了，不能“买地钱从银行借、开发钱从首付来、销售款搞抵押”无成本套利滚雪球。

知识科普：国际正常国家通常自有资金开发占到70%以上，港企起码50%，其余从资本市场融资。

问：第二份呢？

答：央行、国金监《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，推进的6点增量，5、6条强关联一起讲，分别是——

1、主办银行制。单个项目对应一家主办银行，项目全部资金全部在开发周期间锁定在主办银行的账户。

2、银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。

3、实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。

4、预售项目原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年；商业地产不超过7年。

5、6、个人住房贷款期限最长不超过40年，并设立存量房贷利率动态调整机制。

人话：1、想开发找一家银行愿意背书，银行开户银行管钱，出事了银行签字的一个跑不了，房企从此只是“制造商”，不是“金融券商”。

2、合作银行可以批开发贷款盖楼，但是买地钱自己掏，和住建部自有资金开发琴瑟和鸣，即切断“前融”。

3、哪怕是预售项目，你早早给了钱办了贷款，也会等到这房子竣工验收，你都快交付拿钥匙了，房企才能拿到你的购房款，同样呼应前文“不搞一刀切”。

4、别想高周转、拖时间、炒地皮、绑城投、拿着地勾引要开发和地方讨价还价，拿了地最多开发5年、7年，没结顶自己不卖拖着不开工...自负盈亏。

5、6，感恩，只要征信和现金流银行评估能过，你能选贷款40年，存量贷也可以去银行协商30变40年，利率按最新LPR来。

问：第三份呢？

答：《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》核心是“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变。”

具体展开4条——

1、上市房企再融资、发行股份/定向可转债/现金收购涉房资产；

2、加大债券融资支持，鼓励CMBS、不动产ABS；

3、租赁住房、城市更新项目发行REITs或扩募，稳慎推进商业不动产REITs；

4、支持设立不动产私募投资基金。

这几个有一些部分是有概念交叉的，普通老百姓理解上市房企，股票融资、债券融资、公墓融资、私募融资，覆盖开发、收购、运营、出售的多个环节，也针对不同的风险、对象、资金量就可以了。

人话：房企、城投的钱，要靠真本事打动投资人才能融到，开发个商业、做个小公园、产业园、城市更新项目，前端可行性、运营、商业模式、盈利账算不明，可能买地买项目的钱都融不到，失去“财权”即失去“发展权”。

这一部分答“你”关心的。

问：这是政策的全部吗？

答：先纠正一遍，制度“改革”不叫“政策”，且财政部和央行联合的“财政金融协同的新政策新举措”还未到来，很大概率只是“一揽子”的部分，后续还有。

人话：某大老总上法庭，然后改前端规则降风险，给烂尾楼、预售制、高周转、融资融券、银行挪用监管资金这堆破事交代，要掏真金白银的boss还没说话，打扫干净屋子，再迎客。

问：新房、二手房价分别怎么变化？

答：自有资金拿地+开发+拖后几个月的销售节点会大幅拉高房企开发成本，以及降低频繁拿地的频率；

就杭州新房而言，明确分化，地卖不动房很难卖的地方会事实“降地价+新产品+现房卖”，

以求得盘活僵住的土地市场，比如1-2w这一级楼面价的板块；

而本就好卖的豪宅地块、核心强板块，新房会抓住窗口期小幅“涨房价”，把预售改到现房的成本转到产品端，卖给有钱人。

至于二手房，因为供应端的出地、融资和卖房节点的延后，会迎来一段新增供应真空，去库存的宝贵时光，短期内，对没有新房背刺压力的板块是明确稳定利好。

但是长期，理论上刚需刚改低总价板块，你可以一直等到“更便宜地价出的更新的现房卖的好产品”，然后背刺现在的所有房子，地价也许要打个8折甚至更低，只会同产品力背刺二手，或者同价格产品力碾压如今。

人话：贵的要死区域的新房以后会更贵，现在买不起的人以后更买不起，这些购买力就会向“这点预算没得选”次新和“好远但便宜”新房两个方向去。

问：30年变40年贷款，每月能省多少钱，真能贷这么长吗？

答：银行会评估，并且这是给购房者多一个“主动选项”总是好的，本质上这是给你一个短期降还款压力，增大消费“挺一挺”的选择，我国第一批按揭到目前也没有真还30年过，基本都在10年内提前还款。

以一笔100万，年利率3.5%的等额本息贷款为例，贷款30年，月供4490.45元，利息总额61.7万元；年限拉长到40年，月供降到了3873.9元，每个月可以少还616元，但是利息总额增加了24万元。

人话：没必要调笑“两代接力贷”和“贷在工作没了”、再加20w省出600促消费，这大概率不是给你出的政策；

这一条建议结合上上周刚出的全国公积金“互认公积金存缴记录”，一季度杭州的公积金贷款上限突破新政，仔细想想，哪些企业高公积金、工作稳定、到一定节点一定有钱提前还贷、需要异地公积金贷款还可以给直系亲属使用。

抢人大计，功在千秋。

问：还有什么深远的影响？

答：房企定位几乎抹除了“金融主体性”，房地产明确成为“制造业”，国央企会更受银行的青睐，而周期和成本拉长以及定金制，会倒逼民企在产品创新、市场端“认真研究”。

人话：在地价打折、刚需刚改为主的板块，全杭州98%二手预算在800w以内的市场，再搞物业费6块，起步150㎡的豪宅就是作死。

问：老破小、租售比类资产何去何从？

答：Reits、ABS产品的推出，不仅会丰富房企新房的开发，也在为“存量”更新打下基础，同时会给普通人小资本金增加投资的渠道，让“城市股票”名实相符；

比起一大笔自有资金去拿地盖房，和城投合作“拆改”老房改造社区，运营收入再抵押不断正向循环的模式会是下个时代更健康的玩法，也是中国房企接轨先发城市化发达国家走向成熟的必由之路。

人话：有大量普通人能买的新房卖的日子不会很久，新房能融，“城市更新”也可以融到钱，不仅可以让工人继续有活干，开发商有项目做，你拿着20、30w小钱不买房也能投资地产分享城市发展红利，也会逐步将“增量卖地”转向“存量收税”。

总结，迟来的正义至少是正义，修了过去的补丁，也继续摸着发达国家过河，向着可预期的方向改革，历史总是压着相同的韵脚，早该如此。

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