新房全面涨价？现房制的重点不在价格 | 房叔说1091

今日 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓

8.28新制度改革后，“三高模式”终结，“现房销售定金制”走上舞台，白话解读在这里（房地产重大改革三支箭！白话解读 | 房叔说1090）。

每逢政策，必有“作妖”，一周多时间，又有不少平时不关注楼市的粉丝反馈“在售楼盘销售”以及“中介”发来说要“马上涨价”，便来咨询“全面涨价”？

笔者只好统一回复：拿块镜子瞧瞧，脸上是不是生出“冤大头”三个字？

不过，也正好借“卖现房、要涨价”的逻辑，延展开今日推文——

现房制开启的重点，不在价格。

第一步，阐释清楚“卖现房、要涨价”的粗暴逻辑——

因为“销售节点后置、市场风险增加”，房企成本推高，所以新房要涨价，因为二手拿新房当锚，所以二手也要跟涨。

首先，后半句纯不值一驳，水电新村带着水榭春天涨价吗？万潮玖序带着缤纷北苑涨价吗？

甚至，作为标准买方市场，大部分刚需到改善板块的新房定价逻辑是“根据更市场化的二手来”，用更新更好的产品力和一定公道的价格抢板块二手房的客户。

其次，前半句，只对一半。

房企成本推高是对的，但是并非所有板块都可以通过涨房价转嫁成本给购房者，分两种情况：

1、降地价，出现在卖不动地刚需刚改的板块，这也是“现房定金制”利好“卖地”的板块。

本来地卖不动也是0，索性让地价+新产品，吸引购房者购买“碾压”二手的新房，开发商有利可图，自然愿意拿地充实财政，这是阳谋。

所以这一类板块，短期因为“供地后置”，二手会独吞“心急的需求”，可以利好“二手稳价出货”，中长期“必被背刺”。

地价都降了，二手房价你说呢？

2、不降地价，出现在本来就卖得好的核心板块出高价豪宅，这些板块预售也卖得掉，而涨一点成本变成所见即所得的现房，对高净值人群来说没什么，这部分新房价未来会涨。

因此，当2000w+豪宅变2300w+，所在一些供应极少的板块1000w、1500w的次新再无竞品，于是出不了更高溢价的这些购买力，会被动接盘这些二手房，于是有望企稳，甚至稍有涨价；

比如文晖次新、申花核心区次新、江河汇兼顾书包次新、南星桥兼顾书包次新等等。

综上所述，“卖现房、要涨价”，标准的阐释是：后续拍地，如今卖得好的涨新房价，一定程度稳二手次新；如今卖不动的降地价出好产品，价格难涨，等得起必背刺二手。

大白话，我要降价卖地撑一把，部分房企想两头赚，购房者也可以不惯着。

第二步，跟着“涨价”逻辑走，本格推理，请问——

作为最顶层多部委推出面向全国的最宏观改革，在近300个地级市，2w多个乡镇中，是降地价撑一把续命的城市、板块多；还是，像杭州江边核心区这样，不愁卖可以涨房价转嫁成本的二线头城市、板块多？

哪一边是中国土地财政走到今时今日的底色？

于是，你自然地会问，降价卖地续口气，撑一把干嘛？

除了科教文卫政的基础工资，和支付现在也不是秘密的“化债”利息，还有最大的意义是“扩大促消费覆盖面”的行政成本。

没人告诉你，828不仅发布“现房定金制”、“40年房贷”的同一天，24年后大修的新《农业法》表决通过，最主要新内容“健全粮食主产区利益补偿机制”、“粮食生产者收益保障机制”、“林业改林草业”——

收粮省要给出粮省利益补偿，农民要丰富业态，立法层面，首次将“农民增收”定为中心任务、是财政优先保障领域、是企业下乡必须带动的产业....

一句话：让乡镇和农民富起来；

也没人告诉你，828往前倒10天，第一个多部委发布的重磅新政是818《关于进一步激发下沉市场活力活跃县域消费的意见》，整整18条。

其中有：城乡消费同款商品同质共享、存量房产改养老托育五年免调规、多孩购房补贴...

翻译：城里吃的用的消费要下乡，前期干的假大空商业地产、办公楼，租不掉、卖不动，改成托育、养老等业态五年内不跟你算规划变更的账、多生一个娃买房给补贴...

寄希望于最有钱的该花都花了，第二档城里这些“套牢中产”，死抠还存钱，更被嘲讽补贴“500元跑车消费券”，做大消费、消化企业产能的答案在300多个普通地市、2w多个镇、近7k个乡，买跑车500不够，买5、6w的车贴几年确实钱不少。

这其中，地方财政兜底38%，剩下全部顶层出，能降价卖一两块地够一个小乡镇把城里来的“奶茶、玩具、新消费”小而美的铺货、门店做好。

再第三步，“降价卖地-补财政-促消费”之后，如果还是难卖地，消费潜力挖不出来或者38%的财政仍然兜不住，可想而知，有相当部分的地区、乡镇，会发生三件事：

1、因为财政失去造血能力，会丧失掌控余下62%的“促消费”专项债财权，被合并、不良资产出清而上缴事权，这个行政单位会在几个五年计划后逐渐走向它平稳落地的归宿。

2、短中期，因为广大金融机构和城投平台在过往历史阶段扮演的特殊职能，涉及到“金融安全”和“系统性风险”，在逐渐失去财政造血的地区，需要托底地方财政平稳软着陆；

因此，近期财政部也放了大招，一天之内向7家国有银行和险资注资核心一级资本3570亿，这是继2025年5000亿的第二次，两笔相加理论可以撬动6-7w的流动性；

无论应对接下去外部外贸冲击保企业，还是应对内部财政承压的债务出清、吸收不良资产，抑或是支持“内循环消费”进入改革深水区，银行都需要扛历史责任，“筑牢金融安全屏障”。

3、加速“税改”。

财政压力极大的时候，地价继续让，还要补血，“扩税收”是必然的增收路径。

2026上半年100多家上市企业已经补缴税款77亿，超过十八大以来补缴总和，近两年个税增长也是屡创历史新高，去年11.5%，今年上半年13.1%（来自财政部数据），以及离岸信托的倒查追缴体制在7月下旬也正式展开...

同时，828热闹盖过最大的新闻，是《地方附加税法征求意见稿》，运行了几十年的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三合一，并且从过去央地分到完全下放，省里定税率11-13%，中央给地方让渡大概260亿。

这一点，市区企业感觉不大，最多是多上缴1个点，但是取消行政分档费率优惠政策，这意味“县城和农村乡镇”企业从“10%和6%”统一上升到11-13%，整体较去年会增250到1000亿的规模；

这是继1994分税制改革到2018年提出税收环节后移，本次是中央32年第一次“让给地方”，为消费税改革和建设全国统一大市场迈出第一步，征求意见稿到最终，9月27将正式落地。

写到这里，展开了8月下旬一两周发生的部分宏观动作，笔者想要传达给粉丝——

以后再有楼市相关的政策，不要再向过去一样，以“杭州”一城的微观视角，盯着自己眼前的“盈盈小利”，在宏观的视角，那和“几百县市”的促消费、“几万乡镇”的财政、“几亿农民”的增收、“20万亿大盘子的税改让利”相比，不值一提；

当然，我们很期待财政部还会抽空关心一下“几个头部二线城市几万户中产”拨着算盘盯着的不动产价格是盈亏线还是破发亏两个车位，给一点糖吃，给全国楼市做一点“稳住预期”的示范效应；

但那终究只是一个超级大国暂停脚步，某个单一领域在某个特殊节点一瞬的变化。“兜底，不崩，稳住，精简资产，慢慢着陆，通胀化债”是我们可以期待并且随之实践的部分，至于别的——

“税改”都走出第一步了，刍狗还妄想梦回春秋，岂是天地所念？