现房销售的终极影响！ | 房叔说1092

今日 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓

本周的楼市，最大的期待不啻是“现房销售定金制”在杭州的具体细则能否推出，其尺度的拿捏将直接决定后续一二级市场的具体玩法。

奈何，截至笔者写稿时还是没有看到，便没法大致“量化”房企成本变化和回款周期调整对新房供应端的影响。

无妨，趁大家都热衷探讨本次改革如何颠覆“过去”，笔者更感兴趣于它如何创造“未来”。

今日推文，现房销售的终极影响！

定性地概括，本次“现房销售定金制”的现实影响：交代发展中“预售制”产生的历史问题，落实过去缺失的金融安全责任，分化豪宅和普宅房地价，优化全国一二级市场，以延缓土地财政下落速度，为转型赢得时间的同时——

客观上，推高房企开发成本和风险、拉抻新增房屋供应节奏、降低新增新房速度。

一级市场，面粉并不是普涨，因此一级市场面包价格分化，普房板块为了卖得动地，会降“地价”结合“好现房”，降地本增房效；豪宅板块，地价稳定不愁卖，会增“建安”提房价。

再影响二级市场，降地价好现房注定会背刺二手，而增建安提房价豪宅会提高板块购房门槛，促使购买力“接盘”降档次新，或者“远方”新房。

层层涟漪泛开，除烂尾、稳房价、促卖地、去库存...这是主波，但次波同样余韵悠长。

首先，从开发端开始——

未来有利的房企无外乎两种：

1、“银行责任制”在开发端的下场，会致使本就拥有低融资成本的国央企进一步占据所剩不多的行业蛋糕，做两种，好卖啥都给的贵豪宅、实惠明确性价比的刚需刚改。

2、土储薄、已有自有资金开发经验、有明确作品气质的房企，专门拿一些小而精地块做市场化精品，控风险，做品牌，培育长期拥趸。

无论一或二，139、159这类面积段，洋房、叠墅这类产品的数量都会增多，道理很简单，贵的地要靠拔高产品定位卖高价，便宜的地要控总价保证好卖抢走本版块二手的潜在买家，最简单的办法就是控面积、升产品。

笔者一直就呼吁杭州楼市该做符合市场主体需求的“中小户型”+“适当物业费”（杭州，并不是无牌可出 | 房叔说1056），以后房企领导层一拍脑袋、瞎卷的脱离“改善”实际的高改、顶改产品终于会减少很多。

道理很简单，以后“卖得动、慢慢卖”不行，要“卖得稳、回血快”，因为银行不想听你聊“300w板块盖800w”房子高利润率的故事。

接着，“速度”的改变，不光是房子晚点卖晚点放贷这么简单，制度本身也会倒逼两头——

前头，房企稳健“拿一块、盖一块、卖回本”的慢节奏，倒逼“做地”精确、“供地”适量，依然给地方上紧箍咒，遏止“缺钱就卖地”的惰性，财政上会依然长期处在“活着，但也不宽裕”紧巴巴的状态。

后头，财政紧巴巴，房企回款慢，同样会让城市更新“拆迁”的可能性和比例进一步缩小；

简单的道理，拆迁安置的钱，来自未来购买这块地上新建商品房的购房者，支付的房价里包含的楼面地价，间接覆盖了全部拆迁和3年建造间的安置成本；

现房推高的成本会让“拆迁”基本丧失“货币化”安置的可能，说白了，“垫钱”的人没了，以后要拆，要么D级危房没办法政府给了、要么自主更新委托政府安置做净地委托给房企、要么给房票异地安置靠地价差补。

同样，这会促使地方认真思考“存量盘活”，推动“自主更新”不光在一楼一小区，而是在城市尺度划片整体规划，以“预期经营收益”向上要债，向资本市场融资，填平老城更新成本，并成为新的税基和就业增长点。

最后，里程碑节点。

当高周转、高杠杆、高负债模式终结，银行入局监管开发，土地再也不是金融的“连环跷跷板”，这代表长期“画饼涨价卖房”作为另一种形式的“地方基建税”的历史基本终结。

一体两面，地方公共服务的价格，在未来几年会肉眼可见的“去补贴化”，同时加速央地“税改”的进程。

比如“商业地产”的续期，比如广州开始试点的“房东税”，比如上海地铁的“涨价”，比如这两年突飞猛进的“个税”，一步一个脚印，地方会成为一个“消费税”主导的运营主体，与之相关，所有过去“生产型城市化”的粗糙开发逻辑，都会逐步扫进历史的烟尘。

因此，当切换视角，把如今房子作为一个生息资产看待时，评估价值，务必要备好预期10年内房产税启动的提前量。

自从828出了“现房”改革的这两周，笔者见到了从做地到中介，算起自己手里那本小账，从前到后，各个端口各种版本的“愁眉苦脸”，对此，笔者倒是十分平静，

跟随多年的政策、发布会、数据、季度报告之后，至少笔者可以很公允地说：这几年的房地产越来越公平，楼市的发展越来越具有人民性，在各个微分领域的变革，也越来越接轨“先行发达国家”，笔者时常能意识到“德、日、新、美”历史上发展的影子。

换个角度想，如今的杭州楼市，房子便宜、改革向前，权力制衡、人要涨价，一切都在对的轨迹上。

它们愁，只是因为旧时代的劣币，本就支付不了新世代的期许。