土地金融已死 | 房叔说1093

今日 5 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会 国新网张馨/摄

土地金融，于2026年9月18日上午10点，住建部“中国房地产进入存量时代”的宣告中正式死去。

幸运的是，通过此文本抑或是城市史实的预告，我们都略早一些知晓了它的来日无多，好让旧人不至于猝不及防。

许多人不曾意识到这一时刻，但却在与生活的搏斗近五年中，被动承受了它自2021年3季度至今逐渐枯萎、凋黄的代价。

当下，是时候解读一下，并洞悉它死后的城市去往何方，写何篇章。

今日推文，“土地金融已死”。

▲住房和城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺 国新网徐想/摄

本次，国新办开局起步十五五系列发布会的住建部委发言，定调城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块的关键转变，主旨在“两个转向、两个转变、三化转型”。

其中，最重要的两句，无非是城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，以及房地产进入存量时代，依据便是二手交易占比前8个月已正式超过50%。

以此为依据，从大到小，从前往后，分拆来看是三个节点：21年3季度，24年3季度，26年三季度，三个秋天。

21年三季度，全国卖地收入、建筑业开发投资总额、房价，越过最高点开始向下；

24年三季度，那年杭州7月起二手成交全面超越新房，超过50%，全年超60%，去年70%，今年只会更高，比起全国，杭州土地市场的转变领先两年。

再到26年三季度的当下，房价、卖地、融资、信贷皆为历史低点，828的现房新政锁死房企“三高模式”、918的住建部定调，更多也只是顺势而为，为“土地金融”盖棺定论罢了。

且最重要的是不在盖棺，而在定论：大白话，共和国第一增加值贡献的基建三大块，增量小搞，不多了，以后逐步转变成以搞存量更新为主。

▲住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛 国新网徐想/摄

然而，褪去了“土地金融”“涨价从未来套现”的玩法，新“土地财政”，要从从存量里找增量，从提质里找财政，该怎么玩？

住建部说了，构建“1234”房地产发展新模式，原文一大段，除了3也不新鲜了，笔者删掉套话概括下：

一是人民安居，就是住有所居且要住“好房子”;

二是双轨制，保障和商品分开；

三是828新鲜提出的项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度，白话就是开发商“小区一个归一个，不许挪钱滚金融”，主办银行下场管钱，出事银行管，结顶了卖现房。

四是老话，实现以人定房、以房定地、以房定钱、促进要素的合理配置。

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四点合起来，后五年怎么盖“好房子”的新建设体系，实践层面又拆成三步，笔者再把难点点出来。

第一步，把新房子建好。

以杭州而言，豪宅、新规的标准远胜住建部且干了一年多了，这没啥好说，难点还是“发展新模式”中的“以人定房”，是以需求侧为导向反推供应，以流入人口、收入水平、老百姓希望安居的诉求反推房子的规格、面积、总价、容积率，最后定卖地。

这种“自下而上”的纯市场机制，在政府主导“土地捆绑财政”的管理下，实在“难比登天”，老百姓需要主城区盖139以下、500w以下的房子，恐怕得95%的投票率，开发商会听吗？卖地会控吗？

第二步，把老房子改好。

住建部指明是原拆原建和结合适老化、智能化改造两条路，前者多为危房和各地尝试实践的极个别自主更新，后者可以植入AI、稳就业倒是有的放矢。

难点在，“自主更新”的推进难度，统筹主体是谁，后期运营如何平账，哪怕算得清，居民高比例掏钱改造的“共识”如何形成？

到目前为止，全国没有一套完整的可供大部分地区应用的办法、立法、框架，走在前头的北京和上海的玩法都不一样。

真要全面推，钱呢？不靠卖地，还是上面拨款，或者城市公共服务全面涨价，抑或“税改”。

一言以蔽之，统一、经济、可量化、可持续的财政运行执行办法尚未清晰。

第三步，把服务做好。

核心是“建立全生命周期的房屋安全管理制度”，之前也提，这两月回答了过去没答的“钱从哪里来”，刚过的9.20正式开始“公积金新政”，扩大公积金认筹、应用范围，用公积金长期投资增量去支付房屋在生命远端的“运营维修”。

白话，放开广大农民和“灵活就业”认缴公积金了，推动他们进一步走完“常住人口城市户籍化”的最后十几个点，再拿公积金大池地方和国家拿去投资，收益覆盖城市、住宅、基建以后的维修。

难点在于，一是新农合人家都不愿意缴，又让人多缴公积金？二是投资池需要的收益巨大、持续、稳定且连年增加（老房改造也有峰值），需要一个和楼市规模相当、健康、安全的超大资本市场，甚至是全球性的，金监有没有能力管一个膨胀至此的资本市场。

可以看到，顶层一边慢慢托着价格软着陆，一边逐渐摸索自主更新、改造案例范式的推广，“从做中来”的实践决心；

另一边，则是做大人口市民化、做大消费，支付公共服务涨价，并从中慢慢推进“税改”的布局智慧。

然千头万绪，创新不易，改革方面，深入骨髓，早不是住建部一家可决，任重而道远。

土地金融已死，从7月“房子是消费品”到9月的“存量时代”，5年的溃缩现实换来了两个月的集中“认命”，每每读政策发布，虽有种脑子已达彼岸，身体还在此岸的“别扭”，但总归“脑子”更新了，身体总会行动起来。

▲搁置的吴山广场D口地块，成为市民的休憩公园

这不，笔者特意在920公积金新政实行的当天，来到暌违许久的吴山广场D口地块，从2017年封闭修地铁至2021阿里竞得，再到2024合作华润以至后来的考古发现，就在十几天前，它终于从“大型地下商业”回到了“纯市民绿地广场”的规划定位。

▲新吴山广场规划

杭州城隍所在，如果要赋予这一地标适逢这一历史节点巧合的象征意义，我希望今朝“资本扩张”的狂奔失意，是明朝告别卷都浮躁的时代，复兴城市人文的开始。

从市井开始，从生活开始，从慢下来步行的街道开始。

 

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