现房制重大转型后，房子怎么买? | 房叔说1094

今日 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓

最近的楼市，无他尔——等政策、再等政策、继续等政策......继北京之后，上海现房销售细则也落地，多了些定金和拿地融资端的扩充，打开手机满网转发，杭州也便快了。

然而，这热闹没什么，无论前端各城市怎么调整供应机制，市场期待的依旧是“宏观对需求端托举”，换言之，“期房现房”不是重点，“止跌让利”才是对症。

罢了，改革转型期的“细节”没什么好抠，索性因应住建部定调房地产进入存量时代，回答下近期粉丝来问——

今日推文，现房制重大转型后，房子怎么买？

▲国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会 国新网张馨/摄

转型后，房子怎么买？

这个问题，有前后两个部分，前半句，重点在于转型“后”与“前”的区别；后半句，重点当然不在买这个动作，而在“选哪些房子”，依然能够有相对的保值和流动性。

先问，存量时代下，后与前的区别？

第一，最切中要害，存量时代是后土地金融时代，地产商的金融属性被大大压缩，这其实都早应该的，更关键的点是地方“挟地发债”的事权被压缩了。

翻译成人话，圈地画饼搞新城抬高地价，再卖房补贴招商企业进驻刷GDP的投资玩法大大受限，可以玩，先算账，多少周期清欠、多少年企业税收超过成本利息、多少年开始还本报中央硬约束，算不明白，不批、不兜底。

给打工人画饼充饥激励向前可以，干成后你得花钱换成真饼，解释不清楚怎么以画换饼的账，那就是“画”。

第二，“画饼不能”的背后，是“产城机器”的式微。

投资基建、卖地融资、再上杠杆、炒地卖房、转嫁成本、利好企业、方便抽税，这是过去的运行链条，换言之，中国城市从诞生一来从来都是极粗线条的大号生产型机器——

只不过80年代过剩产能是大宗工业品产能，如今可感的产能过剩是消费品产能更多，工人换白领罢了，强生产弱消费的格局从来没变。

城市是“生产的机器”，城市服务于“效率生产”，人是“螺丝”，所以我们的城市化研究的是怎么吸附更多低成本劳动力，用低价收购农民土地的剪刀差完成高价新城安置螺丝，再用地铁高效率运到写字楼。

以后，一方面，财政被迫研究转向“城市更新”，城郊圈不动，另一方面，少问“产业”、“发展”、“潜力”、“上限”....

再也不能把“新杭州人”扔进城郊卷到大半夜不死不活35退休，再来接盘高房价，完成财富自由！

第三，那该问什么？

要问人，把写字楼里的生产者解放出来，变成消费者，把城市从生产机器，改成人间烟火的载体，多问医院、公园、学校、养老院、菜场、高素质人群居住区、社区运营。

这不是无的放矢，而是三个不得不的方面——

其一，投资驱动的无效内卷再也玩不下去，产能只依靠出口海外的风险越来越高，做大内需消费是必由之路。

其二，一个重工业、生产类企业的城市，容纳就业、创造收入的能力太过薄弱，只有做大服务业才能容纳更多的就业、创造更多收入；

举个贴切的例子，让杭州的卷部分转向成都的松弛，或者说，回归。

其三，这是税改的必然方向，转向“直接税”体系，必然要从后端征税，必然从“消费”行为征税，也是日后城市赖以生存的财政税基。

这便是转向“消费城市”的崛起。

’‘

于是，后问，存量时代转向后金融、弱投资、强消费的城市，选哪些房子？

住建部的上周完整发布的“1234”房地产开发新模式，“123”都是精神和制度基础，只有“4”回答了这个问题：以人定房、以房定地、以房定钱、促进要素的合理配置。

老百姓，作为一个人，最广大的需求在哪里，作为一个集体主义特征明显的社会和发展道路，其供给就该在何方。

当然，“该不该”都是少年梦话，供给方肯定是先把最后的“商改住”，老城区里过去没动、账算不平的地先给高价卖1%不到的人群撑几年，故意错配，然后等待全国有确定的可借鉴的“城市更新-土地财政”新机制抄作业，再来管99%的市场主体；

而作为买不起高价大新房的“需求侧”，至少可以在三级市场内部自己管自己，笔者就举目前明确能看清的三类——

1、活力住区、租金稳定的部分出挑的老破小类。

以北上先行探索的“城市更新”项目来看，探索合资统筹主体+运营划片+双轨运行+降低准入门槛的组合会是明年后城投的主要转型方向、地方土地财政的新运行机制；

因此，以尊重街区传统肌理、能挖掘巨大消费潜力、容纳建筑与服务就业的住区更新项目，注定是老城区未来的出路，也最终有一天形成稳定的居民乃至城市的优质生息资产。

说人话，一个个小区拆改算不来账，要把多街道多小区融合在一起的住区整体改造，引进促销费业态保就业增收入也偿还改造成本，作为城投转型的生息资产，做成各种版本的“春熙路”、“河坊街”、“十五奎巷”乃至更多年轻业态的“秋叶原”、“西门町”收益现金流打包融资覆盖拆改；

同时，其中蕴含着另一轨做“新浙工新村”，拔高容积率推向房产市场补充收益。

所以，手里钱不多，西湖边租售比能算、适合整街区翻新消费住区的优质户型的老破小，可以在跌到位时慢慢布局，换言之，过去是房子的小房东，以后做城市的小股东。

2、带主城书包、地铁的139的次新。

只要有娃，满足中产家庭长期基本三大需求的这类房源，并且卡在140以下的税线，不管哪个时代，都是硬通货，尽管不能像从前炒，但能维持一个低折旧率、高流动性的储蓄属性，问题不大，参考东京“御茶水”这样的街区。

3、医养资源明确的安静小区。

除非如今的90、00突然指数级爆发式猛生，否则，伴随70年代生育高峰的退休潮，中国主要城市“少子高龄化”、“微型家庭化”的现实处境10年内就在眼前；

▲专门康养地产美、日太阳城

这在人均医养资源极其匮乏，类国际上“太阳城”专门养老地产市场和制度又一片空白的国度，半居家型康养（半天机构活动、半天回家自理）几乎是大部分家庭的必然；

能同时涵盖医院、社区活动中心、大型公园、老年大学、优质菜场、轨道交通的精致化三房小户型，人到70很容易成为刚需，这也成为好转手、强流通性的关键。

从前，多问投资、产业、价格，以后，多问居住、生活、城市烟火。

当下的中国大都会，便是处在这个切换的临界，亦来自中国社会如何看待房地产的代际分层。

从前，我用半生换一张房票，向城市走去，以后，用房票换了烟火人间，城市却向我走来。

 

| 公示楼盘 |