929，打开一管新牙膏 | 房叔说1095

今日 1 盘预售公示、登记，列表见文末↓

放假回归，各大平台9月数据+国庆数据出炉，一方面是看看“传统金九”的成色，另一方面，大家也试图通过10国情的这几天，希望一窥“828+929”起跑的威力。

作为房产号，就着乏善可陈的数据，该分析还是要分析，但超越政策后短期数据本身，是政策过了短期效应后，继续视看楼市的视角，以辅助读者和粉丝做好家庭财富和房产的配置。

比起吃盘饺子，醋香更有回甘。

今日推文，929，打开一管新牙膏。

贝壳研究院发布了9月以及国庆7天的杭州楼市数据，9月是对应828现房新政，10月则是对应929贴息，前者偏前端、细则还没出；后者对需求侧则更重要。

首先，如下图，常规的量价不用分析，都是常识，读者毛估估也能想到，9月二手成交6746套，比8月淡季多400来套，价格微降0.6%，同比2025下滑13.4%；

▲from 杭州贝壳研究院

要褒，环比房价降幅收窄、成交量涨幅加大，6年最高值，延伸开去“止跌在前，回弹有望”，想吹大点是“积蓄爆发前的巨大势能”；

要贬，比8月只多400套的金九完全没含金量，房价依然还是下调的，一年13.4%的同比跌幅好意思吹起飞，929“150w+120㎡”贴息的充分必要条件，连杭州粉盘板块的门槛都摸不到，利好不够=利空；

屁股决定脑袋，多空军各自认领就好，笔者对两边的短期情绪都无感，更希望读者关注到的是2021之后，这是继26年春天求是发文，各地地方政策应出尽出完后，第一次供需两端“完全的中央调控”。

不同于517、924，这是首次完全的“大家长”调控，地方对应办事，是模式切换、是责任主体剧变。因此，该重视是全局的“中长线视角，看到结构性调整”。

打个比方，马拉松不看起跑抢零点几秒，从此也不再是某条赛道上单一运动员的“补水、啦啦队、加奖金、后勤伤病管理”，而是主办方视角“赛事要稳定跑完、运动员不能消极怠工也不能伤、场外因素要可控”等等。

这是一管“新”牙膏。

另一个关键词，当然，是“牙膏”。

同样，如下，藏在这几张图里，杭州楼市深陷“深谷曲线”，简而言之，两头不错，中间塌陷，再直白一点，“中产塌陷”。

▲from 杭州贝壳研究院

这也是必然的事情，一边，先是“好房子”新规让新房更贵，再用828现房改革，无论细则怎么出，贵的新房以后更贵，在笔者看来，这种高总价占比的提升和涨价毫无分析的市场意义，完全是行政手段画出来的“涨价”。

说白了，市场想听的“房价涨”当然是我买了之后开始涨，难道是我要去买房，掏的钱多了？

另一边，929贴息，叠加之前的多次公积金改革，加速城郊低价房源、老破小成交是必然的，同时也会加速3、4、5线城市房价的快速筑底，很简单的道理，120㎡、150w以内有利好会加速，卡在这附近的，中介和买家会拼了命往这个总价靠，后续几个月，成交量起几个点非常正常。

像杭州这样的强二线、省会城市，都会类似的这条深谷曲线的持续时间会非常久，右边1000以上的新房负责价，左边高达79.4%成交占比的300w以内成交负责量，量价双稳；

至于中间的中产，塌就塌吧，塌几年贴息指挥棒拉高总价线降低利率线，不就又用得到了。

显然，120㎡+150w+先5年+100BP，刚刚卡在三四县城改善和二线刚需的购买线上，极其“保守”、“克制”、“可调节”，这四个指标都可以随后续市场变化定向延展加量，“柔软又好拿捏”，正如牙膏一般。

’‘

当然，类比“牙膏”，要看到的不止于此，而是路线的选择，选择影响的远端变化，以杭州举例——

政策促成交起点量有什么，都是台面利好，重要的是回答：全国上下，卖出这一套150w刚需房的房东，凭什么让他再次进入楼市的置换链，或者这样的人有多少，进入了哪里的楼市？

卖了有钱，接盘的人要来接，到哪里接，上多少杠杆接哪些房子，这才是“楼市企稳”的关键。

换言之，那个让他做出卖掉房子后再买一套无论新房还是享受不到贴息次新、中年房的决策点在哪里？

全世界城市化后期的答案都一样，答：在租金、利率和人口。

早在“贴息”小作文的阶段，瑞银、高盛、摩根大通的研报笔者都读了一番，各家以“香港撤辣”作为分析蓝本，因为香港租金的强势，期待大陆跟进，以超过10年期以上贴息保持长期低利率环境，快速到达房产租金和月供接近的临界预期使得整体房价在27、28年筑底；

但是，显然力度和长度以及“总价段”都没有达到外界普遍期望的“阈值”。

翻译，假设300w+100BP+首套贴10年，在这样的低利率预期环境里，二线城市、省会城市加速涌入年轻人口，购买首套住房人口增加，并且提供租金上涨预期到和月供逼近，会快速让城市刚需选择“买大于租”，同时打通改善的置换链，加速筑底。

如今，120㎡+150w+先5年+100BP，这个标准，对象则是三四线、是县城、是老破小，这就是选择，宏观让低利率环境、提供强租金支付的年轻人口，主要先押在了县城，而不是加速三四线的鹤岗化快速让刚需来一二线大城市。

于是，杭州楼市从此以后观察最重要的一张图在此，二手挂牌供应继续涨、租赁单量依旧在全面掉，政策对于强租金、低利率抑或是锚固年轻人口环境的支持，暂时都“不在城里”。

▲from 杭州贝壳研究院

该出清的不能迅速出清，自然，该筑底的日子也不能快速到来。

也借此回答个普遍问题，跌到租售比2%了，该卖该留？能买了？除非地段和房子特殊，不然稳定强租金、稳定低利率、持续增人口，至少占两样，你才能说，我拿着一个不错的生息资产。

▲from财政部债务管理司

就在写推文的当口，财政部债务管理司又宣布安排5500亿地方债务结存，明确“全部分配县区使用”，专门提高县区一般公共预算保障能力，保基本民生、保工资、保运转。

笔者希望房叔的粉丝能够理解，很多时候，宏观选择不像微观，当治理规模从几百万自负盈亏，变成十四亿统筹协调，大部分的选择只能“不得不”，大部分的“空间”只能用“时间”换，大部分人的利益只能优先于“少部分”。

往好处想，不急，牙膏还有的挤。

 

| 公示楼盘 |