世纪城，房间里的大象 | 房叔说1096

今日 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

桂花开落，转眼10月下旬，杭州最好的时节。

然而，穿过酷暑来到的金秋，对时下的楼市，却算不上天凉气爽；

“金九银十”一过，又将是连着3个月的淡季，杭州二手房市场不得不再次面对一些严峻挑战，而这其中最突兀最明显的，始于一个“红了一夏天”的板块，今天聊聊“它”，和它即将带来的挑战和市场效应。

今日推文，世纪城，房间里的大象。

钱江世纪城，作为杭州拥江发展的头部板块，滨江-萧山联动绝对CBD和地价高地，曾经以及以后，诸多千万级、两千万级、三千万级的大改善豪宅所在地，这个夏天，就停在“热搜”上没下来过。

一套不到1200w带车位的澄品169㎡中层洋房，在6月头开了第一枪——

随后的3个月，不到1300的壹号院1区168、不到1100的嘉品182，不到800的时代奥城楼王139、不到750的创世纪139、不到1000的天璞洋房156、不到900的澄品145像沸水冒了泡纷纷连续跳出成交；

其中，还时不时来几套惊为天人的法拍，比如最近1700出头就拿下的“正对莲花碗”壹号院二区221。

一开始只是杭州房叔直播间在问，接着面访粉丝在问，最近，连申花、文晖、未来科技城的中介都来问：世纪城，到底什么情况？

原因是综合的，最主要的，必然是市北这轮集中开盘的“好房子”新房，以及世纪城内部不停地出现的“商改住”，一方面分流了潜在买家，一方面也让原本世纪城的业主动了近距离置换的念头，两相叠加；

另一方面，因为杭州地处省内西北，省内改善购买力来杭置业，多会选择靠南侧不过堵车的老城区，回老家方便城市界面也新，对杭州再一无所知也知道“钱塘江边、开G20和亚运会”的地方，世纪城在这一群体置业的比重甚至高达7成，而当中有非常多民营企业主，今年日子不好过，能省则省。

当然，原因不是本文的重点，重点是，已经来到了这个价格段的世纪城次新房，是接下来三个月淡季中，房间里最惹眼的大象，会怎么让房间“不安耽”。

买方市场，自然先从需求侧出发，得益于杭州房叔公众号长年“买家路上自己人”的定位，深得真正需要在杭州买房或者置换的粉丝信任，很容易笔者找不少明确持币待买的粉丝做了一圈回访；

原本关注亚运村、之江、浦沿、艮北乃至遥远的申花、蒋村、文晖的中大户型观望买家，纷纷表示“准备安排去世纪城看看房”、“多了个买世纪城摇民办校的选项”、“创世纪天璞这个价，我还看什么xxxx”，直播间也时常飘起这样的弹幕；

你可以找到一堆理由“嫌弃”世纪城只是吹起的泡沫回归理性，投资客出逃、卖地无节制等等，但是两件事改变不了：

一是新房持续使其夯实的地价；二是真实的买家预期改变不骗人，尤其是对去年能卖4.5单价的“粉盘”板块改善房源，5w级的世纪城的冲击将是十分直观的；

无论会分流多少购买力，这头大象会打压其他小动物在房间里的“价格天花板”和流动性，这几乎是确定性事件。

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效应二，供应端。

因为每周都在做价格监测，总是先和各板块的中介都聊一聊，除了价、重点房源，量自然是最重要的，除了成交流速、签约室的人气，另一个最重要的就是挂牌量；

中秋放假前，贝壳后台显示挂牌房源21.12w，而828新政时，这个数字是20.2w，1个月多1w的新增挂牌，9月不仅仅是新房卖好的金九，也是杭州挂牌暴涨的金九；

这其中，从卖家和中介的反馈而来，不少也是同一套话术“世纪城都那样，我那中年房、老破小还不抓紧...”

同时，伴随929贴息的推出，毋庸置疑，100%这个银十150w附近、200w以内的成交占比会冲击杭州二手楼市的结构性历史极值；

肩部以上的，有世纪城当镜子，腰部以下的4成多，有929画线促成交。

无需怀疑，后仨月，挂着卖的一定比买的多，供需状况一对，有限的购买力在数倍新增的供应面前，会集中向性价比板块靠拢，或者“率先以价换量”的房源。

从这个意义上说，“便宜到实惠又能吸”的世纪城反而会是未来两个淡季里最先有企稳安全垫的。

然而，效应一二，说破大天，也不过是供需重复去年的故事，令所有读者都该警醒的，反而是三——对政策预期的伤害效应。

在世纪城为期3个多月仍在持续的“热度”里，真正抓住笔者这种“老油条”眼睛的反而是两条线。

第一条线，法拍线。

在7.28，创世纪东侧中心楼幢129的高楼层，成交了一套700出头的法拍房；

十月中旬，与之相邻两个数字，几乎同一层的139对花园西边套、735带车位，后排大板楼139低楼层、715带车位。

翻译成大白话：世纪城地铁边上的核心区，139流动性最好的好位置4房房源，三个月不到击穿法拍线并且还送一个房间。

笔者才疏学浅、目不识丁，只是如任意一个自然人看到这组对比时，会延展生出一个自然的疑惑：市场价击穿法拍价，那相应法拍价以及背后...？

第二条线，924一揽子政策线。

在十四五的价格低点，2024.9.24，中央开启一系列针对经济的“一揽子救市”，笔者印象深刻，多部委开发布会开到了10月上旬，不同部委的发布推文笔者就写了不止3篇，当时极力要达成的指标是“全面止跌回稳”。

去年的四季度，尤其11月，世纪城和亚运村的局部偏弱的区域和房源，击穿了这条“政策底”，今年6月开始，可以完全把“局部”两个字去掉，还可以换成“大幅”；强如壹号院2区，较24.9.24，成交价接近下调15%(保守)。

当然，市场底应该低于政策底，这是规律，但是，整两年，弹指一挥间，924变成了929，“全面止跌回稳”变成了“150w贴息100BP、最多5年”，这个转变是否有些“悬殊”？

笔者无言，开车回家的路上，车载电台里传来《老男孩》的歌声：“当初的愿望实现了吗，事到如今只好祭奠吗？”

在所有买家的心里，我和“安全感”，就隔着这两条线的距离。

2026的诺贝尔经济学奖，颁给了罗伯特·霍尔和迈克尔·伍德福德，获奖理由是“为宏观经济稳定政策，奠定微观经济学基础”。

这二位在70年代发展了弗里德曼的消费函数理论，推出了“消费随机游走”假说，以及奠定现代央行调控“目标”并非“短期利率”，而是建立对市场可信的利率规则，锚定“长期预期”。

以上这些书面语，部分读者或许听不懂，翻译成人话，他们只是一人说了一句显而易见却长期被宏观调控"假装看不见"的道理：

1、宏观经济是由一个一个具体的微观的人组成的，宏观经济调控真正要调控的目标，不来自上个月统计局各类数字和图标，而是每一个小小的个体的“安全感”和“信心”。

2、调控经济真正的转变的临界点，来自于勇于做出“跳出既有信息，可信的承诺”。

 

| 公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
金沙湖	星映金沙	139	3.61	36
南站新城	观潮揽萃府	100-104	3.11	56
锦北	桃李西径	87-118	1.34	61