杭州第一豪宅区打穿12万历史高价，不仅仅因为学区，背后是楼市上涨逻辑剧变

荆轲 杭州房叔


| PART 1 |


信达滨江壹品自交付来，数次引爆杭州高端楼市圈，南星桥各大业主群，仁恒滨江园、杭州壹号院等新房摇号群消息一波波袭来。

从9万到10万，再到今天的11万，甚至12万成交价，这个传奇豪宅势如破竹打破一次次杭州的楼价天花板，风头一度超过武林壹号。

信达滨江壹品成为杭州富人财富的试金石，这些人的钱包到底有多鼓至今仍然是个迷，只能靠时间来检验。

对于杭州楼市，壹品就是一个话题王。在楼市低点，这轮史诗般的楼市轮动还未触及杭州之时，壹品地块就创下了面粉比面包还贵的标志性节点。

那时，春江花月、金色家园等楼盘二手售价也不过3万出头，一品地价就已达3.6万“天价”。

更为有趣的是，这样一块“天价”地是信达这样一个陌生的面孔拿下的，信达背后的故事就更多了。

母公司信达资管公司，信达生来就不缺钱，启动杭州楼市去库存序幕的壹品地块，处处充满着浓雾一样的迷惑（在此不做深究，有机会和大家叨叨）。

此后开盘更是创下杭州楼市新房价格上限，6.98万的单价至今延续到4年后的今天，依旧是杭州顶级豪宅的一根顶线。

四年前便一房难求，四年后交付后依旧一房难求，信达滨江壹品确实可称之为传奇楼盘。


| PART 2 |


在信达滨江壹品一步步打破南星桥成交单价记录的这段时间，从去年底至今年初，其所在的杭州第一豪宅区也出现了量增价涨的独立行情。

金隅学府、望江府、钱江御府等楼盘皆开始冲击10万单价的大关，这是一年前，甚至半年前难以想象的。

杭州豪宅价格向上突破来的如此之快，10万已经被击穿。

与刚需、改善板块不同，豪宅本身的高单价及高总价，价涨的绝对值远超普通住宅。

以壹品为标志性楼盘，南星桥价格异动的原因在于两个关键点的变化。

其一是以学区为代表的配套资源进一步优势化。

今年公民同招的正式出台及落实，民办学校被重点打击，生源不可跨区流动，民办的关键性优势被切断。

更为稳妥的就学驱动下，公办学区房成为香饽饽，特别是小学初中一贯制名校学区。

以学军、星洲及胜利等顶级学区为依托，加之民办学校的不确定性，顶级学区房在今年迎来爆发性的增长。

与楼市供给平衡一样，供给大于需求，房价会趋于稳定，或一定程度的下行，反之则上涨趋势明显。

优质学区与楼市有着截然不同的供需逻辑，供给端不受外部条件变化出现大幅变动，优质学区需要时间的长时间沉淀及优质生源的持续保障。

学区演变为优质学区的条件过于苛刻，所以在杭州顶级学区的变化明显极其缓慢。

在公民同招的大背景下之下，此类优质学区的稀缺性进一步的被强化。


△“滨江园”后的胜利新城小学


南星桥之所以能够成为杭州第一豪宅区，与顶级学区的先天优势关系极为密切，甚至可以说学区是南星桥稳坐第一豪宅区必不可缺的条件。

南星桥的学区优势相比传统单一的优质小学学区不同，胜利实验、胜利新城加勇进的配置，在杭州近乎无敌。

房子品质则更是南星桥的绝对优势。

与同级的学军、星洲、天长等顶级学区，往往相伴的是房龄过长、甚至大部分是房龄超过15年、20年的老破小，居住感受较差。

对比之下，南星桥本就是杭州豪宅聚集区，各大房企在此都是卯足力气使出看家本领打造名片式产品，居住体验位居杭城前列。

顶配的作品+顶级学区配置，还有主城区最佳的区位之一，南星桥这些豪宅不涨才更是件怪事。

横向对比崇文公寓、文鼎苑等顶级学区房，南星桥的价格是足够合理的。


不合理的是永远是我们太瘪的钱包，还有一如既往的疯牛般的短时间涨价幅度。


在中国，好东西价值会沉淀，会默默的等待你的上车，但你不好好把握，它就会教你重新认识人间，这就太过悲哀。


| PART 3 |


豪宅区的价格异动和学区关系甚大，但在今年，还有一股势力在内部纠缠。

一般被大家所广泛认知的“房价与经济正相关”，在近些年已近开始颠覆，这则底层逻辑其实早已不适用于当下的优质城市楼市。

再次，我需要向大家说明这一极为重要的关键点，这可能会贯穿未来很长一段时间。

经济越差，楼价越高。

对的经济越差，楼价反而会一次次的突破所有人的想象，向更高位冲击。

这背后的道理其实非常简单，经济下行，传统的实业首当其冲面临考验，今年疫情便可得知，疫情将旅游业及传统制造业打的落花流水，多少人在喊苦，多少人在苦撑。

投入实体中的资金面临着收益大幅降低，甚至出现大幅亏损的风险，避险情绪则乘机而入。

今年以来黑天鹅一只只冲向世界，黄金价格便是一个极佳的指标。

从2019年底约1400美元1盎司到现在约1800美元1盎司，半年时间黄金涨幅近30%，涨幅远超绝大部分的房子。

黄金天然货币的属性让黄金成为首选避险物，价格的大幅上行也侧面反映出全球的避险情绪在持续的高涨。

在实体经济明显下行的今天，资金自然会向稳定属性更高的楼市流动，特别是高端物业。

在当下，小企业主及富人们资金还相对充裕，或从实体抽出导入楼市，一方面可以避险，一方面改善生活。

加之上半年，美联储等释放天量的流动性对冲频频熔断的股市，全球一时流水一地。

全球化的今天，国内自然不能幸免。

为了避免被美元等国际货币洗劫，加之经济的不景气，国内流动性同样趋于宽松，近期股市火爆和流动性同样关联密切，甚至有人说这是“放水牛”。

虽楼市政策依旧呈高压态势，但水往需要的地方流，楼市很湿润。

避险情绪实体资金抽离，市场流动性充裕，进一步推着高端房产向上。


| PART 4 |

△望江府


公民同招拉开教育格局变化，优质学区为引子，启动这轮优质学区房价格异动序幕。


更深层的是经济下行的避险情绪高涨，加之住房改善，三大组合拳之下一步步突破杭州楼市天花板。


至于壹品高达12万至13万的挂牌价值不值？在业主和那些“接盘”的富人眼中，应该是值的。


究竟值不值，我们说了不算，有钱人说了算。


至于实体经济脱实入虚，我们就不用过于关心，普通人过好一生、不踏空就是最好的结局，天塌下来有个高的顶着。


换个角度这些钱起码还留在了国内，在支撑国内经济。


最后说一句，现在的房子真的不如从前--南星桥看房有感。




| 今日公示楼盘 |


旭辉中粮朗香郡
青山湖科技城		均价21100元/㎡（小高层）
高层约138㎡-143㎡
招商闻博花城
市北		均价37854元/㎡（高层）
均价45597元/㎡（叠墅）
约108-132㎡（高层）
约167-174㎡（叠墅）
国开东方凤凰台
老余杭		均价48600元/㎡（排屋）
约148-178㎡ 
华侨城芳菲与城
丁兰新城		均价31396元/㎡（高层）
均价35661元/㎡（洋房）
约97-130㎡（高层）
约137㎡（洋房）


| 今日可登记楼盘 |

大家云上金铭府
富阳
7.12-7.14

均价22000元/㎡（高层）
约89-125㎡
验资60万元

悦风华
城东新城
7.12-7.14		均价46500元/㎡（高层）
约97-125㎡
验资首套130万元，二套260万元，一次性300万
保利融信和光尘樾
良渚
7.12-7.14		均价25470元/㎡（高层，小高层）
约90-144㎡
冻资首套70万元，其他情况140万元
美的西径晓风
临安锦北
7.12-7.14		均价24701元/㎡（叠排，排屋）
约135-197㎡
验资50万元
烟雨颐和江南府
良渚
7.13-7.15		均价46900元/㎡（排屋）
约138-230㎡
冻资首套180万元，其他360万
众安南湖明月
南湖
7.13-7.15		均价25005元/㎡（高层）
约84㎡-133㎡
冻资首套60万元，其他120万元
万科大溪谷
良渚
7.13-7.15		均价30000元/㎡（叠墅）
约158-176㎡
冻资首套130万元，其他260万元
中交理想·时代芳华
临平新城
7.13-7.15		均价23600元/㎡（高层）
约89-118㎡
冻资50万元
佳兆业德信·云望璞园
富阳东洲
7.14-7.16		均价19500元/㎡（高层）
约95-98㎡
验资首套30万元，其他60万元

 

 -END-




 


文/荆轲 编辑/荆轲


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