小三房大阳台，快把面积还给书房！

荆轲 杭州房叔


| PART 1 |


上期购房门槛上升，杭州需要“30/65”政策 | 房叔说No.61我们讲过，在建筑面积审核趋向严格，及高周转的开发模式下，新房市场小户型变大了，大户型变小了。
 
刚需购房成本更高了，改善同样是好房难求。

改善预算尚有选择余地，刚需只能硬着头皮向上。
 
户型趋大的同时，户型设计的重心变化也非常明显。
 
以往，杭州楼盘大面宽、大面积阳台基本只会出现在改善、或豪宅定位楼盘的大户型中。
 
近年，相较于户型格局的创新，阳台变化趋势更为明显，不管是大户型还是小户型，大阳台似乎成了必备。
 
大阳台优势明显，作为室内与室外的过渡空间，将室外的开扬感及通透感延展至室内空间，还有着室内空间难以比拟的通透性。
 
阳台面积增加，舒适感无疑提升明显。
 
作为影响外立面的重要组成部分，大面宽、大面积阳台也能增加外立面的层次感及品质感。
 

以绿城为代表的品质房企在这方面表现异常明显，大阳台对于绿城楼盘来说是一大标志。
 
在一定角度看，大阳台的舒适感受也是品质的一种具象的表现。
 
舒适性、实用性、美观性、及天然的品质代表性，大阳台明显受到房企及购房者的青睐。
 
现阶段新房，大阳台为改善户型的标配，但有意思的是大量小户型，甚至起步的小三房都选择跟上时代的脚步，配备了大面积阳台。
 
那么问题来了，大阳台配小三房、小户型真的好吗？
 
 
| PART 2 |
 


小三房配备大阳台的背后，是小三房功能性的全面退化。
 
其中最明显的是第三个小书房的可用性。
 
约95方左右的小三房，第三房间逐渐向书房退化、书房向储物间功能退化。
 
面积更大些的小三房，空间来到100方左右，甚至超过100方，第三房间功能性退化同样明显，大部分只能作为书房等次级功能用途。
 
阳台反而越做越大，占用不少空间，以市场上较为普遍的情况为例，大部分小三房双开间大阳台面宽约6.3m至6.5m，进深约1.4m至1.5m。
 
总面积约9㎡左右，按照建筑面积核算规则，阳台计算一半面积，9㎡实际计算面积约为4.5㎡。
 
而以往小三房阳台普遍在约4-5㎡，实际核算面积约2-2.5㎡。
 
新老小三房直接对比，新一代小三房阳台所占用的空间大致扩大了约2-2.5㎡的实际计算面积。
 
户型面积恒定，增大阳台，意味着室内实际可用面积的减小。
 
于是小三房的书房越来越小，更多的小三房实质为2+1房，2+储物间。

大部分小三房增加阳台面积以加强居住舒适性，室内功能性却不尽如人意。
 
而小三房的购房人群基本都为刚需群体，未来的改善能力相对较弱，小三房可兼具可用的功能性及较低的购房成本，是刚需不可忽视重要选项。
 
但与需求相反，“偷面积”一去不复返，户型面积越做越大，同样的功能性的成本增加明显。
 
 
| PART 3 |
 


以功能需求倒推，作为可居住的卧室，首先需要放置下一张床架，一个可用的衣柜，及相对舒适的活动空间。
 
以最小约1.2的床架计算，占用面积约3㎡，1.3m的衣柜占用面积约1㎡，两者相加需要约4㎡的最小下限面积。
 
再加上一个床头柜及相对可用的活动空间，面积需要约2㎡以上。
 
那么一个可居住的卧房，最小面积下限在约6㎡左右。

这还是扣除墙体所占用的净面积，净利用面积要达到6㎡，建筑面积需要接近7㎡才可实现。
 
那么，一个可居住房间的最小面积加上阳台所多占用的2-2.5㎡建筑面积，足足可达到约9㎡左右，已经是一个可相对舒适的可居住房间大小。
 
但很明显，新房市场小三房面积能达到7㎡少之又少，大部分100方以下的新房户型最小房间面积在5-6㎡之间，极难承担居住功能。
 
大部分小三房需要达到100方以上，最小房间才能勉强达到可居住的功能属性，无疑是脱离刚需买房，功能性大于舒适性的真实需求。
 
如果将小三房大阳台所占用的面积，缩减一半，精简出来的面积配置到最小房间，这2㎡左右的面积足以让小三房的功能性发生逆转。

就算最小房间面积在5㎡左右，加上2㎡就已足够满足一个可居住功能房间所需面积。
 
如果是本就宽阔的最小房间加上这2㎡面积，舒适性也能发生质的变化，从堪堪够用到舒适宽敞，甚至还可挤出一张书桌位。
 
 
| PART 4 |
 


小三房需要大阳台吗？要的。但小三房更要可用的最小房间。
 
大阳台与大书房怎么选，如果让购房者选择，大书房的呼声定会远高于大阳台。
 
但我们往往得不到那个最理想的产品。
 
房子是房企所掌控的，明显，他们觉得大阳台是个更好的卖点。
 
大阳台所代表的品质感，舒适度是小阳台远远不能比拟的，样板间观感更易让购房者掏空钱包。
 
偷面积退出历史舞台，大阳台又来的太快，两者叠加之后，新房户型成为被吐槽的热点。
 
而其中，得房率、功能性（房间大小）首当其冲。
 
 
| PART 5 |
 
买房是为了生活，刚需买房是为了生存，生存高于生活。
 
生存需要更大的第三房间，更大的书房。
 
购房人决定不了新房会是怎样的，但可以决定钱包的去向。
 
假如新房户型进一步将功能性退化，产品与主流需求背离，只会强化二手房的优势地位。
 
这是所有房企应该思考的问题，也是红盘逐步退离市场之后，购房者需要逐步警醒的选择问题。



| 今日公示楼盘 |


华侨城芳菲与城
丁兰新城		均价31000元/㎡（高层）
均价35600元/㎡（洋房）
高层约97㎡-130㎡，洋房约137㎡
佳兆业德信云望璞园
富阳东洲		均价19500元/㎡（高层）
约95-98㎡
中交理想时代芳华
临平新城		均价23600元/㎡（高层）
约89-118㎡ 
众安南湖明月
南湖		均价25005元/㎡（高层）
约84-133㎡
烟雨颐和江南府
良渚新城		均价46900元/㎡（排屋）
约138-230㎡ 
万科大溪谷
良渚新城		均价30000元/㎡（叠排）
约158-176㎡ 


| 今日可登记楼盘 |

大家云上金铭府
富阳
7.12-7.14

均价22000元/㎡（高层）
约89-125㎡
验资60万元

悦风华
城东新城
7.12-7.14		均价46500元/㎡（高层）
约97-125㎡
验资首套130万元，二套260万元，一次性300万
保利融信和光尘樾
良渚
7.12-7.14		均价25470元/㎡（高层，小高层）
约90-144㎡
冻资首套70万元，其他情况140万元
美的西径晓风
临安锦北
7.12-7.14		均价24701元/㎡（叠排，排屋）
约135-197㎡
验资50万元
金地大运桥西府
运河湾
7.10-7.12		均价43179元/㎡（小高层）
约99-170㎡
冻资100万元
滨江嘉品美寓
奥体
7.11-7.13		均价47000元/㎡（高层）
约120㎡-139㎡
冻资首套140万元，二套280万元，一次性460万元
东原德信九章赋
南部新城
7.11-7.13		均价28500元/㎡（高层）
约98-124㎡
冻资首套80万元，二套160万元，一次性250万元
桃李春风如山
青山湖科技城
7.10-7.13		均价25984元/㎡（高层）
约66-122㎡
验资10万元
金茂首开国樾
拱宸桥
7.11-7.13		均价60700元/㎡（叠墅）
约183㎡
验资首套400万元，二套800万元
荣望轩
萧山科技城
7.11-7.13		均价28500元/㎡（高层）
约98㎡-129㎡
冻资首套70万元，二套140万元，一次性230万元


 

 -END-




 


文/荆轲 编辑/荆轲


本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。


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