单价3万：主城区最后的标杆大盘价值解读

每一个年代，都有自己的局限性。

1996年初，临近大学毕业前的实习期，我第一次来到杭州现在的老城西，当年我们都叫它蒋村，还是属于余杭，正式划归杭州是当年的5月。

这是我最早与老城西结缘，也是最早与杭州房地产市场结缘的地方。当时就住在公司租用的宿舍——康乐新村。

当年的我们，戏称自己是“小黄人”，却是名副其实。因为古荡新村以西，基本就是一片大工地。晴天一身灰尘，雨天一身泥浆。

有幸的是，还好有9路车，当时的公交终点站停车场就在康乐新村里面，这是当时老城西惟一的公共交通线路。

古翠路尚未开通，文二路就是到古翠路这里的断头路。文一路上倒是有公交车，可是11路车只到翠苑，10路车终点也向西延伸了一站就是终点。

当时文一西路上的楼盘湖畔花园、南都花园、南中国新城，都是没有公共交通的。

那时候向购房者介绍9路车，是自豪的，也是实用的。

因为购房者会在意，也必须在意公交车是否能够到达。

所以，富丽苑是好卖的，沁雅花园和金都新城也是好卖的，可以抢到座位的康乐新村，自然也是非常受欢迎的。而现今的板块标杆桂花城，当年没有公交车，还贵了几百元，自然并不是那么好卖的。

毕竟，公交车是当年的主要交通工具。

而尚未被绿城、南都“教育”过的购房者，眼光还是非常有局限性的。

△皋亭山骑行绿道

斗转星移，近20年后的今天，杭州的骨架在拉伸，当初的城郊结合部老城西摇身一变成了主城区。

现在康乐新村最低的一套挂牌单价仅3.2万元/㎡，桂花城最低挂牌单价在5万元/㎡，小户型的单价普遍过6万元/㎡。

时间改变眼界。随着时间的流逝，岁月还原了居住的本质。对品质、配套和稀缺景观资源的占有是拉开同区域楼盘房价差距的主要因素。

当年对公交车站房的追捧，一如现在对地铁房的追逐。

不要笑话当年的他们，因为他们局限在当年的世界。一如现在的我们。

跳出时间，用未来的眼光，你才能看清此刻的世界。

| PART 2 |

每一个板块，都有自己的发展阶段。

时光荏苒，白驹过隙。

绿城、南都、金都、证大、华立，当年的杭州本土开发商主力的角逐，成就了老城西。

而同样的故事，在之后的杭州各大板块轮番上演。

老城西、钱江新城、滨江、桥西、申花、未来科技城、奥体……每一个时代、每一个发展阶段，都是行业龙头企业的协力开发，造就了杭州房地产发展史上的一个个辉煌的阶梯。

板块发展背后的逻辑，是城市发展的脉络，也是龙头企业对城市、板块发展的价值认同。

每个板块发展伊始，最先醒来、躬身入局的总是龙头房企以及少部分的购房者。

△桨声悠悠的上塘河

当年无人问津如今的国际滨、价格战打到一万多的桥西、一万出头还卖不动的奥体……

品质产品成就了品质生活，品质生活成就了板块空间。

三十年河东、三十年河西。随着城市发展的剧烈裂变，三五年就可以成就一个板块。

把时间的维度放在五年后，也许现在很多你的爱答不理，将是以后的高攀不起。

跳出空间，有高度的眼光，你才能看清板块的空间。

| PART 3 |

每一个板块，都有一个爆发期。

怎样看清一个板块的发展脉络？找到合适的板块，找到它的爆发期前夜，再找到那个最具发展价值的楼盘。

这是房叔后台每一个购房者都关心的话题。

跟炒股一样，杭州的板块发展也是板块轮动，概念迭出。板块成长的另一个逻辑，从拓荒期，到成熟期，再到爆发期。

当杭州周边板块都火热的时候，我们突然发现，在杭州的主城区还有这么一个，毛坯价格2字头，而且配套成熟、龙湖天街、还有桃花湖、皋亭山的稀缺景观。

△丁兰板块配套图

恰逢板块价值一触即发的前夜。

丁兰是今年杭州现房销售项目最多的板块。天阳、电建、卓越都在这个板块拼到了现房阶段……足见开发商们对这个板块的看好。

随着近期这几个现房项目陆续领证销售，如梦初醒的购房者纷纷入局。

| PART 4 |

每一个板块，都有一个标杆。

主力房企的看好，是对板块后续价值的认可；而嗅觉缓于企业的购房者入局，则是明显看到了板块价值的爆发。

板块的成长需要明星楼盘的带动和支撑。丁兰板块的居住氛围一直都很优质，再加上地铁、龙湖天街的加持、桃花湖皋亭山的天然优势，为什么房价会停留在3万？

△丁兰板块交通示意图

究其原因，和板块缺少标杆楼盘或者说缺少领导盘有关。

就像老城西有桂花城，钱江新城有金色海岸，未来科技城有天空之城，良渚有良渚文化村、市中心有武林壹号……这些核心盘是这个板块的象征，也是房价的领导者。

而奠定这些核心盘的根本因素是品质、体量和稀缺景观资源，三者必有其二。

随着岁月的推移，很多我们现在斤斤计较的东西都会成为过去，一如当年蒋村的9路车。

而品质、体量、稀缺的景观资源将永恒。

△芳菲与城周边配套效果图

我们回过头来审视丁兰板块，惟一有希望能成为领导盘的，就是华侨城芳菲与城。

随着楼面价的上涨，土地出让面积越来越零碎，像以前那样动辄百万方的大盘已经基本绝迹。芳菲与城有着48万方的体量，不仅在丁兰，放在整个杭州都是最大体量的巨无霸之一。

△芳菲与城鸟瞰图

大盘因为小区居民多，自成居住氛围和商业氛围，配套容易形成，更何况芳菲与城还自带了综合体、幼儿园等配套；而在规划设计阶段，大盘不用担心螺蛳壳里做道场，各种景观、功能区都易排布；还有一个最重要的好处，大盘不沿马路楼幢多，怕噪声的购房者选择余地更多，居住更安静；连小朋友和老人，都更容易找到各自的伙伴……

当初华侨城拿地，是把丁兰板块的单价的想象空间定格在了4万。

华侨城芳菲与城还有着独特的景观资源。

△桃花湖效果图

芳菲与城北面就是皋亭山风景区，核心景区约5.5平方公里，是4A级风景区；芳菲与城被两条水系环抱，其中一条就是连接京杭大运河的上塘河；芳菲与城的南面是有着丁兰新地标之称的桃花湖，占地20万平方米的水景公园。

一切都可以重来，唯独山水无法复制。

| PART 5 |

每一个标杆，都有自己的故事。

2018年1月，华侨城经过195轮竞价，以“封顶+自持”落子丁兰新城，而这之前，丁兰已经断供了一年。

可能杭州购房者对华侨城还是不够了解，但静下心来了解下它的过往，你一定会惊叹它的造城能力。

△华侨城代表作之世界之窗

当年，在杭州的开发商和媒体热衷于向深圳取经和学习的时候，有一个必选的学习目的地，就叫华侨城。

作为一家央企，华侨城在在深圳、上海留下世界之窗、宝格丽酒店等地标作品。在深圳，有一个区域就叫华侨城，不仅那里的地铁站名叫华侨城，在5平方公里的区域内，不仅有华侨城的小区，还有配套建设的学校，体育中心，购物广场和公园等等。

△华侨城代表作之上海欢乐谷

所以48万方体量的芳菲与城，对擅长造城的华侨城来说，实在是小case。

足够的体量、稀缺的景观资源，遇上擅长造城的专家，给进入爆发期前夜的丁兰新城带来的，将是惊人的质变。

精装修高层2.8万元/㎡起价、大盘、稀缺景观，从这些要素来看，芳菲与城已经完全具备了板块领导盘的基因。

在长线价值的赛跑中，只有领导盘，才能带领板块跑在前面。

| PART 6 |

每一个故事，都有自己的内涵

只是如今的杭州房产市场，限价、红利、倒挂，让一切都变得那么浮躁。

鲜少有人能够静下心来审视楼盘的内在价值。

大家都盯上了短线的利益，有多少倒挂、毛坯最好、现房更好。

△芳菲与城洋房137方样板房实景图

毛坯房总价优势明显，但交付后经过装修实际入住周期至少还需要一年；毛坯也会吸引很多投资客前来，满两年后转手，会使得小区装修带来的问题至少延迟到交付后3年；而毛坯房简单装修后，往往会带来大量的群租问题，使小区的居住环境不再纯粹；小区里90㎡以下的小户型过多也会出现这种类似的情况。

毛坯一时爽，一直装修一直“爽”。嗡嗡嗡嗡的电钻声，叮叮当当的砸墙声，其中的痛苦，有经验的购房者一定感同身受。

然而房子终究是用来住的。回归居住本身，还是精装修更为贴近生活本源。

△芳菲与城高层107方样板房实景图

精装修房还有个优势就是，装修款是和房价一起分摊到30年房贷里的。如果买的是毛坯房，在短时间内你还得准备二十来万装修的钱，这部分钱，你本来可以用杠杆撬起更舒适的生活。

为什么现在购房者那么怕买精装修房，自然是因为精装修水分太多。

当参观完芳菲与城的样板房和装标后，惊觉，华侨城在芳菲与城这个入杭首作上实在是卯足了劲，下足了功夫。

△芳菲与城高层107方样板房实景图

唯宝的卫浴洗手盆，汉斯格雅的主卫浴缸和花洒，高仪马桶，西门子厨电三件套……芳菲与城3500元/㎡的装标用的却是市中心豪宅的一线品牌。

△芳菲与城高层107方样板房实景图

华侨城不仅在精装修上下功夫，整个小区的规划设计、景观也不含糊。

华侨城特聘请打造过杭州万科大都会、上海院子等作品的日清建筑担纲设计，背靠千年上塘河，凭栏皋亭山风景区，规划出一座高层+洋房+叠墅的主城低密住区。

△芳菲与城高层外立面效果图

设计师将建筑风格回归简约大气精神，遵循大面积窗墙比的原则，立面上以高档真石漆为主，以局部石材及铝板为辅，中间配以简洁干练横向线条，充分体现传统现代简约中正平和大气的风格，同时又兼有现代建筑的精致简练感。

△芳菲与城景观效果图

景观方面，华侨城邀请为上海浦江华侨城、千岛湖安麓酒店雕琢作品的澳大利亚五贝国际，为芳菲与城整体布局、景观方案进行构思。历经十数遍易稿，独属于杭州的文化公园住区跃然纸上——约4万方缤纷园林、约1.2万方全龄活动区，恢弘十字景观中轴交错……城市四季的变幻，都在这里一一点缀。

△芳菲与城十字中轴效果图

此外，在树木、品种、特色的选取上也非常考究。叠排花园区域布满了玉兰和海棠，赋有“金玉满堂”之意；在高层宅间还设有朴树，榉树大乔木的搭配，有“前朴后榉”的中举寓意。

△芳菲与城代建幼儿园效果图

就连项目西面代建的18班幼儿园，都经过不下100轮的探讨，最终以建筑大师王澍主刀的中国美院象山校区为模本，整个建筑设计是一个微地形拔起来的，形成一个从地到天的屋檐慢坡，整个造型就跟背后的皋亭山一样，浑然天成。

丰富的故事内涵，需要我们冷静下来，才能看到春自芳菲花自开的价值。

| PART 7 |

跳出时间看世界，跳出空间看板块，当居住回归本质，你会发现另一个世界。

读懂这个世界，才能让未来的你，不再像笑话当年的一站公交车一样，笑话你现在的眼界。

难得大盘，难得良心装修，难得稀缺景观。

在倒挂、万人摇、投资盛行的当下，回归居住本身，选择难得适合居住的好房，是保证长远价值的选择。

占有了西湖，你占有了世界；占有了武林，成就了武林壹号；占有了贴沙河，成就了兰园和凤起潮鸣；占有了西溪，成就了西溪风情；占有了钱塘江，成就了两岸豪宅；占有了运河和拱宸桥，成就了江南里；占有了湘湖，成就了湘湖壹号……

占有了皋亭山、桃花湖，成就了芳菲与城。

每天清晨，从皋亭山下、上塘河边晨跑回来，那棵五指握天的古樟树，是回家的方向。

△芳菲与城500年的古樟树

｜推盘信息｜

芳菲与城此次推出的房源为206套：

70套洋房，均价35685元/㎡，主力户型130-140㎡；

12层以上高层136套，107㎡72套，130㎡左右64套，均价30890元/㎡。

均含3500元/㎡精装修标准。

2020杭州地铁楼盘图（6月版）

活动截止时间：2020年6月20日9:00

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